Участники сделки и место ее проведения
Если используется электронная регистрация
Если сделка проходит у нотариуса
Подача на регистрацию перехода права
Участники сделки и место ее проведения
Где можно технически провести сделку? В отделении банка, в МФЦ, у нотариуса или полностью удаленно.
Сделка не состоится, если кто-то из участников не придет. В этом смысле особенно рискуют альтернативные сделки — когда продавец квартиры одновременно покупает другую недвижимость, а продавец этой другой недвижимости тоже покупает что-то для себя. В результате образуется цепочка сделок, где каждое звено зависит от остальных.
Отделение банка. Это частый выбор: безопасно, есть охрана, все друг друга видят, есть место и время спокойно проверить документы, перечитать договор, проверить деньги, может собраться много человек в случае цепочки сделок. Большинство участников сделки приглашают риелторов и/или юристов, поэтому на встрече может собраться довольно большая толпа.
Взаиморасчеты в банке проходят через аккредитив или банковскую ячейку, об этом — чуть позже.
Если на сделке будут использовать специальные сервисы банков (например, электронную регистрацию или услуги по безопасным расчетам), потребуется заранее записаться онлайн или офлайн в банке на сделку.
МФЦ. Теоретически ничто не мешает провести и в отделении МФЦ, но там неудобно рассчитываться — если только наличными из рук в руки. В отличие от банка, МФЦ не предоставляет услугу проверки и пересчета денег.
Чем длиннее цепочка, тем больше времени придется провести в отделении банка или у кабинета нотариуса (зависит от того, где проходит сделка).
Еще одно относительно новое для рынка недвижимости решение — сервисы электронной регистрации сделки. Например, сервис Циан.Сделка позволяет продать или купить квартиру полностью онлайн либо при встрече в любом удобном месте. Например, в офисе агентства недвижимости или в кафе.
Заверить документы по сделке можно электронной подписью. Ее выпустит удостоверяющий центр, аккредитованный Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Как правило, такая сделка проходит быстрее, так как Циан отправляет документы напрямую в Росреестр.
Сбор участников. Начинать мероприятие можно только после того, как соберутся все участники сделки (актуально для цепочек).
Проверка. В последний раз все тщательно проверяется. До любого подписания имеет смысл проверить наличие и актуальность всех документов у всех участников. Удобнее это делать с помощью специальной «карты сделки» — схемы с подробным описанием, кто, что и у кого покупает и какие документы должен предоставить.
Проверка договора. Это настолько важный этап, что он вынесен в отдельный пункт. Случается, что многократно проверенные и прочитанные договоры путаются или подменяются прямо в день подписания. Чтобы не оказаться в невыгодном положении, имеет смысл внимательно ознакомиться именно с тем документом, под которым вы собираетесь ставить подпись, — все экземпляры.
Финансовый этап. В зависимости от способа расчетов подписываются кредитные договоры, открываются аккредитивы (безналичный счет, доступ к которому откроется продавцу после регистрации перехода права собственности) или деньги закладываются в арендованную заранее ячейку. Предварительно деньги можно проверить на предмет подлинности и пересчитать в счетчике банкнот. Да, деньги продавец получит уже после регистрации перехода права собственности, но на хранение банку покупатель отдает их в день сделки — до подписания документов.
После этого можно подписывать договоры купли-продажи. Некоторые банки предлагают воспользоваться услугой электронной регистрации.
Здесь читайте о том, как расплачиваться (и принимать оплату) с банковской ячейкой и что делать при потере ключа от ячейки.
Сперва происходит закладка денег в ячейку или их размещение на аккредитиве, а уже потом — подписание документов. Не наоборот!
Если используется электронная регистрация
Электронная регистрация (онлайн-сделка) позволяет упростить и ускорить мероприятие за счет того, что часть процессов проводится сразу. Ниже — подборка материалов о таком сценарии.
- О достоинствах онлайн-сделок
- О мифах и заблуждениях относительно онлайн-сделок
- Как проводится онлайн-сделка
- Описание онлайн-сделки через сервис Циан.Сделка
- Электронная подпись: просто, но небезопасно
При электронной регистрации документы быстрее уходят в Росреестр, быстрее обрабатываются и быстрее регистрируются (можно сэкономить до пяти дней). При классическом бумажном документообороте после подписания в банке надо везти документы в МФЦ — регистрация займет около двух недель. Соответственно, деньги продавец получит только после окончания регистрации и перехода права собственности на квартиру покупателю.
Услугой электронной регистрации можно воспользоваться и в случае подписания ДКП у нотариуса.
Если сделка проходит у нотариуса
Алгоритм таков: участники сделки встречаются в банке, закладывают деньги на аккредитив или в ячейку, после чего едут к нотариусу и подписывают договор. Нотариус может самостоятельно отправить документы на регистрацию, по завершении которой продавец получит доступ к деньгам.
Подробнее о том, при каких обстоятельствах следует оформлять продажу через нотариуса, читайте здесь.
Тут — более развернутый сценарий действий во время сделки.
Подача на регистрацию перехода права
После подписания договоров купли-продажи документы отправляются в Росреестр на регистрацию права собственности. Некоторые везут комплект самостоятельно, другие делегируют эту задачу нотариусу, третьи обходятся электронной подачей.
После того как новое право собственности будет зарегистрировано, продавец получит доступ к деньгам и сможет ими воспользоваться.
После получения денег продавец и покупатель встречаются в квартире для подписания акта приема-передачи. Заключительным аккордом становится передача всех комплектов ключей бывшим собственником новому владельцу, после чего он навсегда покидает теперь уже свою бывшую квартиру.
Этапы сделки по шагам:
2. Назначьте встречу для подписания ДКП, но, если речь идет об альтернативной сделке, к непосредственному подписанию лучше приступать только после того, как приедут все участники сделки.
3. Перепроверьте все документы и ДКП еще раз.
4. Покупатель передает деньги (зачисляет на счет продавца, закладывает в ячейку и т. п., о способах расчетов читайте тут)
5. Подпишите ДКП: если сделка проходит у нотариуса, то для этого надо проехать из банка в его кабинет.
6. Отправьте документы на регистрацию в Росреестр (самостоятельно, онлайн или с помощью посредников).
7. Спустя несколько дней переход права будет зарегистрирован — можно будет получить деньги.
8. Подпишите акт-приема передачи и отдайте ключи новому собственнику.
Редакция благодарит руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову за помощь в создании инструкции.
