К концу прошлого года спрос и цены на недвижимость начали расти, как следствие – многие стали снимать деньги с депозитов, чтобы купить квартиру. Объясняем, почему хранить деньги на долгосрочном вкладе сейчас не выгодно, если вы копите на жилье.
Я коплю на квартиру и откладываю деньги на счёт в банке. Подождать или решиться на покупку?
Вам нужна квартира и вы откладываете на неё деньги – это правильная стратегия. Но только до тех пор, пока рынок недвижимости более или менее спокойный и стабильный. Он таким и был последние года три, но со второй половины 2018-го начались волнения: власти заявили о предстоящем переходе на эскроу-счета, новых правилах строительства и росте НДС на 20%. Банки начали повышать ставки по ипотеке, а население решило, что дешёвые квартиры заканчиваются – жильё стали разбирать. Только в Москве в прошлом году купили почти 80 тыс. квартир в новостройках (по данным Росреестра). Ажиотаж привёл к росту цен: по данным аналитического центра ЦИАН в прошлом году в Москве новостройки подорожали на 12% за год, в Новой Москве – на 6%. Это и есть главный сигнал: ждать становится невыгодно.
Как быстро дорожают квартиры?
Сейчас жилье в новостройках по мере строительства дорожает на 2-2,5% в месяц. Возьмём для примера однокомнатную квартиру 35,5 кв. м в ЖК «Пригород Лесное».
На старте продаж такая квартира стоила 2,3 млн руб., но через три месяца стоимость метра выросла более чем на 7 тысяч рублей, а к сдаче дома в эксплуатацию метр подорожал почти на 26 тысяч.
Рост цен зависит во многом от стадии готовности проекта (на старте продаж квартиры значительно дешевле, чем на стадии ввода дома в эксплуатацию). Дополнительными факторами роста являются класс недвижимости, расположение объекта, наличие рядом метро (или его скорое открытие) и рыночная ситуация.
- В среднем от котлована до готового дома квартиры дорожают на 25-30%.
- Фактор открытия метро добавляет к стоимости метра от 12 до 20% (чем дальше от центра Москвы, тем выше наценка за транспорт).
- Класс жилого комплекса влияет как на цену квадратного метра, так и на стоимость средней квартиры (почти всегда в домах комфорт-класса больше метражи помещений по сравнению с экономом).
- Кроме того, в более статусные проекты чаще включают подземные паркинги, где цена машиноместа выше, чем в многоуровневых или плоскостных гаражах.
- Еще одним фактором роста цены являются темпы продаж жилого комплекса. Чем быстрее квартиры в строящихся корпусах находят своего покупателя, тем больше вероятность, что девелопер сильнее повысит цен на немногочисленные оставшиеся квартиры (тем более, что они уже предлагаются в почти готовых корпусах).
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН
Но вернёмся к расчётам: получается, что, если бы вы покупали ту самую квартиру на старте продаж, она обошлась бы вам почти на 950 тысяч рублей дешевле, чем на этапе сдачи дома. Математика простая: чем раньше вы купите квартиру, тем выгоднее сделка.
У меня деньги на депозите. Снять сейчас или подождать окончания срока вклада?
Если деньги хранятся на депозите, то снять их – значит, потерять доход по процентам. Но так ли уж много вы теряете? Давайте посчитаем. Банки в среднем предлагают от 6 до 8% годовых (как правило, это долгосрочные вклады, без возможности частичного снятия средств и пролонгирования). Например, вы открыли счёт на год, и вам предложили максимальную процентную ставку – 9% от суммы вклада, на депозите размещён 1 млн руб. За год вы заработаете 90 тыс. руб. При текущем росте цен, на такую сумму квартира может подорожать за один месяц. Возьмём двухкомнатную квартиру в ЖК «Томилино» общей площадью 45 кв. м.
За год эта квартира прибавила в цене почти 25%, то есть примерно 740 тыс. Значит, ваше ожидание стоило бы потерянных 650 тыс. руб. выгоды.
Срок вклада скоро заканчивается. Как быть?
Самая сложная ситуация – когда остаётся подождать месяц или два, чтобы получить проценты, а цена на квартиры растёт. Что делать? Просто посчитайте выгоду. Мы уже говорили о том, что на депозите даже при максимальной ставке за год можно заработать немного (90 тыс. руб. при вкладе – 1 млн руб.).
Сравните доход по процентам со стоимостью недвижимости. Например, вы отложили покупку на два месяца, пока ждали проценты. В сегодняшних условиях за это время цена квартиры может увеличиться до 150 тыс. руб. Значит вы потеряли 150 тыс. на росте цены, сэкономив 90 тыс. на вкладе. Получается, что на растущем рынке выгоднее все-таки закрыть депозит и вложить средства в недвижимость.
Хочу купить квартиру в новостройке, но пока живу в съёмной. Боюсь, что платить за аренду и ипотеку невыгодно.
Довольно распространённая ситуация, но и в ней есть выгода. Объясняем на примере.
Допустим, вы решились на покупку жилья в доме, который будет сдаваться только через год. Квартира в такой новостройке по сравнению с готовой обычно дешевле на 25% (на примере квартиры в «Томилино» разница составит 740 тыс. руб. Да, придётся ещё год снимать жильё и платить за аренду, но давайте посчитаем: если арендная плата – 30 тыс. руб. ежемесячно, за год вы заплатите 360 тыс. руб. Но так как вы сэкономили при покупке 740 тыс. руб., то всё равно остались в плюсе на 380 тыс. руб. Не зря говорится – сэкономил, значит, заработал.
Как подстраховаться, если боишься «не потянуть» кредит?
Да, одновременно платить ипотеку и снимать квартиру – тяжело. Но сейчас банки и застройщики предлагают ипотечные каникулы: снижение или отсрочка платежей на определённый срок. Иногда платежи по ипотеке можно отложить до сдачи дома в эксплуатацию.
Анцышкина Аленаруководитель управления ипотечного кредитования ГК «Самолёт»
- Мы предлагаем своим клиентам программу «Ипотечные каникулы» на отдельных проектах, и она пользуется популярностью. Срок действия – от 6 месяцев или до этапа ввода в эксплуатацию.
В январе мы провели анализ программы: у людей очень положительные отзывы о продукте, все опрошенные покупатели арендуют квартиру, и отсрочка платежа по ипотеке для них является отличным подспорьем в бюджете. Поэтому мы планируем в ближайшее время усовершенствовать программу, чтобы клиенты, приобретающие квартиры в любом нашем проекте имели возможность в течение 12 месяцев не обслуживать ипотечный кредит.
