На вопросы читателей журнала отвечает Луиза Кудашова, начальник отдела по работе с управляющими организациями и товариществами государственного унитарного предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.Кооперативный дом построен в 1968 г. Ремонта с тех пор не было, вот-вот выйдут из строя износившийся водопровод и старая канализация. В квартирах часто бывают потопы. Председатель жилищно-строительного кооператива (ЖСК) говорит, что в программу капремонта мы не попадаем, а собственных средств (которые платим за графу «Содержание и ремонт») не хватит. Что делать?
— Вероятнее всего, председатель ЖСК прав. Если вопросами управления и эксплуатации вашего дома с момента постройки занимался ЖСК, а не государственная организация, то и отчисления в фонд капитального ремонта собственники помещений (члены ЖСК) не производили. Соответственно, претендовать на помощь государства и ждать выделения бюджетных средств на капитальный ремонт не стоит.
Если жители оплачивают ставку содержания и ремонта помещения за 1 кв. м/мес. в размере тарифа, утвержденного органами власти (см. Постановление правительства Москвы от 30.11.2010 г. № 1038-ПП), то этих средств на ремонтные работы капитального характера действительно недостаточно, их хватит только на текущие расходы по содержанию дома. В сложившейся ситуации правлению ЖСК следует подумать о капитальном ремонте за счет собственников помещений. Можно, например, оформить целевой банковский кредит. Подготовленные предложения (виды работ, их стоимость, сроки проведения и т. п.) необходимо утвердить на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (МКД) 2/3 голосов от общего числа. Образцы документов можно скачать с сайта Департамента капитального ремонта города Москвы (далее — Департамент капремонта Москвы).
Правление товарищества собственников жилья (ТСЖ) требует с жильцов доплату на проведение капремонта. Есть ли у него такое право?
— О том, насколько правомерны действия правления, можно определенно сказать только после изучения договора с ТСЖ на содержание и ремонт помещений (если таковой имеется) и платежного документа, по которому осуществляется оплата жилищно-коммунальных услуг. В любом случае данный спорный вопрос необходимо вынести на решение общего собрания жителей МКД, так как согласно ст. 44–46 Жилищного кодекса (ЖК) РФ вопросы проведения капитального ремонта регулируются 2/3 голосов собственников помещений дома. А на собрании правление ТСЖ либо сможет аргументировать законность и необходимость дополнительных расходов, либо направит имеющиеся целевые средства на ремонт.
У нас в доме начались работы по обновлению сантехнических коммуникаций, но почему-то замену стояков (это общедомовые сети) должны оплачивать собственники квартир. Правильно ли это? Где найти расценки на эти работы?— Органами власти (в Москве — распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 31.01.2011 г. № 05-14-35/1) утверждены только единичные расценки на работы по содержанию общего имущества МКД. Замена стояков не относится к таковым, так как это делают именно при капремонте. Если вы не осуществляете отчислений в управляющую компанию (УК) на капитальный ремонт, то средств из сметы дома по текущему содержанию не хватит.
Стояки в домах обновляют за счет бюджетных средств только в рамках специальной городской программы (если дом соответствует утвержденным критериям: ввод в эксплуатацию до 1991 г., наличие соответствующего технического обследования и др.). В любом случае ваша УК не может требовать оплаты этих работ, если нет положительного решения, подтвержденного 2/3 голосов собственников, на их проведение.
Соседи делают ремонт. Ежедневно слышим звук от перфоратора, стук молотков и т. д. Есть ли какое-нибудь постановление о режиме проведения строительных и ремонтных работ?
— Согласно п. 3.4. Постановления правительства Москвы от 25.09.2007 г. № 831-ПП (в редакции от 02.11.2010 г.) в жилых домах проведение ремонтно-строительных работ не допускается в воскресные и праздничные нерабочие дни. Также нельзя начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9:00 и заканчивать их позднее 19:00. По вопросу превышения допустимого уровня шума требуется специальная экспертиза. Такие лаборатории обычно есть в центральных санитарно-эпидемиологических службах. Если соседи нарушают закон (по времени работы), можно пожаловаться в управляющую компанию (УК), в мосжилинспекцию, в управу.
В нашем доме крышу не ремонтировали со времен постройки — в 1960–1970 гг. Кто должен оплачивать ремонт кровли: жильцы или организация жилищно-коммунального хозяйства?
— Вероятнее всего, дом подпадает под критерии программы капитального ремонта за счет бюджетных средств. Инициативным собственникам вашего МКД совместно с управляющей организацией следует подготовить и направить в Департамент капремонта Москвы документы, необходимые для включения в городскую программу. Действующий порядок определен Постановлением правительства Москвы от 12.04.2011 г. № 126-ПП (см. также сайт Департамента капремонта Москвы — http://moskr.ru/dkr/ru/index). В дальнейшем, после выполнения государством своих обязанностей, работы капитального характера должны производить за счет средств собственников помещений дома (см. ЖК РФ и п. 30 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491).
В нашем подъезде на каждой площадке три квартиры. Можно ли законно установить тамбурные двери? Решается ли вопрос положительно, если 70% жильцов согласны? Законы разрешают подобную установку? Не будут ли потом беспокоить пожарные или дирекция единого заказчика?
— Вопрос об установке тамбурных дверей в коридорах или на лестничных площадках регулирует ст. 44 ЖК РФ — распоряжение общим имуществом. Он относится исключительно к компетенции общего собрания жителей и требует положительного решения 2/3 голосов собственников помещений дома (67% и более).
Таким образом, при наличии оформленного в установленном порядке протокола общего собрания собственников и при соблюдении регламентных требований по пожарной безопасности данные работы могут быть проведены без претензий в будущем со стороны проверяющих органов.
Наше ТСЖ проводит косметический ремонт в подъезде, меняет лифты (хотя они нормально работали), светильники на этажах. Половина работ сделана, а теперь звонят, требуют внести 5 тыс. руб. Должны ли мы платить? Если нет, то как грамотно отказаться? Общего собрания, после которого мы оставили бы свои подписи о согласии на ремонт, правление ТСЖ не проводило.
— Ответ уже содержится в вашем вопросе. Раз не было легитимного решения общего собрания собственников, то и оплачивать косметический ремонт жители не обязаны (ст. 44–46 ЖК РФ). В зависимости от того, устно или письменно с вас требуют денежные средства, можно соответствующим образом отказаться от оплаты со ссылкой на положения жилищного законодательства.
Другой вариант: собственники могут достичь компромиссной договоренности с правлением. Если проведенные работы действительно улучшают состояние общего имущества, то правление ТСЖ с согласия собственников может включить их в счет будущих обязательных платежей по содержанию и ремонту общего имущества.
Недавно на собрании жильцов гендиректор УК заявил, что денег из бюджета выделяется очень мало, поэтому капремонт таких домов, как наш, будет нескоро, но если жители хотят провести капремонт в следующем году, то должны вступить в ТСЖ. В этом случае мы будем оплачивать только 5% от стоимости работ, примерно 10–15 тыс. руб. на жильца. Правомерно ли это?
— Руководитель УК прав. Согласно положениям государственной программы (по России — см. Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 189-ФЗ, по Москве — Постановление правительства Москвы от 12.04.2011 г. № 126-ПП) при проведении капитального ремонта собственники помещений дома должны участвовать в софинансировании работ в объеме не менее 5% от их стоимости. При этом приоритет действительно отдается домам ТСЖ. Включение объектов в программу капитального ремонта определяют органы власти. В Москве собственникам при содействии УК необходимо подать заявку с пакетом документов в префектуру административного округа. Сформированный ею адресный перечень будет передан на утверждение в Департамент капремонта Москвы).
Уважаемые читатели!
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
