Обязательное использование эскроу-счетов значительно снизило риски для покупателей новостроек: на рынке стало значительно меньше замороженных строек и обманутых дольщиков. Но банкротство застройщика или постоянный перенос сдачи дома по-прежнему не исключены. Поэтому, прежде чем вложить немалые средства в строящийся объект, лучше собрать информацию о девелопере и убедиться, что ему можно доверять.
В России действует проектное финансирование объектов с долевым участием: клиенты не рассчитываются с застройщиками напрямую, а перечисляют деньги на эскроу-счёт в банке-посреднике.
Доступ к средствам дольщиков застройщик получает только после сдачи объекта в эксплуатацию. Если компания обанкротится или затянет сдачу дома, покупатели получат средства обратно.
Проверяем документы застройщика
Перед тем как покупать квартиру в новостройке, изучите документы строительной компании. У неё должны быть:
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН).
- устав, где закреплены права и обязанности компании, её структура;
- ИНН — с его помощью можно получить информацию о деятельности застройщика, имеющихся судебных спорах и т. п.;
- выписку из ЕГРЮЛ — она содержит информацию о юридическом лице, в том числе о его адресе, учредителях и структуре; актуальную выписку можно бесплатно получить за несколько минут через сервис Федеральной налоговой службы.
Эти данные можно запросить в офисе девелопера, часто их размещают на официальном сайте компании.
Обратите внимание на год основания компании. Если юрлицо существует недавно, не исключено, что оно создано только под этот проект. Риск для покупателей очевиден: предположим, после сдачи ЖК у клиентов возникнут претензии к застройщику. Но окажется, что компания, завершив объект, закрылась или существует только на бумаге, и никакого имущества не имеет.
Но не стоит сразу отказываться от покупки: на строительном рынке широко распространена практика создания отдельных юридических лиц для каждого нового проекта. Если новоиспечённый застройщик входит в известную группу компаний, это в целом снижает риски недавней регистрации юрлица.
Обязательно изучите завершённые жилые комплексы застройщика или группы компаний, в которую он входит: не нарушены ли сроки сдачи, довольны ли их жители.
Информация о готовых ЖК обычно размещена на сайте девелопера, а на Циане есть удобный раздел «Лидеры продаж»: этим застройщикам доверяют тысячи покупателей.
Если сайт застройщика неинформативен, давно не обновлялся или плохо сделан — это тревожный симптом. Успешные и развивающиеся компании внимательно относятся к тому, как они представлены в интернете.
Историю реализации проектов девелопера можно найти на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) по ИНН компании, названию юрлица или жилого комплекса. Там же есть подробная информация о количестве и сроках сдачи построенных домов. Кроме того, в карточке компании размещают проектную и отчётную документацию, данные о юрлице, руководителе, учредителях и т. д.
Не лишним будет оценить девелопера и через сайт Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), где публикуют регулярно обновляемые рейтинги застройщиков. Их составляют в зависимости от объёмов строительства и количества сданных в эксплуатацию домов.
Отзывы о готовых проектах можно найти на профильных форумах и в группах жильцов в социальных сетях и мессенджерах.
Вся эта информация поможет вам составить первое впечатление о надёжности застройщика. Если у вас сложилось в целом положительное впечатление, переходите к подробному изучению понравившегося ЖК.
Смотрим документы на объект
Изучая ЖК, в первую очередь нужно проверить следующие документы.
1. Разрешение на строительство
Оно подтверждает право девелопера возводить объект на конкретном земельном участке. Документ должен быть оформлен на каждый объект отдельно, у него есть срок действия. Обратите внимание: если разрешение истекает через несколько месяцев, а стройка только началась, это серьёзный риск для дольщика.
2. Проектную декларацию
Проектная декларация содержит информацию как о застройщике, так и о конкретном объекте: сроки строительства, этапы и стоимость работ, назначение помещений, количество этажей, квартир, лифтов, парковочных мест, используемые материалы и т. д.
В процессе строительства документацию могут менять, например, корректируя сроки ввода в эксплуатацию или другие моменты. При этом новая декларация должна быть размещена на сайте ЕИСЖС — застройщик отвечает перед законом за достоверность предоставленных сведений.
Это ещё один повод внимательно изучить документ: он наглядно покажет, насколько проект отличается от рекламных обещаний. Так, если в рекламе показан большой закрытый двор, а в декларации он выглядит очень скромно, стоит верить официальному документу, а не красочным буклетам.
3. Документы на землю
Это может быть выписка из ЕГРН о том, что застройщик владеет участком, на котором ведёт строительство, или договор аренды, который подтверждает право застройщика использовать землю для строительства многоквартирного дома. Также обычно есть градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации участка.
Важно проверить, что информация об участке: площадь, адрес, кадастровый номер, назначение — в документах и в действительности совпадает. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой.
Если застройка идёт на арендованной земле, то оцените, успеет ли застройщик ввести дом в эксплуатацию до того, как закончится срок аренды.
4. Проект договора участия в долевом строительстве
Договор долевого участия (ДДУ) — ключевой документ, который регулирует права и обязанности сторон сделки. В нём должны быть указаны адрес земельного участка, кадастровый номер, этажность, площадь объекта, проектный номер квартиры, сроки сдачи объекта, цена квартиры, порядок оплаты и санкции за нарушение.
Обратите внимание: в ДДУ не должно быть условий, которые обязывают заключать дополнительные соглашения, ограничений на распоряжение правом требования, а также штрафов для дольщика.
Чем короче и понятнее сформулированы положения ДДУ, тем большего доверия заслуживает компания. А вот множество дополнительных условий мелким шрифтом внизу страницы — повод проявить бдительность, а то и задуматься о целесообразности такой сделки.
Вышеперечисленные документы — базовый пакет, который застройщик обязан предоставить покупателю. Если какого-то пункта из перечня нет или вам не дают ознакомиться с каким-то документом, благонадёжность компании под вопросом.
Выезжаем на стройку
По техническим регламентам доступ посторонним лицам на стройплощадку закрыт, но посетить место строительства всё-таки стоит. Во-первых, вы сможете оценить транспортную доступность своего будущего ЖК, во-вторых, увидите, пусть даже издалека, реальный ход работ, оцените, как организована стройка и в каком состоянии прилегающие территории.
Если это не первая очередь проекта, тем более лучше съездить: в готовых домах застройщики часто организуют шоурумы — квартиры для показа. Такой визит позволит наглядно представить будущее жильё, причём не только саму квартиру, но и места общего пользования. Кроме того, можно будет пройтись по дворам и поговорить с жителями, получив отзывы из первых рук.
ЕИСЖС и ЕРЗ оценивают новостройки по ряду критериев и составляют рейтинги. При этом учитывают разные показатели:
- качество строительства;
- соблюдает ли застройщик сроки ввода в эксплуатацию;
- благоустроенность территории ЖК;
- количество парковочных мест;
- потребительские характеристики квартир;
- качество сервиса компании;
- транспортную доступность;
- социальную, торговую, спортивную, культурно-досуговую инфраструктуру вокруг;
- экологическую обстановку в районе строительства
- и другие.
К примеру, каждый объект долевого строительства имеет в ЕИСЖС свою карточку. В ней можно увидеть проектную декларацию, отчётность застройщика, проверить соблюдение сроков строительства, ознакомиться с квартирографией, характеристиками дома, инфраструктурой. Также компании обязаны ежемесячно выкладывать фотографии, фиксирующие ход строительства, — по ним можно оценить динамику.
В карточке отражено, сколько продано квартир, коммерческих помещений и машино-мест с указанием средней цены за 1 кв. м. На этот параметр тоже стоит обращать внимание: нестандартное ценообразование — допустим, слишком большие, более 30%, скидки или цены значительно ниже рынка могут говорить об ухудшении финансового положения компании.
Если цена, наоборот, выше рынка на 25–35%, это косвенно указывает на медленное наполнение эскроу-счетов — следовательно, повышается риск, что застройщик задержит сдачу объекта.
Оцениваем финансовое положение застройщика
Как бы ни был хорош проект, но, если финансовые дела компании плохи, его не закончат. Чтобы получить представление о финансовой устойчивости застройщика, посмотрите бухгалтерскую отчётность. Не нужно бояться, что вы там ничего не поймёте: для простого анализа не потребуются специальные знания — данные в балансе структурированы по показателям.
Отчётность регулярно публикуют на сайтах ЕИСЖС и ЕРЗ, её можно найти в карточке девелопера или карточке заинтересовавшей вас новостройки.
Изучая документы, обратите внимание на следующие показатели.
- Отчётность: есть ли она, актуальны ли данные в ней.
- Динамика выручки показывает активность компании на рынке. Резкое снижение этого показателя говорит о возможных финансовых проблемах.
- Соотношение кредитных и собственных средств позволяет отследить, насколько застройщик зависит от внешних источников финансирования, а также спрогнозировать финансовую устойчивость компании.
Онлайн-сервисы позволяют дополнить своеобразное досье на застройщика.
1. Соблюдает ли компания-застройщик налоговую дисциплину — это можно проверить через Федеральную налоговую службу. Если у девелопера есть долги, а у налоговой — претензии к компании, это тревожный сигнал о проблемах с управлением и финансами.
2. Сервис арбитражных судов позволяет проверить, участвует ли застройщик в процессах, кто истцы, есть ли иски о банкротстве. Если вы видите иски от дольщиков или иски, связанные с банкротством, — это очень серьёзный минус.
3. На сайте Федеральной службы судебных приставов можно оценить, числятся ли за девелопером крупные исполнительные производства, запреты на регистрационные действия, неисполненные решения судов на существенные суммы. В учредительных документах приводятся сведения о руководителях компании — посмотрите информацию и о них: мошенничества, экономические преступления и следствия по этим вопросам — плохой знак.
Последите за соцсетями компании, в том числе за теми постами, которые касаются выбранной вами новостройки. Если компания освещает процесс стройки, адекватно реагирует на отзывы и даёт корректную обратную связь, в том числе по негативным моментам, — это свидетельствует об открытости компании и желании работать с клиентом.
Оцените, сколько кредитных организаций и на каких условиях выдают ипотечные кредиты на квартиры в ЖК застройщика. Чем шире этот список, тем более надёжной можно считать компанию. Ведь перед тем как доверить кому-то свои деньги, банки проверяют потенциального партнёра: если компания выдержала несколько таких проверок — значит, она заслуживает доверия. 3–5 банков — ипотечных партнёров — показатель финансовой устойчивости девелопера.
Информацию о том, кто выдаёт ипотеку на ЖК, можно увидеть на сайте проекта или запросить в офисе застройщика, а затем перепроверить на сайте кредитной организации.
Помните, что банки не всегда дают аккредитацию на старте строительства. Новостройки на этапе котлована могут её не иметь — кредитные организации часто присоединяются к проекту на более поздних стадиях, особенно если речь идёт о молодой компании, которая ещё не успела зарекомендовать себя на рынке и деятельность которой пока сложно проанализировать. В таком случае даже 1–2 банка-партнёра — уже хороший результат.
Главное
— Изучите учредительные и разрешительные документы застройщика, проверьте финансовые показатели компании, состояние стройплощадки.
— Онлайн-инструменты госорганов и информационных платформ позволяют провести многие этапы проверки очень быстро.
— Готовность застройщика предоставить документы о компании в целом и об объекте в частности — принципиальный момент.
— Учитывайте всю собранную информацию в совокупности. Так вы сможете составить максимально объективную картину и принять взвешенное решение.
Фото: ASP-media, Copter72, FOTOGRIN / Shutterstock / Fotodom
