Кто такой созаёмщик и зачем он нужен
Сумма и процентная ставка по ипотеке во многом зависят от того, сочтёт ли банк потенциального заёмщика надёжным партнёром. При оценке кредитных рисков финансовые организации учитывают уровень дохода клиента, кредитную историю, место работы, возраст, семейное положение и другие факторы.
Если доход невелик или в кредитной истории есть погрешности, то можно привлечь третье лицо — созаёмщика. Им вправе стать любой совершеннолетний гражданин РФ, который отвечает требованиям банка. Чаще всего созаёмщиками выступают родственники заёмщика.
При заключении договора созаёмщик подписывает документы вместе с заёмщиком, получает долю в приобретаемой недвижимости и может ей распоряжаться. При этом объём финансовых вложений сторон роли не играет. Но по договорённости между участниками сделки созаёмщик может отказаться от доли в ипотечной недвижимости.
По закону заёмщик и созаёмщик несут перед банком солидарную ответственность, то есть имеют одинаковые финансовые обязательства перед кредитором. Тот в любой момент вправе обратиться к созаёмщику за их исполнением. Таким образом, для банка созаёмщик — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Поэтому ипотеку с созаёмщиком кредитная организация считает более надёжной инвестицией и легче выдаёт такой заём.
Допускается привлекать нескольких созаёмщиков, но, как правило, банк ограничивает их число тремя участниками.
В некоторых случаях созаёмщиком становятся автоматически. В частности, если ипотеку берут муж или жена, состоящие в официальном браке, то при отсутствии брачного договора супруга с гражданством РФ (или супруг — гражданин РФ) становится созаёмщиком независимо то того, отвечает она/он требованиям банка или нет.
В качестве третьего лица к сделке могут привлечь не созаёмщика, а поручителя, который гарантирует банку, что заёмщик выполнит обязательства по кредиту. То есть обещает погасить долг, если заёмщик станет неплатёжеспособным. При этом поручитель не получает никаких прав на ипотечное жильё и в штатном режиме обслуживания кредита ничего платить не должен.
Какие бы хорошие отношения ни связывали заёмщика и созаёмщика, со временем обстоятельства могут измениться — вплоть до того, что получатель ипотеки задумается о том, что такой партнёр становится скорее обузой.
Можно ли вывести созаёмщика из ипотечного договора
Замену или вывод созаёмщика из ипотеки обычно инициирует основной заёмщик. Запрета на такие действия нет, но поменять состав участников договора можно только с согласия банка-кредитора.
Исключением является ситуация с супругом или супругой-созаёмщиком: если брак не расторгнут и нет брачного договора, вывести вторую половину из ипотеки не получится даже при желании основного заёмщика.
Банк оценивает риски от вывода созаёмщика, особенное внимание уделяя уровню дохода основного заёмщика: способен ли он единолично выплачивать ипотеку. Так, многие кредиторы требуют, чтобы на протяжении последних 9–12 месяцев основной исполнитель по договору имел подтверждённый доход, достаточный для обслуживания кредита.
Если в процессе рассмотрения заявления и проверки документов банк решит, что остающийся заёмщик не сможет выполнять обязательства один, он откажется изменять состав участников договора.
Как вариант, заёмщику могут предложить найти другого человека на роль созаёмщика. Но новому участнику нужно будет выделить долю в ипотечном жилье. Размер доли основной заёмщик определяет самостоятельно.
При смене участников ипотечного договора также можно:
— вывести несколько созаёмщиков;
— поменять титульного заёмщика на другое физическое лицо — перевести обязательства по кредиту;
— поменять титульного заёмщика на созаёмщика и наоборот.
Если в сделке несколько созаёмщиков, каждый из них должен дать письменное согласие на изменения в ипотечном договоре.
Как созаёмщику выйти из ипотеки самостоятельно
Созаёмщик может сам отказаться от участия в ипотеке при соблюдении ряда условий:
— квартира находится в собственности у основного заёмщика либо в ней выделены доли;
— у основного заёмщика достаточный подтверждённый доход для погашения ипотеки;
— за последние 12 месяцев задержек по оплате кредита не было.
Проверку выполнения условий проводит банк-кредитор, он же оценивает риск того, что заёмщик не сможет сам обслуживать кредит. Если банк посчитает, что это так, то созаёмщику откажут в выходе из ипотеки.
Как исключить созаёмщика: пошаговая инструкция
1. Подготовить пакет документов и передать его в банк-кредитор. Обычно требуются:
- заявления от всех участников договора: основного заёмщика и созаёмщиков;
- паспорта всех действующих участников договора;
- кредитный договор;
- документы на ипотечный объект: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, договор уступки прав требования, договор долевого участия;
- документы, подтверждающие доход и трудовую занятость остающегося заёмщика/созаёмщиков — к примеру, справки по форме 2-НДФЛ от работодателя, справка о доходах самозанятого и т. п.;
- при разводе: свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества;
- брачный договор с разделом имущества и обязательств, если развода не было, но супруга-созаёмщика хотят вывести из ипотеки.
Некоторые банки, например Сбербанк, позволяют подать заявление о выводе созаёмщика онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Как правило, такие изменения содержатся в разделе «Изменить условия кредитного договора».
2. Дождаться ответа банка, обычно это занимает 14–30 рабочих дней.
3. При положительном ответе всем сторонам нужно будет подписать дополнительное соглашение к кредитному договору. В закладную внесут соответствующие изменения.
4. Зарегистрировать изменения в Росреестре — это можно сделать через МФЦ. Срок внесения сведений — 7 рабочих дней.
5. Передать зарегистрированный договор и новую выписку из ЕГРН в банк.
Решение банка об изменении состава участников кредитного договора действует 60 календарных дней. Если за это время документы не будут подписаны, изменения в ипотечный договор не внесут.
Напомним, что банк не обязан соглашаться на вывод или смену созаёмщика. Если договориться с кредитором не получается, основной заёмщик может попробовать рефинансировать кредит в другом банке, одновременно исключив созаёмщика из договора. Но другая кредитная организация также будет оценивать платёжеспособность нового клиента и обязательно поинтересуется причиной вывода созаёмщика.
Рефинансирование ипотеки — погашение кредита с помощью нового займа на тот же объект. Таким образом можно снизить ставку по ипотеке, уменьшить размер ежемесячного платежа, срок выплаты кредита или изменить другие условия договора.
Как вывести созаёмщика при разводе
Если между супругами не заключён брачный договор, то для семьи действует правовой режим совместной собственности, даже если владельцем по документам является только один из них.
В частности, это означает, что ипотечное жильё при разводе делится между супругами пополам. Вместе с объектом разделу подлежит и обязательство по погашению ипотеки: каждая из сторон имеет право на половину недвижимости и обязательство по погашению половины ипотечного кредита.
Расторжение брака является основанием для выхода созаёмщика из договора. Но это основание не является обязательным, то есть бывшие супруги могут оставаться созаёмщиками по ипотеке и дальше выплачивать её на существующих условиях.
Также супруги могут договориться, что кредитную недвижимость забирает кто-то один — для этого надо заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества и зафиксировать его у нотариуса.
Хотя факт развода даёт созаёмщику право выйти из ипотеки, банк может не дать на это согласие, если сочтёт основного заёмщика недостаточно надёжным. Тогда придётся искать какой-то выход из ситуации — скажем, привлекать другого созаёмщика.
Банкротство созаёмщика
Заёмщик и созаёмщик имеют равные права и обязанности по ипотечному договору, то есть кредит у них общий, а долг перед банком не делится на части. Даже если в квартире выделены доли, у каждого из заёмщиков не получится владеть только частью жилья и платить только за неё. Ежемесячный платёж должен поступать в банк в полном объёме, иначе возникнет кредитная задолженность.
Если кто-то из участников договора начнёт процедуру банкротства, кредитор вправе расторгнуть договор и потребовать полностью погасить остаток кредита. В противном случае недвижимость выставляется на торги, после чего банк забирает остаток задолженности из денег, вырученных с продажи.
Поэтому, если созаёмщик собирается инициировать процедуру банкротства, его нужно заранее вывести из договора.
Если банкротом себя объявляет созаёмщик-супруг, банк также продаст квартиру на торгах и заберёт долг. Разницу между остатком долга и стоимостью жилья отдадут другому супругу — таким образом он (или она) получает свою долю в совместном имуществе.
При банкротстве не забирают единственное жильё. Но до сентября 2024 года это правило не распространялось на недвижимость, купленную в ипотеку: её продавали с торгов и гасили кредит. Но после внесения поправок в закон о банкротстве у банкрота появилась возможность сохранить единственное ипотечное жильё.
Сколько стоит вывести созаёмщика из ипотеки
Вывод созаёмщика из договора является платной услугой. Стоимость зависит от банка — в среднем она составляет 13–17 тыс. рублей.
Плата не взимается, если изменение состава участников договора связано с решением суда или призывом на военную службу, в том числе по мобилизации.
Резюмируем
— Заёмщик и созаёмщик имеют равные права на ипотечное жильё и несут одинаковую ответственность перед банком.
— Созаёмщика можно вывести из ипотеки, но для этого надо получить согласие банка. Банк проверяет доход основного заёмщика: если он недостаточен для обслуживания кредита, банк откажет в выводе созаёмщика или попросит заменить его на другое лицо.
— После подписания дополнительного соглашения к кредитному договору изменения надо зарегистрировать в Росреестре и передать новую выписку из ЕГРН в банк.
— Согласие банка действует в течение 60 дней — за это время необходимо подписать документы, иначе изменения в договор не внесут.
— Расторжение брака является основанием для выхода созаёмщика из договора, но тоже придётся получать согласие банка.
— Если созаёмщик собирается подавать на банкротство, его нужно заранее вывести из договора, чтобы квартира не попала в общую конкурсную массу и не была продана с торгов.
