Сегодня большинство горожан имеют возможность получать доход, так сказать, не отходя от дома. Закон разрешает жителям многоквартирных домов (МКД) использовать общие помещения в коммерческих целях. Однако дело это непростое.
С 1 марта 2005 г. государство предоставило собственникам право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, в том числе передавать в пользование на платной основе (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Но большинство жителей по-прежнему настороженно и часто негативно относятся к вопросам коммерческого использования таких помещений. Причина кроется в том, что вырученные средства, как правило, уходили в бюджет или в управляющую компанию (УК). Об этом необходимо помнить тем инициативным группам, которые захотят изменить ситуацию. Все их действия должны быть максимально открытыми и прозрачными.
Источники дохода
Размеры потенциальной прибыли, которую могут получить собственники, во многом зависят от месторасположения, технического состояния дома, наличия интереса к нему коммерческих организаций и пр. Кроме того, для успеха необходимы следующие составляющие: во-первых, легитимное согласие собственников дома на возмездное использование общего имущества (67% собственников, то есть 2/3 всех голосов); во-вторых, инструмент реализации решений — то есть инициативная группа собственников (совет дома — домком, правление товарищества собственников жилья — ТСЖ, представители управляющей организации и т. д.).Наиболее часто для коммерческого использования передают следующее общее имущество:
• нежилые помещения под организацию офиса, склада, под установку платежных (банковских) терминалов, а также оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и др.;
• элементы здания под наружную рекламу (например, установка рекламы на крыше здания, на части фасада дома; размещение конструкций с рекламой на лесах и рабице);
• части земельного участка для размещения стационарной торговой точки — палатки, киоска, лотка — или рекламного щита, платежного терминала и прочего, а также с целью организации платной парковки.
Наверняка, осмотрев свой дом и придомовую территорию, вы обнаружите, что общее имущество уже так или иначе используется с коммерческой целью. Но, к сожалению, это происходит стихийно: без оформления по закону, а также без наличия соответствующего решения собственников. Поэтому и поступающие средства в основном проходят «мимо дома».
В общих интересах
Если вы решили взять вопросы, связанные с коммерческим использованием помещений МКД и придомовой территории, под свой контроль, необходимо знать, что передача в пользование общего имущества не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Важно знать правовые нормы, так как данная практика только формируется, и вам придется обосновывать позицию и права собственников. Итак, нарушениями считаются:• уменьшение размера общего имущества (не связанного с реконструкцией, проводимой с согласия всех собственников);
• возникновение препятствий для нормального функционирования и эксплуатации дома;
• нарушение технических регламентов и норм, в том числе противопожарных (так, при отсутствии надлежащих систем вентиляции, дымоудаления и противопожарной автоматики собственники в лице ТСЖ или УК не должны предоставлять нежилые помещения общего имущества под заведения общественного питания — рестораны, бары и т. п.);
• отсутствие соответствующего волеизъявления собственников.
Пример
Жители дома совместно с управляющей компанией демонтировали наружную рекламу на фасаде дома. Основание — отсутствие согласия 2/3 собственников помещений дома на размещение рекламы, а также наличие соответствующего судебного решения.
Кому имущество можно передать в пользование
В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование как физическим, так и юридическим лицам, не являющимся собственниками помещений в доме. Однако указанная норма не исключает возможность предоставить такие объекты в «дополнительное» пользование тем, кто уже владеет помещениями в том же МКД. Во-первых, в пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК не уточняется круг лиц, которым может быть передано общее имущество; во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам долевой собственности определить порядок пользования общим имуществом. Таким образом, жители вправе решением общего собрания передать какой-либо объект одному из своих сособственников как безвозмездно, так и за фиксированную плату.
Пример
Владельцу квартиры на верхнем этаже решением общего собрания собственников предоставили в безвозмездное пользование часть крыши дома, а организации, являющейся собственником нежилых помещений, разрешили разместить рекламную информационную вывеску с условием, что за ее счет будет проведен ремонт фасада.
Несмотря на то что собственники нежилых помещений оплачивают содержание и ремонт общего имущества в соответствии со своей долей (площадь помещения, которым пользуются), на практике возникают ситуации, когда они получают большую нагрузку, чем остальные. Условным критерием здесь может служить цель использования имущества. Если коммерческая организация осуществляет в МКД предпринимательскую деятельность, на нее могут быть возложены дополнительные обязанности.
Пример
Офис часто посещают клиенты, поэтому расходы по содержанию земельного участка перед входом переложили на собственника этого помещения. При этом собственников квартир в доме от таких расходов освободили.
Что входит в состав общего имущества?
Л. Кудашова
Перечень общего имущества дома приведен в ст. 36 ЖК РФ и в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Однако при решении проблем каждого МКД необходим индивидуальный подход.
Так, в новостройках в соответствии с законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. состав нежилых помещений общего имущества отражается сразу в проектной документации и документации бюро технической информации (БТИ), а при регистрации права собственности на помещение указывается и доля в праве распоряжения земельным участком.
По домам, введенным в эксплуатацию до вступления в действие ЖК РФ и других законов, в соответствии с приложением № 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 состав общего имущества определяется:
собственниками помещений в МКД на общем собрании (в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества и распоряжению им);
органами государственной власти (в целях контроля за содержанием общего имущества);
органами местного самоуправления (в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации — в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Л. Кудашова
Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания совместно с собственниками должна определить состав общего имущества и утвердить его на общем собрании. Что касается нежилых помещений, то после собрания инициативной группе необходимо подать подтверждающий пакет документов (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экспликация и т. п.) в территориальное отделение БТИ для присвоения помещениям статуса «Общее имущество». Это позволит установить блокировку на возможные сделки по их продаже, а также послужит доказательством того, что помещение является общей собственностью, а не государственной или частной.
В случае если собственники помещений не утвердили состав общего имущества, данная процедура может быть проведена органами местного самоуправления или государственной власти. В Москве эта функция возложена на ГУ «Инженерная служба районов Москвы».
Все решает собрание
Порядок использования имущества МКД определяется на общем собрании (ст. 44 ЖК РФ). Решение собрания, принятое по всем правилам (при наличии более 2/3 всех голосов собственников помещений дома), является обязательным не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере.
Пример
Общее собрание собственников разрешило использовать стену дома для размещения рекламного щита на определенных условиях — на конкретный срок и за установленную плату. Это решение будет являться обязательным для органа, выдающего разрешение на размещение рекламы (в Москве — Комитет рекламы, информации и оформления).
В идеале каждый договор, который затрагивает вопросы использования общего имущества, нужно утверждать на общем собрании собственников помещений с указанием его срока действия, цены, порядка использования денежных средств и т. п. Правда, на практике это не всегда целесообразно, так как договоров бывает достаточно много (сдача в аренду нежилых помещений, размещение рекламных вывесок и пр.). Поэтому если собственники доверяют своему уполномоченному лицу (правлению ТСЖ, УК), то можно использовать общую повестку (см. информацию под заголовком «К сведению» на предыдущей странице).
Сила договора
Договор передачи имущества в пользование является своеобразной гарантией для сторон и доказательством в случае возникновения спора. Только при наличии такого документа коммерческая организация сможет подтвердить исключительные права на пользование общим имуществом МКД. Так, суд удовлетворил требования о демонтаже рекламной конструкции с фасада МКД, ссылаясь на отсутствие договора между ТСЖ и собственником нежилого помещения в доме (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 г. № 10852/08).Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой. Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в домах (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 г. № 10852/08, постановления ФАС ДВО от 27.02.2007 г. № Ф03 А51/07–1/240, ФАС СЗО от 12.02.2009 г. № А56-2429/2008).
Заключаемые договоры могут различаться в зависимости от того, лишаются ли другие собственники возможности использовать передаваемое имущество. В отношении самостоятельных объектов недвижимости (например, части земельного участка) заключается договор аренды, для других объектов — иной договор, например пользования (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
pr-tsj.ru
В договоре возмездного использования общего имущества желательно предусмотреть следующие разделы (положения):
• предмет договора;
• порядок передачи и возврата части (объекта) общего имущества, передаваемого в возмездное пользование;
• разрешенное использование части общего имущества (ограничения, соблюдение эксплуатационных норм и правил);
• права и обязанности сторон;
• цена договора и срок его действия;
• ответственность сторон;
• порядок пролонгации и расторжения договора и др.
В качестве приложения к договору могут выступать:
• протокол общего собрания собственников помещений по вопросам возмездного использования общего имущества;
• техническая документация БТИ или иной документ, подтверждающий отнесение используемой части здания или земельного участка к общему имуществу;
• акт приема-передачи объекта общего имущества и др.
К СВЕДЕНИЮ
В повестку вопросов общего собрания собственников помещений необходимо включить пункты:
• об избрании уполномоченного лица (Ф. И. О. собственника, данные правления ТСЖ или УК или другое физическое или юридическое лицо) по представлению интересов собственников помещений по вопросам коммерческого использования общего имущества МКД;
• о наделении уполномоченного лица (правления ТСЖ, другого лица) полномочиями по заключению и расторжению договоров возмездного использования общего имущества МКД;
• об утверждении условий договора возмездного пользования общим имуществом дома с конкретной организацией;
• об определении порядка использования уполномоченным лицом (правлением ТСЖ, другим лицом) денежных средств, полученных за счет возмездного использования общего имущества МКД, например, с формулировкой о том, что денежные средства могут быть направлены только на следующие виды работ и услуг:
— ремонтные работы общего имущества дома;
— охрану дома и придомовой территории;
— страхование общего имущества дома;
— благоустройство придомовой территории;
накладные расходы, связанные с договорной работой по вопросам возмездного использования общего имущества дома и др.
• о согласовании условия, что размер платы за использование общего имущества может определяться уполномоченным лицом (правлением ТСЖ, другим лицом) на основании результатов мониторинга рыночных цен и на договорной основе;
• о согласовании условия, что уполномоченное лицо (правление ТСЖ, другое лицо) обязано ежегодно в течение I квартала, следующего за отчетным периодом, представлять собственникам помещений в МКД отчет по возмездному использованию общего имущества многоквартирного дома.
