Внутри МКАД в последнее время стало появляться больше жилых объектов экономкласса, чем раньше, но все-таки Москве не угнаться за Подмосковьем по количеству новостроек и доступности цен. Причины тому — и нерезиновость столицы, и дороговизна земельных участков, и прочие трудности.

 

В Подмосковье экономичных новостроек достаточно: их можно найти в Солнечногорске, Раменском, Пыхтино, Подольске, Островцах, Ногинске, Железнодорожном и других городах. Стоимость жилья от застройщиков колеблется в пределах 40–60 тыс. руб./кв. м в зависимости от удаленности от Москвы и стадии возведения. Не так давно Urban Group начал реализацию ЖК «Новосходненский», состоящего из десяти домов, где предлагали квартиры площадью от 24 кв. м по цене от 1,8 млн руб. Неудивительно, что их мгновенно раскупили. Несмотря на то что площади в этом жилом комплексе небольшие, примерно на 20% меньше, чем в большинстве типовых проектов, застройщик обещает планировки повышенной комфортности. «В квартирах нет проходных комнат, все помещения правильной геометрической формы, даже в маленьких двушках кухня занимает 8 кв. м. Во всех квартирах имеются балконы, нет узких нефунк­циональных коридоров, съедающих полезную площадь. Предлагают также маленькие трехкомнатные квартиры (56 кв. м), в которых два санузла и просторная семиметровая прихожая», — рассказывает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. Более того, есть возможность приобрести дополнительное подсобное помещение на цокольном этаже для хранения крупногабаритных и сезонных вещей. В одном из домов, который выйдет в продажу к маю, запланированы большие квартиры-студии с двумя балконами, с панорамными видами. В комплексе строят инфраструктуру, соответствующую уровню бизнес-класса: детский сад с бассейном, начальную школу, фитнес-центр и подземный паркинг.

 

На практике дома экономкласса обычно представляют собой однообразные коробки, стандартизацию и минимум инфраструктуры. А над проектом ЖК «Новосходненский» работал один из лучших архитекторов Максим Атаянц, поэтому комплекс должен быть не только удобным, но и красивым.

 

То, что в последнее время девелоперы обратили внимание на повышение комфортности возводимого жилья экономкласса, подтверждает Андрей Глебов, директор департамента продажи и маркетинга компании «Домус Финанс»: «Застройщики стараются достичь в своих проектах высокого уровня, чтобы обеспечить хорошую конкурентоспособность на рынке, сохраняя при этом демократичные цены. Так, в подмосковной Ивантеевке жилье, реализуемое нашей компанией, обойдется покупателю в 45 тыс. руб./кв. м. Цена на однокомнатные квартиры в возводимом доме в Подольске по адресу: ул. Садовая, д. 5, составляет 58 тыс. руб./кв. м».

 

Среди проектов, привлекательных и по стоимости 1 кв. м, и по комфорту проживания, можно выделить микрорайоны Немчиновка (1 км от МКАД в Одинцовском районе) и Новокосино-2 (на границе между московским районом и Реутовом, в шаговой доступности от станции метро «Новокосино», открытие которой запланировано на 2011 г.). Стоимость квартир в Немчиновке — от 3,32 млн руб. Здесь предусмотрены детское дошкольное учреждение на 220 мест, школа на 732 места, физкультурно-оздо­ро­вительный комплекс с бассейном, поликлиника, аптека, пожарное депо, отделение Сбербанка, супермаркет, универмаг, ресторан и кафе. Цена квартиры в Новокосино-2 сегодня — от 3,27 млн руб. Инфраструктура микрорайона включает в себя две школы, два детских сада, пожарное депо, предприятия торговли и услуг.

 

Также можно упомянуть ЖК «Солн­цево-парк», расположенный на Боровском шоссе. Здесь площадь квартир составляет 36–74 кв. м, цена 1 кв. м — 51–69 тыс.  руб., а общая стоимость — 2,4–4,7 млн руб. ЖК «Пятница» (Солнечногорский район) состоит из 14 панельных корпусов, площади жилья в которых — 31–84 кв. м, цена 1 кв. м — 51–65 тыс. руб., а всей квартиры — 2,4–3,8 млн руб.

 

В самом Солнечногорске достойным предложением на первичном рынке является ЖК «Молодежный». Объект представляет собой комплекс панельных зданий, которые находятся в непосредственной близости от озера Сенежское. На территории «Молодежного» расположены образовательные учреждения, спортивный комплекс и детская площадка. В настоящее время покупателям предлагают однокомнатные квартиры площадью от 53 кв. м. Цена составляет от 45 тыс. руб./кв. м.

 

Объекты оригинального архитектурного решения с улучшенной планировкой и высокими теплотехническими свойствами представлены в рамках комплексной застройки по улице Подмосковной в поселке Островцы Раменского района. Это 17-этажные дома серии П-111М. В них покупателям предлагают квартиры площадью от 53 до 90 кв. м, минимальная стоимость которых составляет 44 тыс. руб./кв. м.

 

«Жилой комплекс повышенной комфортности «Акварели» расположен в 6 км от МКАД, в городе Балашиха, на участке площадью 18 га. Его возводят по индивидуальному проекту. Он состоит из зданий переменной этажности (9–14–17) с панорамным остеклением», — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Сегодня в ЖК «Акварели» можно приобрести одно-четырехкомнатные квартиры площадью от 39 до 146 кв. м по цене 48–55 тыс. руб. В проекте предусмотрены удобные планировки с минимальным количеством несущих конструкций. Реализация жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 214 по договорам долевого участия.

 

Микрорайон комплексной застройки повышенной комфортности Богородский в городе Щелково является самым крупным на северо-востоке Подмосковья. В рамках первого пускового комплекса уже построено и сдано госкомиссии два новых жилых дома: 16-этажный из трех секций (д. 10, корп. 1) и 14–16-этажный из девяти секций (д. 10, корп. 2). Здесь продают однокомнатные квартиры площадью от 44 кв. м по цене от 2,3 млн руб. и двухкомнатные от 62 кв. м стоимостью от 3,7 млн руб. Начато строительство детского сада.

 

Среди объектов, находящихся в высокой стадии готовности, можно выделить «Красную горку» в Люберцах. В построенных корпусах 1, 2, 31, 32 микрорайонов 7 и 8 еще реализуют квартиры. К продаже предлагают однокомнатные (41–42 кв. м), двухкомнатные (55–61 кв. м) и трехкомнатные (78–83 кв. м). Стоимость квадрата в районе застройки составляет от 54 до 69 тыс. руб.

 

Для тех, кого не пугает большая удаленность от столицы, интересным может оказаться проект «Новое Ступино» — первый в России крупномасштабный малоэтажный город-спутник. Здесь можно приобрести коттеджи (90–150 кв. м), дуплексы и таунхаусы (80–120 кв. м). Также имеются однокомнатные (32–38 кв. м), двухкомнатные (59 кв. м) и трехкомнатные (75 кв. м) квартиры в монолитно-кирпичных трехэтажных домах. Благодаря новым технологиям строительства стоимость 1 кв. м едина для всех объектов проекта «Нового Ступино» и составляет от 30 до 35 тыс. руб. Всего на территории городка планируют возвести 116 многоквартирных трехэтажных домов современных стандартов комфортности, 859 коттеджей, 408 дуплексов, 1720 таунхаусов.

 

 

 

Много лет нас уверяли, что дешевое жилье не может быть комфортным, а комфортное — дешевым, поэтому теперь впору задуматься: как же это все-таки стало совместимо? Уж не за счет ли качества строительства? Это предположение отвергают участники рынка. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», называет одну из главных причин дешевизны: «Срок реализации масштабных проектов составляет от четырех до шести лет в зависимости от объема застройки и финансовых возможностей девелоперов. Именно это и обуславливает невысокие начальные цены — нужны средства на ведение строительства».

 

Один из механизмов снижения стоимости — экономия, причем чем про­фес­сиональнее девелопер, тем успешнее ему это удается. «Главное — грамотно подойти к реализации новостройки. Например, оптимизировать затраты», — говорит Мария Елова, PR-специалист компании «НДВ-Недвижимость». «Urban Group — вертикально интегрированный холдинг, в котором вся цепочка от производства материалов до продаж осуществляется самой компанией. Это позволяет нам делиться добавленной стоимостью не с посредниками или подрядчиками, а с покупателями», — сообщает Л. Блинов. Однако путь снижения цены жилья за счет собственной прибыли в любом случае конечен, продолжает эксперт, поскольку, как и до кризиса, суммарные затраты на землю, коммуникации и другие обременения превышают половину стоимости всего проекта. Строительная себестоимость обходится не более чем в 25%. «Поэтому основным полем конкурентной борьбы являются технологии и качество, — уверен Л. Блинов. — Безусловно, лидерами станут те компании, которые предложат новые стандарты комфорта проживания».

 

Высокой конкуренцией на подмосковном рынке объясняет происходящие процессы и М. Литинецкая: «В настоящее время основная активность застройщиков сосредоточена в Московской области, в месяц здесь выходит от 5 до 12 проектов (для сравнения: в Москве — один-два). Благодаря появлению большого числа новостроек наблюдается ценовая конкуренция, ведущая к снижению средней стоимости жилья».

 

Играет свою роль и развитие инновационных технологий в строительстве. «За счет применения недорогих, но качественных материалов и последних разработок в отрасли можно строить надежные и доступные по цене дома,  — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Например, сейчас покупателям нередко предлагают квартиры небольшой площади с возможностью объединения в блоки».

 

Кроме того, большое внимание застройщики уделяют отделке помещений общего пользования. «В современном ЖК «Заречье» в Звенигороде помимо просторных холлов, соответствующих всем европейским стандартам, есть помещения для хранения детских колясок и велосипедов. В продаже кроме квартир имеются и расположенные на последних этажах мансарды», — приводит пример Ю. Гутман. «Заречье» — комплекс из пяти малоэтажных монолитных зданий, выполненных в едином архитектурном стиле. Жилье реализуют без отделки. В квартирах свободная планировка. Покупателям предлагают однушки и двушки площадью от 50 до 92 кв. м. Минимальная стоимость — от 45 тыс. руб./кв. м.

 

Еще одной заметной тенденцией является активное развитие инфраструктуры прилегающей территории: создают детские площадки, зоны отдыха, паркинги. В качестве примера можно привести «О’Пушкино», считает Ю. Гутман. Это жилой комплекс, расположенный в городе Пушкино, на берегу реки Серебрянка, где минимальная стоимость 1 кв. м — 44 тыс. руб. Там проектом предусмотрено возведение детского сада, торгового центра, гаражного комплекса и нескольких гостевых паркингов. Общая площадь застройки составляет 4,6 га. Практически все вышеупомянутые проекты имеют в плане развитую социально-бытовую инфраструктуру — сегодня это уже становится нормой.

 

 

 

Надо думать, в ближайшем будущем нас ожидает множество новых проектов с хорошими возможностями по скромной цене. Конечно, выбор формата, типа домостроения, метража зависит от возможностей застройщика и месторасположения участка. Кроме того, в каждом городе существуют свои ограничения по этажности, установленные местными властями. Если их нет, то высота может зависеть от типа жилья. Например, панельные дома, как правило, возводят до 15–20 этажей.

 

Однако общие тенденции ясны. «Однозначно застройщики будут повышать уровень своих проектов. И этот процесс уже начался. Появляются жилые комплексы, которые строят по индивидуальным проектам. Многие застройщики отказываются от типовой панели и возводят монолитно-кирпичные дома, планировки в которых подразумевают создание более комфортной среды для проживания. Такое жилье ненамного дороже промышленных образцов, — говорит А. Глебов.  — Это не может не сказаться на повышении стандартов качества предлагаемого жилья в целом».

 

«Если участки под строительство расположены в центре города, экономически целесообразно возводить на них монолитные, монолитно-кирпичные дома чуть более высокого класса — они будут востребованы», — считает М. Литинецкая. Однако, конечно, доля панели не станет меньше. Просто ее, как правило, возводят в более удаленных от городского центра районах массовой застройки, где запланировано комплексное освоение территории. Реализация проектов идет в несколько этапов на протяжении ряда лет, поэтому для ускорения темпов выбирают быстровозводимое жилье индустриальных серий. Такие комплексы изначально выходят на рынок по более низким ценам.

 

Кроме того, сейчас при проектировании жилого комплекса уделяют большое внимание планировке и размеру квартир. Это обусловлено тем, что покупатели не хотят платить за лишние комнаты и квадратные метры. И теперь застройщики весьма тщательно продумывают планировочные решения, в том числе и за счет уменьшения нежилых площадей.

 

Ну а цены? «На посткризисном рынке недвижимости на плаву остались объекты с оптимальным для покупателя соотношением цены и качества. Логично, что застройщики, разрабатывая новые проекты, пойдут по этому пути», — уверена М. Елова. На фоне высокой активности застройщиков и относительно медленного восстановления покупательской способности тренд на снижение среднего уровня цен в Подмосковье в ближайшее время сохранится, считает М. Литинецкая.

 

Пройдет еще немного времени, и мы избавимся от стереотипа, что дома экономкласса — это некачественные постройки, которые промерзают зимой и где душно летом. Доступная по цене квартира не будет означать плохая. Это будет скромное, но удобное и максимально приспособленное для полноценной жизни жилье.