Благодарим за консультацию руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергея Вишнякова.
Что обязательно нужно зафиксировать в договоре
1. Данные участников сделки
- Перечислите всех участников сделки: кто продавец, кто покупатель.
- Если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.
- Укажите полностью фамилию, имя и отчество каждого участника сделки.
- Для каждого участника сделки — адреса регистрации, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи), при желании — СНИЛС.
- Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это следует отметить в договоре.
2. Все данные по объекту сделки
- Полный адрес. Проверьте, как он отображается в актуальной выписке из ЕГРН, и напишите в договоре так же.
- Общие параметры, которые подтвердят, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: статус (квартира, нежилое помещение, дом), количество комнат, общая площадь, этаж.
- Кадастровый номер поможет точнее идентифицировать объект, но указывать его в ДКП не обязательно.
3. Детали оплаты
Цена недвижимости
В договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель выплатит продавцу, — не больше и не меньше.
Иногда сумму в договоре занижают по просьбе продавца, который хочет уйти от уплаты налогов. Оставшуюся часть выплачивают с распиской о получении денег.
Такая схема опасна для покупателя: если по какой-то причине сделку признают недействительной, то доказать, что вы купили квартиру не за 1 млн рублей, а за 4 млн, будет очень сложно. По закону продавец получит назад жильё, вернув покупателю только 1 млн рублей, указанный в договоре.
Вторая причина не занижать цену в договоре — налоговый вычет. Покупатель может получить вычет только с официально уплаченной суммы, то есть зафиксированной в договоре. Если он попытается получить вычет с той части, которую заплатил «втёмную», и ему, и продавцу грозят последствия из-за сокрытой налоговой базы.
Оставьте запрос — и Циан предложит вам профессионалов для решения вашего жилищного вопроса
Срок оплаты
О сроке оплаты стороны договариваются самостоятельно и должны его соблюдать, особенно если сделка оплачивается наличными.
Способ оплаты
В договоре должен быть указан способ передачи денег от покупателя продавцу. Если выбрана банковская ячейка или аккредитив, надо указать ещё и банк, который является посредником и помогает провести оплату.
Есть 4 основных способа оплаты сделки.
— Наличные. Это самый простой способ передачи денег продавцу, но и самый ненадёжный. Он несёт множество рисков как для продавца (Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а покупатель передумал платить), так и для покупателя (он уже оплатил, а Росреестр приостановил регистрацию по какой-то причине, и продавец с деньгами исчезает).
Сегодня обсуждается законодательный запрет этого способа оплаты при сделках с недвижимостью, если сумма превышает 1 млн рублей.
Если используется рассрочка, распишите в договоре, какие суммы и по каким датам покупатель должен вносить. Сюда же добавьте способ расчёта и порядок снятия обременения.
— Банковская ячейка. В этом случае банк выступает посредником между сторонами сделки и гарантом её безопасности. Покупатель закладывает деньги в ячейку, и они там хранятся до регистрации перехода прав на жильё. После госрегистрации продавец может открыть ячейку и забрать деньги. Это современный способ оплаты, среди его минусов — то, что деньги нужно снимать со счёта и закладывать в ячейку наличные.
— Аккредитив. Самый удобный способ оплаты. Посредником здесь также выступает банк. Стороны открывают специальный счёт, аккредитив: это можно сделать онлайн или в приложении банка. Покупатель переводит на него деньги. Условием раскрытия аккредитива становится регистрация перехода прав Росреестром. Как только это произошло, продавец может забрать деньги со счёта или перевести их на свой счёт.
Обязательно укажите в договоре, кто именно оплачивает аренду ячейки или открытие аккредитива.
— Ипотечный кредит. В этом случае в договоре указывается, какой банк выдаёт кредит, кто его получает, на каких условиях, дата заключения кредитного договора и его номер.
4. Порядок освобождения квартиры
Обычно продавец обязуется передать квартиру покупателю после регистрации перехода прав в Росреестре.
Пропишите, в какой срок продавец должен полностью освободить квартиру от своих вещей и передать её по передаточному акту покупателю. Это называется физическим освобождением квартиры.
Если стороны договорятся и в квартире нет нужных продавцу вещей, передача недвижимости может происходить одновременно с подписанием договора купли-продажи.
Если в квартире кто-то зарегистрирован, надо отметить в договоре этот факт, а также срок, когда зарегистрированный снимется с регистрационного учёта. Это важно для покупателя: если этот человек не захочет сниматься с регистрации, новый владелец жилья вправе сослаться на подписанный продавцом договор.
Как оформлять договор купли-продажи
В договоре обязательно прописываются дата и место его заключения: число всегда проставляется сегодняшнее, место — город, в котором он подписан.
Если договор занял больше одного листа, после подписания его надо прошить — это убережёт стороны от добавления в него лишних листов. Страницы должны быть пронумерованы.
Сейчас стороны нередко подписывают договор в электронном виде — на регистрацию уходит скан текста, а подпись ставится электронная.
Юрист Сергей Вишняков советует сторонам всегда подписывать и сохранять бумажный вариант договора, чтобы в случае ошибки в базе было подтверждение того, что в реальности договор был подписан.
Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (обязательно перечитывайте его каждый раз перед подписанием) и подать на регистрацию чистый вариант.
Перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.
Что можно дополнительно прописать в договоре купли-продажи
1. Вероятность банкротства продавца. Если он обанкротится, эта строчка в договоре защитит покупателя от необходимости вернуть жильё. Оформляется такое положение в договоре просто: продавец пишет, что он не собирается подавать на банкротство сам, не имеет долгов и не знает, что его кто-то хочет банкротить. Можно также указать, что квартира не входит в капитал юридического лица.
2. Договорённости на случай расторжения договора из-за продавца или третьих лиц, претендующих на проданную им квартиру. Можно прописать, что продавец обязуется купить покупателю аналогичную квартиру в доме аналогичной категории. Последнее слово останется в этом случае за судом.
3. Переход мебели и бытовой техники новому владельцу, если стороны об этом договорились.
Удостоверять ли договор купли-продажи у нотариуса
Договор купли-продажи может быть заключён в простой письменной форме, а может быть нотариальным, то есть удостоверенным нотариусом. Если стороны сделки сами скачают и правильно заполнят шаблон договора, он будет иметь юридическую силу.
Но в некоторых случаях требуется заверить договор у нотариуса, иначе его не зарегистрируют в Росреестре:
- Если один из собственников — несовершеннолетний. Также требуется согласие органов опеки.
- Если объект продаётся по договору ренты.
- Когда продаётся доля или доли квартиры.
Если ваша сделка не относится к вышеперечисленным случаям, обращаться к нотариусу не обязательно. Но покупатель может проявить инициативу и попросить нотариуса удостоверить сделку. Нотариус проведёт хотя и минимальную, но всё же проверку и квартиры, и участников сделки — это станет дополнительной гарантией её безопасности.
К тому же после подписания договора и его заверения нотариус самостоятельно отправляет документы на регистрацию — участникам не придётся ехать в МФЦ.
Если одна из сторон нарушает какие-то пункты договора
Если какие-то пункты зарегистрированного договора нарушены, стоит попробовать договориться самостоятельно, а если это не удаётся — решать проблему в суде.
Если одна из сторон не передаёт или не принимает квартиру, другая сторона вправе обратиться в суд, чтобы обязать оппонента выполнить условия договора.
Но доводить дело до суда стоит в крайнем случае, если вторая сторона совсем не идёт на контакт. Рассмотрение дела в суде — долгий процесс, который может затянуться на несколько месяцев.
Но если продавец после регистрации сделки не выезжает из квартиры, суд останется единственным законным путём воздействия.
Где найти шаблоны договора
— В разделе «Шаблоны документов» Циан.Журнала. В нём много полезных шаблонов, в том числе и шаблон договора купли-продажи квартиры.
— В агентстве или у риелтора, который помогает вам оформить сделку.
— У нотариуса, который будет удостоверять вашу сделку.
— В открытых источниках, в интернете. Такие шаблоны стоит доработать или показать специалисту: в них могут быть не все важные пункты.
Фото: Alexander Raths, Makalish Andrey / Shutterstock / Fotodom
