Безусловно, кризис 2014 года стал очередным испытанием для всех сегментов рынка недвижимости. Слабые игроки и некачественные проекты вынуждены уходить с рынка, сильные – остаются и «держат лицо».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Мы опросили экспертов, какие сегменты рынка недвижимости пострадали менее всего от недавних потрясений в экономике, и есть ли те, кому сегодня «жить хорошо».

Доступные новостройки всегда востребованы

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

«Меньше всего от кризиса 2014 года пострадал сегмент жилой городской недвижимости. Прежде всего, за счет того, что в нашей стране очень высокая потребность населения в улучшении жилищных условий и очень низкий коэффициент обеспеченности населения квадратными метрами. Поэтому даже в условиях кризиса рынок жилья сохраняет хорошую активность по количеству сделок и выходу новых проектов, в сравнении с коммерческой недвижимостью.

Лучше всего продаются новостройки эконом- и комфорт-класса в столице и ближайшем Подмосковье. Данный сегмент наиболее устойчив к изменениям экономической ситуации в стране и меньше всего подвержен влиянию кризиса, прежде всего, из-за невысоких бюджетов покупки. Кроме того, рынок новостроек поддержало наше государство, запустив программу субсидирования ипотеки. Понятно, что по данной программе приобреталось именно жилье массового сегмента».

Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ»:

«В целом можно говорить, что наименее пострадал рынок новостроек благодаря активной поддержке государства и готовности самих застройщиков к кризису. Во-первых, во время активной стадии кризиса, когда резко выросла ключевая ставка и кредиты для застройщиков стали непомерно дорогими, у них были собственные средства на продолжение строительства. В некоторых объектах незначительно снизился темп строительства, но никаких замороженных строек не было. Первый квартал для застройщиков был особенно тяжелым, так как доля ипотеки, по данным компании "МИЭЛЬ-Новостройки", на первичном рынке снизилась до 24%, хотя в конце 2014-го она достигала 45%. После введения программы "Ипотека с господдержкой" спрос на новостройки вновь увеличился, количество ипотечных сделок резко возросло и, таким образом, застройщики получили поддержку от государства. Сейчас доля ипотеки в общем объеме сделок составляет рекордные 65%.

К тому же уже несколько раз ключевая ставка пересматривалась, следовательно, кредиты для застройщиков становятся дешевле, ставки по стандартным ипотечным программам должны быть пересмотрены, это все и далее поможет застройщикам не снижать темпы строительства. К тому же активно продолжают выходить новые объекты и корпуса в уже реализующихся проектах – как на территории Москвы, так и Московской области.

Что касается вторичного рынка, то там ситуация не самая простая. По данным отдела исследований «МИЭЛЬ», количество обращений по сегменту вторичной городской недвижимости в мае этого года сократилось на 17% по сравнению с маем 2014 года. При этом в структуре обращений увеличилась доля запросов «продать».  Объем предложения существенно вырос в мае и  достиг  цифры в 54 тыс. квартир. Такой рост предложения связан, скорее всего, с возвращением тех объектов, которые были сняты с продажи в период острой нестабильности на валютном рынке. Снижение среднеудельной цены, которое мы видим вот уже  второй месяц подряд,  говорит об определенном  преобладании предложения над спросом. Это можно объяснить и  снижением покупательской активности после ажиотажа конца 2014 года, и с  пока еще высокими ставками по ипотечным кредитам, и с наступившим летним сезоном. Однако падение цены происходит не сильными темпами, и с завершением сезона отпусков мы можем увидеть иную картину».

Меньше всех пострадал элитный класс?

Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome:

«Если говорить о жилой недвижимости, то в меньшей степени кризис затронул элитный класс. Этот сегмент практически не зависит от состояния рынка ипотеки, как эконом- или бизнес-класс. Что касается самих девелоперов и застройщиков, то в элитном сегменте большинство объектов имеет проектное финансирование, поэтому риск остановки строительства минимален».

По мнению эксперта, рынок коммерческой недвижимости по сравнению с рынком жилой недвижимости пострадал от последствий кризиса в большей степени. «Трудно сказать, какой из сегментов коммерческой недвижимости меньше пострадал, поскольку они в некоторой степени связаны между собой. При снижении покупательской способности снижается оборот ритейлеров, часть из них сокращает свой бизнес, планы по развитию, что прямым образом влияет как на заполняемость торговых центров, так и на потребность в складских площадях. Что касается офисной недвижимости, то заполняемость качественных бизнес-центров находится в зависимости от планов развития международных компаний, которые, в свою очередь, существенно их сократили.

В сегменте офисной недвижимости существенно вырос уровень вакантных площадей в классе А – с 13-15% до кризиса до 29-31% на текущий момент. Ставки аренды, соответственно, снизились, в долларовом эквиваленте – на 20-30% в зависимости от конкретного объекта.

В сегменте торговой недвижимости собственники также вынуждены идти на уступки арендаторам и снижать ставки аренды. Это касается как пересмотров существующих договоров, так и заключения новых договоров. Дисконт от запрашиваемой ставки в среднем составляет 15-20%. По существующим договорам в конце 2014 года собственники фиксировали валютные коридоры в договорах».

Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&MallsPFM, говорит, что в кризис 2014 года нелегко пришлось всем сегментам недвижимости. Тем не менее, по его мнению, «если рассматривать сегменты с точки зрения их перспективности, стойкости и инвестиционной привлекательности, то наиболее интересными сегодня являются офисы. По опыту кризиса 2008-2009 годов, именно офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости просел сильнее, однако позже показал хороший рост. Так, уже в I квартале 2009 года доля вакантных площадей в офисных зданиях Москвы сократилась на 1%, при том, что на рынок вышло 250 тыс. кв. м новых площадей. По итогам 2014 года совокупный объем предложения на рынке офисной недвижимости Москвы достиг 14,46 млн кв. м, а доля вакантных площадей (18,6%) превысила даже показатели 2008-2009 гг. В 2015 году новых площадей планируется сдать меньше – около 1 млн кв. м, влияние на рынок оказывает общая негативная ситуация в стране. При ее сохранении, скорее всего, и в последующие годы возможно сокращение нового предложения на рынке. Возникающий таким образом отложенный спрос при восстановлении макроэкономических показателей способен вызвать заметный рост цен на офисную недвижимость», – высказал мнение эксперт.

Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI, считает, что менее всех пострадал рынок складской недвижимости. «Объем вакантных площадей в данном сегменте сопоставим с показателями 2014 г., несмотря на ввод большого объема новых площадей в течение 2015 г. Стоит отметить, что в 2015 г. было анонсировано нескольких новых крупных индустриальных проектов, что демонстрирует интерес к сегменту не только со стороны арендаторов, но и со стороны инвесторов. Арендные ставки практически не изменились в рублевом эквиваленте, но при этом в долларовом снизились на 5 и 8,4% в проектах класса A и B соответственно.

В сегменте жилой недвижимости менее остальных пострадал сегмент доступного жилья. Квартиры эконом-класса, бывшие наиболее ликвидной категорией до кризиса, пользуются спросом и сейчас. В проектах комплексного освоения территории, реализуемых крупными девелоперами, темп продаж нормализовался после начала субсидирования ипотечных займов государством. Но все равно для привлечения внимания к проекту девелоперам приходится предусматривать различные акции и предоставлять достаточно весомые скидки, которые достигают порой 15-20%», – рассказал эксперт.

Наименьший доход приносит офисная недвижимость

По мнению Оксаны Вражновой, если говорить о коммерческой недвижимости, то с точки зрения инвесторов самый востребованный сегмент – стрит-ритейл (торговые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов или 1-й этаж + подвал). «Наибольший интерес остается к готовому арендному бизнесу, то есть помещениям, которые уже «заполнены арендаторами». Максимально востребованы в силу стабильности своего бизнеса помещениями с  сетевыми продуктовыми супермаркетами: «Пятерочка», «Монетка», «Дикси», «Магнит».

Наименьший доход приносит офисная недвижимость. Спрос на нее меньше всего, окупаемость 9-10 лет, но рисков больше, так как ротация арендаторов выше, чем в торговых помещениях, а поиск нового арендатора может занять много времени».

Сергей Шиферсон считает, что ситуацию в сегменте торговой недвижимости нельзя охарактеризовать однозначно. «Так же, как и везде, много зависит от конкретного проекта. Но в целом есть несколько влияющих на сегмент факторов.

Первый из них – рекордный ввод торговых площадей в 2014-2015 году.

Следующий – это крайне непростая ситуация в сегменте непродуктового ритейла. Операторы столкнулись с повышением стоимости контрактов на пошив своих коллекций за рубежом, связанным со скачком курса. Но они не могут компенсировать расходы за счет покупателя. Нет сомнений, что существенное повышение цены на товар в ситуации девальвации и инфляции национальной валюты означает автоматическое банкротство ритейла. В связи с непростой финансовой ситуацией многие сети отказались от развития, и оптимизируют свои площадки.

Наконец, многие арендаторы, уже подписавшие договор с тем или иным ТЦ, тянут с открытием, опасаясь, что могут не покрыть издержки работы магазина и не получить достаточного объема продаж. В 2015 г. все чаще наблюдается ситуация, когда торговые центры с достаточно неплохим процентом арендованных площадей запускаются буквально с несколькими открытыми магазинами (обычно, якорными арендаторами).

Отмечу, что в последнее время УК все чаще обращаются и к ранее слабо представленному в торговых центрах сегменту ритейла – индивидуальным предпринимателям. Как долго сохранится эта тенденция, будет зависеть от состояния рынка, в частности от того, будут ли развиваться многие сетевые ритейлеры и станут ли кредиты для бизнеса доступнее», – высказал мнение специалист.

Андрей Хитров рассказал, что новые торговые центры в некоторых случаях открываются заполненными лишь на 50%, что, безусловно,  свидетельствует о стагнации в данном сегменте. «В сегменте стрит-ритейла ситуация также непростая, наблюдается достаточно много пустующих помещений на центральных улицах города, которые утратили популярность. При заключении сделки по аренде торгового помещения формата стрит-ритейл дисконт может достигать 40% от заявленной ставки. Таким образом, в сегменте торговой недвижимости, как и в других областях коммерческой недвижимости, сформировался рынок покупателя. Правильнее было бы говорить, что лучше всего себя чувствует в кризис не какой-либо сегмент рынка в целом, а конкретные его участники, которые гибко реагируют на изменения рыночной конъюнктуры, умеют к ней приспосабливаться с максимальной для себя выгодой».

Новый подход к разработке проектов

Мы также узнали у экспертов, есть ли в текущих экономических условиях спрос на услуги профессиональных консультантов.

Андрей Хитров: «В настоящее время количество обращений в нашу компанию, в подразделение консалтинга, достаточно высоко. В основном участникам рынка требуется либо провести исследование того или иного сегмента и локации с целью понимания ценовой ситуации и конкуренции, либо провести аудит концепции проекта, планируемого к реализации в ближайшей перспективе, и адаптировать концепцию к существующим реалиям рынка. Достаточно популярной продолжает оставаться услуга “best use земельного участка”, в основном в Подмосковье и регионах».

Мария Литинецкая: «Сегодня мелкие застройщики, имеющие проблемы с финансированием, приглашают для реализации своих проектов крупных девелоперов, а тот, кто не смог найти себе партнера, замораживает их. Крупные же застройщики не изменили своих планов. Все проекты, которые находились на этапе получения исходно-разрешительной документации, продолжают выходить. При этом девелоперы уменьшают в них размеры первых очередей.

Сейчас многие мелкие застройщики обращаются за консалтингом только для того, чтобы подготовить отчеты для банков либо инвесторов и получить хоть какое-то финансирование на строительство своих проектов. Крупные застройщики уже не заказывают в полном объеме услуги по разработке концепций для новых объектов. Они привлекают к реализации своего объекта как можно больше агентов и пользуются их консультациями либо сами разрабатывают концепции, а потом отправляют их агентам, чтобы те дали свои комментарии».

Таким образом, можно подвести итог, что от кризиса в выигрыше никто не остался. У экспертов нет единого мнения, какой сегмент рынка недвижимости пострадал менее всего, но в целом можно отметить, что одним из наиболее устойчивых оказался рынок первичного жилья доступной ценовой категории (эконом- и комфорт-класс) – люди вынуждены решать жилищный вопрос при любой экономике, но во время кризиса на первое место выходит бюджет покупки.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!