Как распознать «фейковое» объявление?

Объявления о нереальных объектах создаются недобросовестными агентами или собственниками недвижимости для того чтобы отвлечь потребителя от настоящих предложений и замкнуть его интерес на собственных услугах либо малоликвидном объекте.

Виды фейковых объектов

1. Полностью вымышленный вариант. Фотографии красивой квартиры или дома, позаимствованные на сайтах других городов или даже стран, цена выставляется на 20-30% ниже рыночной, красочность описания зависит только от полета фантазии автора.
2. Квартира давно уже сдана, но по этому объекту у агента был ажиотажный спрос, и потому объявление остается в поисковой выдаче намеренно, чтобы привлекать внимание потенциальных покупателей/арендаторов.
3. Публикуются описание и фотографии реально существующего объекта, но с сильно заниженной ценой. Например, собственник сдает квартиру за 40000 руб, а в объявлении агент выставил цену в 32000 руб.
4. Выставляется реальная квартира, которая «перемещена» автором объявления в более интересное и престижное место города.
5. Квартира сдается по схеме «арендная плата + коммунальные платежи». Этот недобросовестный прием используют не только агенты, но и собственники. Обман кроется в том, что квартиру с рыночной ценой, например, в 32000 руб выставляют за 20000 руб (что, разумеется, выглядит привлекательнее), но по факту наниматель будет платить ежемесячно по 10000 руб дополнительных платежей («коммуналка», благоустройство, уборка подъезда, платное машиноместо, интернет, консьерж и т.п.).

При звонке по одному из таких объявлений потребитель услышит (часто после перезвона):

• «Эта квартира сдана, но рядом есть «почти такая же, только немного дороже»;
• «Эту квартиру будут сдавать только через две недели, но мы вам можем подобрать другую»;
• «Вы не подойдете наймодателю (причина: не тот состав семьи, национальность, наличие животных или иные «особые требования» собственника), но у нас обширная база данных, в которой есть много других хороших квартир»;
• «Эта квартира вам не подойдет (она после потопа, пожара, заражена тараканами), но если вы оставите свой телефон, то мы вам позвоним, когда появится подходящий вариант.

– Практика публикации объявлений-«пустышек», к сожалению, активно применяется как представителями агентств, так и частными маклерами. В нашем бизнесе «сарафанное радио» может создать риэлтору положительное реноме, так и понизить его рейтинг в глазах клиентов благодаря нечестным приемам работы.

С другой стороны, даже если объект реальный, с ним могут возникнуть проблемы.

Тенденция последних лет такова: до 50% объектов, выставленных на рынке городской недвижимости и загородного жилья, имеют какой-то «дефект». Либо фотографии и описание не соответствуют реальности, либо занижена цена, или присутствуют какие-то скрытые платежи, о которых арендатору заявляется уже при встрече; при продаже и аренде загородных домов нередки случаи, когда не оформлены документы на недвижимость и участок и т.д. Бывает, что квартира обставлена иначе, чем на фотографии: дорогая мебель заменена на сборную, или находится в плохом состоянии после нескольких лет активной эксплуатации.

Задача посредника – самостоятельно проверить объект прежде, чем показывать его клиенту.

– Начиная с 90-х годов прошлого века частные маклеры расклеивали на столбах объявления с предложением несуществующих квартир – лишь бы позвонили клиенты. И до сих пор еще на подъездах встречаются листочки с привлекающим внимание текстом: «Семья славян без детей и животных снимет квартиру в вашем доме. БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ». Стоит позвонить по указанному телефону, и вы попадете… как раз на посредника, ищущего таким образом арендодателей.

Меж тем, тенденции к усугублению данной практики нет. Напротив – наблюдается тенденция к ее исчезновению, по причине повышения информированности граждан благодаря телепередачам о недвижимости и просвещению через виртуальные сети. К тому же большинство интернет-площадок стали платными – ставить несуществующую квартиру в рекламу просто невыгодно. И все же, некоторые начинающие риелторы публикуют «пустышки» – в 50% случаев арендаторы «клюют» на эту приманку.

Опытные маклеры, как правило, такими «заманухами» не пользуются – в этом нет нужды у тех, кто работает по рекомендациям и уже оброс постоянной клиентурой. 

«Мы вам подберем» – не вариант

Все описанные выше сценарии сводятся к тому, что потенциальный наниматель должен делегировать свой выбор посредникам. При этом клиенту будут предложены далеко не лучшие квартиры по соотношению цена/качество. Поскольку выгодные объекты долго в базе не задерживаются – они уходят за 1-2 дня, и среди нанимателей/покупателей, по факту, проводится конкурс – кто быстрее внесет аванс. По оценкам экспертов, наниматель, снявший квартиру по схеме «Мы вам подберем», переплачивает за нее 10-15% ежемесячно, а за год эта переплата складывается в приличную сумму.

Чаще всего хитрящие агенты берут в работу клиента формально, чтобы их не могли уличить в обмане. При этом заявителя заносят в «базу», которую периодически просматривают сотрудники недобросовестного агентства, получившие свежее предложение. Граждане из «листа ожидания», хотя бы частично озвучившие требования, схожие с параметрами нового варианта, обзваниваются и поступают в агентскую обработку. Остальные клиенты могут долго «висеть» в «базе», ожидая, когда с ними свяжется маклер. Коэффициент полезного действия у такого метода работы весьма низок. Случается, что всем клиентам, откликнувшимся на «замануху», высылается на электронную почту весь пул предложений агентства. Здесь идет игра на больших числах: авось покупатель/арендатор на что-то клюнет и это «что-то» еще не будет продано или сдано.

Как арендаторам и покупателям недвижимости избежать негативных сценариев?

Ирина Щербинина считает, что опознать «фейковый» вариант можно в момент звонка. Агент, выставивший на сайт «пустышку», вместо того, чтобы рассказать о квартире, переводит разговор в русло предложения собственных услуг, регулярно под разными предлогами откладывает просмотр заявленной квартиры, «юлит», не отвечая на конкретные вопросы.

Случается, что агент набивает цену сдаваемому жилью, уверяя клиентов, что на просмотр – очередь, идет торг между потенциальными арендаторами. Говорит, что есть люди, готовые заплатить повышенный агентский гонорар, повысить ставку аренды. То есть налицо признаки недобросовестности маклера.

Перед покупкой недвижимости задайте маклеру наводящие вопросы на стадии первого просмотра: как давно квартира приобретена, сколько собственников, почему продают, будет ли каждый собственник наделен другой площадью, были ли перепланировки, как давно был капитальный ремонт дома? Не стесняйтесь спрашивать все, что вам интересно, сегодня рынок работает на покупателя!

Антон Анфицеров дает гражданам, самостоятельно занимающимся подбором жилья, следующие рекомендации:

– Если цена на объект заявлена ниже рыночной, это уже должно вас насторожить. Хотя случаются ситуации, когда продавцу срочно нужны деньги,  поэтому он готов выставить объект с большой скидкой. Такие квартиры и дома нужно тщательно проверить на предмет отсутствия обременений и долговых обязательств у владельца. Также настораживает предложение продавца внести деньги не в процессе заключения сделки, а заранее, перед показом (якобы для подтверждения серьезности ваших намерений).

Странно, когда уже при встрече меняются условия сделки (заявляется цена выше указанной в объявлении); опасно, если отсутствуют документы, подтверждающие право собственника на жилье. В подобных ситуациях маклер явно ведет нечестную игру.

В последнее время участились аферы с продажами по следующей схеме: аферисты получают по запросу электронную выписку из ЕГРН, после чего документы подделываются на имя нового владельца.

Был в моей практике на заре карьеры такой случай: «наклевывалась» продажа загородного дома, клиент был готов совершить покупку. Для ускорения процесса я внес аванс из своего кармана, после чего выяснилось, что документы на дом не готовы, паспорта у продавца нет и т.д. В итоге продавец «пропал» с моим задатком (200000 рублей). Я подал заявление в полицию, но мне ответили: «Нет состава преступления», и заводить уголовное дело не стали. Для полиции, возможно, мошенничество на такую «небольшую» сумму не представляют интереса. С другой стороны, если у инспектора на столе будет лежать несколько заявлений от граждан – это станет поводом к заведению уголовного дела на афериста.

Также нанимателю жилья имеет смысл вооружиться калькулятором и просчитать свои будущие платежи, приплюсовав их к сумме стоимости аренды.

Ну и, конечно, помогите нечестным маклерам «выйти на новый профессиональный уровень». Нажмите на сайте cian.ru кнопку «Пожаловаться» напротив несуществующего предложения, выбрав соответствующую претензию из списка. Пусть агенты учатся работать только с реальными объектами, оттачивая мастерство в рамках правового поля.

Ирина Щербинина рассказывает на какие параметры нужно обратить внимание покупателю, чтобы обезопасить себя от обмана:

– Начните с самого дома – как давно построен, не изношены ли коммуникации, не стоит ли он в списках на снос, не планируется ли там скоро капремонт. Понаблюдайте за поведением агента и хозяев: насколько они уверенно и честно отвечают на вопросы, дружелюбны, не суетливы ли, смотрят в глаза?

Изучите историю покупки квартиры, узнайте, нет ли среди владельцев душевнобольных, алкоголиков, судимых граждан, несовершеннолетних детей? Расспросите хозяев об их планах после продажи и, конечно, внимательно рассмотрите саму квартиру – нет ли протечек на потолке, была ли проведена перепланировка, согласована ли она и т.д.

Узнайте, насколько вменяемы и дружелюбны соседи – вам предстоит иногда общаться с этими людьми. Нет ли на этажах выше и ниже скандалистов, держателей домашних зверинцев и прочих маргиналов.

Если позволяют средства, лучше всего, конечно, обратиться к опытному риэлтору уже на стадии поиска. Он сразу, уже после прозвона вариантов, отсеет большую часть сомнительных квартир.