- Что такое комплексное развитие территорий
- Какие территории и объекты могут попасть под комплексное развитие
- Какие проблемы помогает решать КРТ
- Этапы реализации КРТ
- Переселение по программе КРТ и права собственников и нанимателей
- Как проверить, входит ли дом или земельный участок в проект КРТ
- Главное: что важно знать о комплексном развитии территорий
Что такое комплексное развитие территорий
Комплексное развитие территорий (КРТ) — это государственная программа, направленная на развитие застроенных и освоение новых территорий (статья 1 Градостроительного кодекса РФ). КРТ касается и жилых, и нежилых территорий, её цель — создавать комфортную среду для проживания граждан в поселениях, муниципальных и городских округах.
Механизм КРТ закрепили в Градостроительном кодексе РФ в конце 2020 года — сначала программа действовала только в Москве. С 2022 года её распространили на всю Россию, это единый подход к обновлению городской среды. КРТ на федеральном уровне заменило ранее действовавшие программы реновации застроенных территорий и комплексного освоения территорий.
|
|
Основные характеристики КРТ |
| Цели КРТ | • повышение качества городской среды;
• улучшение жилищных условий граждан; • развитие инфраструктуры — строительство социальных объектов (школ, поликлиник, центров развития), дорог, развязок, инженерных сетей; • эффективное использование территорий — оптимизация городской застройки, создание мест для работы и отдыха; • увеличение налоговых поступлений в бюджет за счёт привлечения частных инвестиций в строительство и повышения туристической привлекательности того или иного региона после реновации городов и развития дорожной и туристической инфраструктуры |
| Механизм реализации КРТ | • расселение ветхого и аварийного жилья;
• строительство новых многоквартирных домов; • снос, реконструкция старых зданий; • развитие социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры; • преобразование территорий под современную городскую среду; программа реализуется с учётом интересов владельцев недвижимости, которые получают компенсацию за свои объекты, попавшие под КРТ |
| Финансирование КРТ | бюджетные и внебюджетные источники, в том числе частные инвестиции через механизм государственно-частного партнёрства |
| Приоритеты КРТ | • повышать социальную стабильность, улучшая жилищные и социальные условия для граждан;
• создавать современную городскую среду; • увеличивать инвестиционную привлекательность регионов; • улучшать экологическую ситуацию в городах с помощью озеленения территорий, энергоэффективных систем и современных систем переработки отходов |
| Кто принимает решения о КРТ | •
федеральные власти, если объект КРТ принадлежат государству: проект финансируются из федерального бюджета, застройщика выбирают на федеральном уровне;
• региональные власти, если проект касается двух и более муниципальных образований, бюджет — региональный, застройщиков выбирают власти региона; • муниципальные власти, когда проект реализуется на территории одного муниципального образования: финансирование выделяется из местного бюджета, застройщика назначают на уровне муниципалитета |
По данным Минстроя России на середину 2026 года, КРТ активно реализуют в 81 субъекте РФ на общей площади 30 тыс. га. По ней уже расселено 433,5 тыс. кв м жилого фонда, в том числе 373,4 тыс. кв. м аварийного. Жилищные условия улучшены для 24,7 тыс. человек.
Параллельно с КРТ в субъектах по-прежнему могут действовать свои программы реновации. Так, в Москве и в Санкт-Петербурге работают и программа комплексного развития территорий, и городские программы реновации. Первая финансируется из средств федерального бюджета и охватывает целые районы. На вторые деньги выделяют из городских бюджетов и они касаются определённых типов домов: например, пятиэтажки определённых серий, первые панельные дома, построенные в середине прошлого века, и так далее.
Какие территории и объекты могут попасть под комплексное развитие
КРТ делится на несколько вариантов в зависимости от объекта и вида территорий (статья 65 Градостроительного кодекса РФ):
1. КРТ жилой застройки
Его используют в кварталах, застроенных частными и многоквартирными домами, когда требуется обновить старый или аварийный жилой фонд и возвести новое жильё. При этом в него могут войти и нежилые объекты, которые находятся на этой территории.
Под КРТ попадают аварийные дома, а также старые и ветхие многоквартирные дома: здания с высокой степенью износа или те, в которых стоимость капремонта превышает нормативную — проще построить новый дом, а не ремонтировать старый. Также в программу могут включить все сооружения определённого типа и года постройки — например, хрущёвки, возведённые в 1960-х.
2. КРТ нежилой застройки
К таким территориям относят промзоны, склады, старые гаражные кооперативы, бывшие военные городки. Также в эту категорию попадают объекты, признанные самостроями. Обычно территории превращают в районы со смешанной застройкой — с многоквартирными домами, офисами, магазинами, но могут отдать и под технопарки или новые дороги.
В отличие от КРТ жилой застройки, нежилые территории под комплексное развитие не могут включать многоквартирные и частные дома, а также другие объекты капитального строительства, расположенные на участках под ИЖС, ЛПХ или для ведения садоводства, огородничества.
3. КРТ незастроенных территорий
Сюда попадают пустующие земли и участки с постройками без обременений, которые находятся в муниципальной и федеральной собственности.
Такие участки под КРТ особенно привлекательны для инвесторов, так как их можно получить без участия в торгах. Это значительно снижает риск, что объект перехватит другой девелопер, и позволяет быстрее приступить к строительству.
4. КРТ по инициативе собственников
Его реализуют по желанию владельца участка или хозяина дома. В этом случае нет принудительного изъятия собственности по решению властей. Владельцы сами устанавливают условия договора, по которому передают имущество. Они могут требовать, например, от муниципалитета исполнить определённые обязательства: построить школу, проложить дорогу или газопровод.
Какие проблемы помогает решать КРТ
Кто и что получает в результате реализации КРТ:
- собственники жилья в аварийных или ветхих домах — новое жильё во владение или денежную компенсацию;
- наниматели жилья, попавшего под КРТ, — новое муниципальное жильё;
- собственники жилья, включённого в КРТ, — новые квартиры или компенсацию;
- горожане — качественную среду, новую жизнь реновированных пространств.
Комплексного развития территорий позволяет убрать такую проблему, как точечная застройка без дальнейшего развития локации. Так, если застройщик ориентируется только на прибыль от продажи квартир и офисов в новом ЖК, итогом становится перегруженная городская инфраструктура без новых детсадов, поликлиник, парков, рабочих мест. В свою очередь это порождает маятниковую миграцию, когда люди едут на работу или учёбу в другие районы города и ухудшение транспортной доступности.
Этого можно избежать, если власти и девелоперы вместе планируют развитие городской среды, разрабатывая проекты застройки так, чтобы появлялось не только жильё, но и новые транспортные развязки, социальные объекты, торговые центры, технопарки и зелёные зоны.
Этапы реализации КРТ
Приведём пример реализации проекта КРТ — реновация городского квартала, застроенного ветхими многоквартирными домами.
1. Орган самоуправления муниципалитета публикует проект решения о комплексном развитии выбранной территории на своём сайте и в региональных СМИ.
2. Проводится общее собрание собственников жилья, где владельцы голосуют за участие в проекте или отказ от него. При положительном исходе они дают согласие на снос дома с последующим переселением или денежной компенсацией. Для этого необходимо собрать минимум 2/3 голосов общего числа собственников. Решение нужно принять до момента утверждения проекта, когда будут определены конкретные сроки застройки.
3. В случае согласия собственников местные власти проводят аукцион, на котором определяют застройщика. В некоторых случаях его могут назначить сразу, без проведения торгов.
В договоре между городом и застройщиком чётко прописывается, что должно появиться на реновируемой территории: жилые объекты, пешеходные зоны, парковки, парки, детские сады и так далее. Сроки строительства указываются в проектной декларации.
4. Начинается реализация проекта. С жильцами заключается договор о КРТ, в котором закрепляется, каким образом им будет возмещена потеря жилья, и оговариваются сроки переселения или получения денежной компенсации.
Права собственности по договору переходят государству или муниципалитету, оператору КРТ — юрлицу, с которым заключён договор о КРТ. После получения проекта договора собственник должен подписать его в течение 45 календарных дней, иначе оператор КРТ имеет право обратиться в суд.
Если бывший собственник выбрал денежную компенсацию, он не обязан отчитываться об этих средствах и может потратить их по своему усмотрению.
Если бывшим владельцам некуда переехать на время улаживания всех формальностей, они вправе жить в старой квартире в течение полугода после получения возмещения или дольше, если этот момент оговорён договором.
Собственники и наниматели жилья, которые состояли на учёте как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сохраняют свою очередь.
Рыночную стоимость участка и недвижимости устанавливает независимый оценщик, которого привлекают застройщик или власти. При оценке аварийного жилья применяется понижающий коэффициент.
В размер возмещения входят рыночная стоимость жилья, рыночная стоимость земельного участка (его доли в случае жилья в многоквартирном доме), убытки собственника от изъятия: расходы на переезд, упущенная выгода при долгосрочной сдаче объекта и тому подобное. Если владелец не согласен с результатом оценки, он может оспорить его в суде.
Конкретные сроки КРТ зависят от местного законодательства и проекта. Если говорить о сносе и расселении многоквартирного дома, процесс занимает в среднем около года. В целом на это влияет число собственников и количество судебных споров.
Переселение по программе КРТ и права собственников и нанимателей
Если жильё подлежит передаче властям по комплексному развитию территорий, собственники или наниматели имеют право на возмещение убытков.
|
|
Что получают взамен (статья 32.1 Жилищного кодекса РФ) |
| Собственник квартиры | • денежную компенсацию в размере рыночной стоимости старого жилья;
• равноценное жильё в том же населённом пункте, не меньшее по площади и количеству комнат, независимо от стоимости старой квартиры. Если в изымаемом жилье проживают несовершеннолетние, недееспособные (ограниченно дееспособные) люди, получить можно только другое жильё. Собственник, подав заявление, имеет право получить в новом доме с доплатой большее по площади или по количеству комнат жильё. В качестве доплаты можно использовать средства материнского капитала, а также другие субсидии и выплаты. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе власти могут вводить свои требования к местоположению нового дома |
| Собственник частного дома | • денежную компенсацию в размере рыночной стоимости объекта недвижимости;
• равноценный участок с домом; также можно получить только земельный участок и возмещение за дом. Если на участке велась хозяйственная деятельность, компенсации должно хватать на её возобновление |
| Наниматель по договору соцнайма | • аналогичное по площади и количеству комнат благоустроенное жильё по меркам этого населённого пункта: то есть если в большинстве квартир города работает централизованное отопление и есть горячее водоснабжение, новая квартира не может находиться в доме с печным отоплением без водопровода; • по заявлению нанимателю могут предоставить жильё в другом населённом пункте субъекта; • в случае сноса дома или изъятия земельного участка под госнужды, наниматель имеет право на получение денежной компенсации вместо предоставления жилья |
Как проверить, входит ли дом или земельный участок в проект КРТ
Информация о проектах комплексного развития территорий находится в открытом доступе. Проверить, попадает ли ваша недвижимость под КРТ, можно:
1. На сайтах местных органов самоуправления.
2. Из СМИ, публикующих нормативные правовые акты. Например, в Свердловской области это «Областная газета» и официальный интернет-портал правовой информации Свердловской области.
3. В региональных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности.
4. На официальных картах КРТ. Их создают и обновляют в крупных городах. По адресу или кадастровому номеру участка легко определить, находится ли объект в зоне КРТ. Пример московской карты КРТ.
Проверка границы зон КРТ в Москве / скриншот с сайта krt.mos.ru
Главное: что важно знать о комплексном развитии территорий
— Программа комплексного развития территорий направлена на улучшение условий проживания граждан, обновление застройки, развитие инфраструктуры и благоустройство.
— В программу КРТ могут попадать не только аварийные дома, но и дома с высокой степенью износа, а также неэффективно используемые территории.
— Собственники жилья и земельных участков в качестве возмещения могут получить равнозначное жильё или денежную выплату в размере рыночной стоимости. Оценку недвижимости проводит независимый оценщик.
— Наниматели по договору соцнайма получают аналогичное благоустроенное жильё.
— После заключения договора КРТ право собственности переходит к оператору КРТ или застройщику.
Фото: Alexander V Chernyshov, Artem Glushchenko, Vinokurov Alexandr, zayatsphoto / Shutterstock / Fotodom
