Как расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика

Арсений Шаманов25 сентября 2024 58

Как и любой другой, договор долевого участия разрешается расторгнуть. Мы узнали, на каких основаниях можно отказаться от покупки квартиры, во что это обойдётся и может ли застройщик не согласиться.

Обоснованные причины расторжения договора дольщиком

Иногда обстоятельства складываются так, что дольщик хочет расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) по собственной инициативе. Это возможно, если у вас есть серьёзные причины.

Закон разрешает отказаться от договора в одностороннем порядке, когда:

Застройщик задержал сдачу объекта более чем на два месяца. Если вы ждёте ключи, а их всё нет — это повод для расторжения договора.
Вы обнаружили недостатки в сданном жилье, но застройщик не хочет их устранять или компенсировать ваши расходы на самостоятельные работы.
Выяснились существенные нарушения требований к качеству объекта. Если дом построен с серьёзными дефектами, это тоже основание для расторжения.

Есть и другие ситуации, когда можно расторгнуть договор участия в долевом строительстве, но уже через суд:

Строительство приостановлено или вовсе прекращено. Если становится ясно, что дом не будет сдан в срок — это веская причина для расторжения.
Изменения в проекте. Если площадь квартиры изменилась больше чем на 5% или назначение помещений стало иным.
Другие причины, которые могут быть прописаны в законе или вашем договоре.

Если вы попали в одну из этих ситуаций, то можете инициировать расторжение договора и защитить свои интересы. Но если вы передумали, нашли более выгодное предложение или деньги нужны на другие цели, законных оснований для отказа от квартиры нет. В этом случае расторжение договора возможно только на условиях, которые в нём прописаны.

Нельзя отказаться от ДДУ, если просто передумал покупать квартиру. Но попытаться договориться с застройщиком можно.

Нужно ли согласие других участников договора

Если квартира находится в ипотеке, в некоторых случаях потребуется согласие банка. Это зависит от условий вашего кредитного договора. Важно помнить, что расторжение договора долевого участия не закрывает ваш долг по ипотеке автоматически. Строящаяся квартира часто является предметом залога, и банк может потребовать досрочного погашения кредита.

Если вы состоите в браке, потребуется согласие супруга или супруги на расторжение договора. Особенно если недвижимость приобреталась в совместную собственность.

Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве

В зависимости от обстоятельств, расторгнуть договор можно без суда или через суд. Если у вас есть основания для расторжения во внесудебном порядке, направьте застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Сделайте это заказным письмом с уведомлением, чтобы у вас были доказательства. После этого застройщик должен вернуть деньги. Если он игнорирует письмо, придётся подать иск в суд.

Если договор нужно расторгать в суде, порядок действий следующий:

1. Направьте застройщику досудебное требование о расторжении договора. Это обязательный шаг. Если через 30 дней ответа нет или он вас не устраивает, идите в суд.

2. Подготовьте исковое заявление и подайте его в суд по месту нахождения застройщика. Потребуются также:

документы, подтверждающие причину вашего иска;
расчёт суммы исковых требований;
уведомление о вручении или другие документы, подтверждающие, что вы отправили копии всем участникам дела;
квитанция об уплате государственной пошлины;
документы, подтверждающие, что вы направляли также досудебное требование;
документы, подтверждающие попытки примирения, если они были.

3. Дождитесь решения суда. Если он примет вашу сторону, застройщик обязан будет вернуть деньги.

4. Если застройщик не спешит выполнять решение суда, обращайтесь к судебным приставам для взыскания долга.

Иногда удаётся решить вопрос мирно. Если обе стороны согласны расторгнуть договор, можно заключить соглашение о расторжении. В нём пропишите, как и когда вам вернут деньги. Это самый простой способ, если участники сделки готовы пойти навстречу друг другу.

На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении ДДУ

Дольщик может рассчитывать на получение неустойки и не только.

В зависимости от причин расторжения договора, с застройщика можно взыскать:

Неустойку (пени). С 1 сентября 2024 года с застройщика нельзя взыскать неустойку или проценты, которые не предусмотрены законом № 214-ФЗ или договором.
Возмещение убытков. Это могут быть расходы на аренду жилья, экспертизу или аренду инструментов для ремонта, если вы вынуждены были оплачивать их по вине застройщика.
Возмещение морального вреда. В суде вы можете требовать компенсацию и за моральный ущерб, если вина застройщика доказана.
Возмещение судебных расходов. Если суд встал на вашу сторону, можно взыскать с застройщика расходы на госпошлину, почтовые услуги, оплату адвоката и экспертов.
Штраф. Если суд удовлетворил ваши требования, которые застройщик не выполнил добровольно, вы можете взыскать штраф. С 1 сентября 2024 года размер штрафа составляет 5% от суммы, присуждённой судом в вашу пользу.

При расчёте неустойки и штрафов учитывайте временный порядок, который был установлен Правительством. Это так называемый мораторий на требования к застройщикам. Период с 22 марта 2024 года до 1 января 2025 года не учитывается при начислении неустойки. Кроме того, с 1 июля 2023 года до 1 января 2025 года размер процентов и других финансовых санкций рассчитывается исходя из ключевой ставки Банка России на день исполнения обязательств, но не выше ставки на 1 июля 2023 года (7,5%).

Как зарегистрировать расторжение ДДУ

Дольщик или застройщик должен подать заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора.

Заявление подают в Росреестр. Также потребуются:

Документ, на основании которого происходит расторжение. Это может быть уведомление о расторжении в одностороннем порядке, соглашение о расторжении или решение суда.
Договор долевого участия.
Квитанция об уплате госпошлины.

Росреестр рассмотрит заявление, и в случае принятия положительного решения внесёт новые данные в ЕГРН.

Особенности расторжения ДДУ с эскроу счётом

Счета эскроу используются при продаже недвижимости для безопасности покупателей. Деньги на таких счетах лежат до момента передачи объекта, и застройщик не может их использовать. После регистрации расторжения ДДУ в Росреестре эскроу-счет закрывается, и деньги возвращаются дольщику.

Чек-лист: как расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика

Чтобы вы запутались во всех нюансах процедуры, подготовили пошаговый план действий для расторжения ДДУ:

1. Изучите условия ДДУ и законы, уточните свои права. Важно понять, если у вас обоснованные причины для расторжения.

2. Сообщите о своём намерении застройщику. Обсудите возможность заключения соглашения о расторжении на взаимовыгодных условиях. Это может сэкономить время и избежать судебных разбирательств.

3. Если порядок внесудебный, направьте уведомление застройщику. Убедитесь, что документ содержит обоснование для расторжения. Отправьте требование заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы иметь подтверждение отправки и получения.

4. Если порядок судебный, подготовьте иск и обратитесь в суд, но только после предварительной отправки уведомления. В иске укажите причины расторжения договора и приложите все необходимые доказательства.

5. Зарегистрируйте расторжение договора в Росреестре.

Если процесс кажется вам сложным, обратитесь за помощью к профессиональным юристам. Судебные издержки можно взыскать с ответчика, если суд встанет на вашу сторону при рассмотрении дела.