Короткая ипотека. Зачем это нужно?

 

Какой смысл брать заем на десять лет, а возвращать уже через год? Откуда вдруг через столь короткий срок у заемщика могут появиться деньги? Почему в таком случае не обойтись вообще без кредита? Как правильно провести досрочное погашение кредита? Какие существуют инвестиционные стратегии короткого кредитования? На эти и многие другие вопросы ответили профессионалы рынка капитала и недвижимости.

 

 

Популярность кредитов с коротким сроком не стоит переоценивать. По данным Константина Шибецкого, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость», их доля ничтожно мала — на уровне 1–2%. Почему же у коротких кредитов так мало поклонников? На первый взгляд, выгода короткого кредитования очевидна: чем меньше срок амортизации кредита, тем ниже сумма процентов (то, что в России именуют неприятным термином «переплата»). Например, при ставке 12% годовых кредит на один год обойдется в эти самые 12%, а за восемь лет переплата составит уже 56% от начальной суммы. Так что есть смысл «отстреляться» как можно быстрее. Однако у большинства заемщиков быстро расплатиться не получается. Причина проста: за год на квартиру не заработаешь.

 

Есть, конечно, богатые люди, но они вполне обходятся без кредитов, по крайней мере без дорогих российских. Впрочем, на Западе картина аналогичная. Там ипотека может служить выгодным инвестиционным инструментом, позволяющим, например, вложить на старте небольшую сумму и сразу начать получать доход от аренды со всей стоимости объекта. Но при этом погасить кредит за год все равно невозможно. В России такие схемы вообще не работают: ипотека слишком дорогая, а доход от аренды слишком низкий, чтобы окупить проценты по кредиту.

 

Еще хуже у нас дела с американской мечтой: если в США выпускник вуза или простой рабочий, накопив за пару лет даунпэймент, берет на 20–30 лет ипотечный кредит и покупает дом, то у нас в стране эта модель практически не работает — жилье слишком дорого, доходы невелики, а процентные ставки высокие.

 

 

Именно платежеспособность — ключ от двери в мир коротких кредитов. «Параметры кредита, в том числе его срок, зависят от дохода заемщика, — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — Большую сумму на год можно взять только при высоком доходе. Если доходы не позволяют, то есть другой вариант — взять на короткий срок небольшую сумму в качестве доплаты при продаже прежнего жилья. Необходимо учитывать, что чем выше первоначальный взнос, тем больше у заемщика возможностей воспользоваться краткосрочным кредитом». По сделкам с привлечением ипотечного кредита, проводимым в «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», срок кредитования составляет 5–15 лет. Более низкие сроки не востребованы не потому, что их не предлагают банки, а потому, что подтвержденный уровень доходов не позволяет обосновать быстрые сроки амортизации. При этом в компании уверяют, что доля их клиентов, которые досрочно погасили кредит, достаточно велика.

 

«Размер ежемесячного платежа должен составлять 40–60% от дохода», — говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». То есть при доходе семьи, например, 100 тыс. руб./мес. созаемщики могут направлять на погашение ипотеки от 40 до 60 тыс. руб. При этом учитывается размер дохода, очищенного от платежей по другим кредитам, исполнительным листам и т.д. «Однако, — добавляет А. Владыкин, — в определенных случаях банки разрешают использовать на платежи почти все доходы, за исключением 10–15 тыс. руб./мес. на человека».

 

Но даже если тратить весь доход на выплаты по кредиту, за один год рассчитаться с банком проблематично, если вы не топ-менеджер «Газпрома» и не работник ГИБДД на Рублевке. По словам Владимира Лопатина, председателя совета директоров компании «ВСК-Ипотека», аргументы типа «Мамой клянусь, что все отдам!» не производят на кредитный комитет банка должного впечатления. Но здесь на помощь приходит элемент законодательной самобытности: в России не так давно были запрещены моратории по срокам погашения и штрафы за досрочную выплату кредитов. «Теперь в любом банке можно спокойно взять кредит на любой срок, а вернуть его через год или даже через месяц», — порадовал А. Владыкин. При этом существует два варианта обеспечения по кредиту: в качестве залога может выступать либо купленная, либо старая квартира. Первый вариант — классическая ипотека, второй — так называемая ломбардная.

 

 

Чаще всего банки предлагают минимальный срок ипотечного кредитования в диапазоне от трех до пяти лет. Банкиры уверяют, что срок менее трех лет не интересен самим клиентам из-за слишком жесткого графика платежей: при существующих лимитах на минимальную сумму кредита размер ежемесячных платежей на «короткой дистанции» получается слишком большим. Но сроки меньше трех лет встречаются все чаще. В центре ипотечных решений «ПИ-КВИК», предоставляющем риэлторам аутсорсинг ипотечного брокерского сервиса, в качестве примера назвали Газпромбанк. Он предлагает минимальный срок ипотеки в один год. По словам А. Шленова, число таких кредитных организаций растет.

 

«Чем выше первоначальный взнос и меньше срок кредита, тем выгоднее может быть для заемщика процентная ставка, — говорит А. Шленов, — поскольку в этом случае банк несет минимальные финансовые риски». Разница между кредитом на 7 и 15 лет составляет около 0,5%. В Связь-Банке, например, разница в ставках кредитов на 10 и 30 лет — 1%. Самые низкие ставки — на кредиты сроком от одного до трех лет.

 

 

Любой заемщик понимает, что короткий срок выгоднее, чем длинный. Но это вовсе не значит, что надо брать кредит на самый короткий срок, за который можно расплатиться. В. Лопатин считает, что гораздо разумнее иметь некий запас времени для возврата денег, чтобы над вами не навис дамоклов меч дефолта: «Заемщик всегда находится как между Сциллой и Харибдой: между выгодой короткого кредита по процентам при более высоких платежах и менее выгодным процентом длинного кредита при меньшей жесткости его условий погашения». Поскольку разница в ставках невелика, оптимальная стратегия — не загонять себя в прокрустово ложе суперскоростного кредита, а при наличии финансовой возможности просто закрыть более длинный кредит досрочно, благо сегодня у банков нет ни мораториев на досрочное погашение, ни штрафов за него.

 

Однако и с досрочным погашением не все так просто. Если заемщик взял кредит по фиксированной ставке, то он должен его гасить по аннуитетной системе (равными платежами). При этом если срок кредита достаточно большой, то на ранних сроках амортизации основная часть ежемесячного платежа уходит на проценты. Например, решив досрочно закрыть 20-летний кредит через один год при ставке 12%, заемщик обнаруживает, что в счет тела долга он заплатил не 5% (или 1/20 от общей суммы), а всего лишь чуть больше 1%; остальная же сумма пошла в счет процентов, то есть в карман банку.

 

Поэтому при намерении гасить кредит досрочно лучше брать его на небольшой срок (пусть и с запасом). Так при досрочном погашении трехлетнего ипотечного кредита потери будут настолько незначительны, что об аннуитетной арифметике можно вообще не беспокоиться. Мария Зенина, директор департамента розничных банковских продуктов Связь-Банка, добавляет, что выгоднее сразу начать проводить платежи опережающими темпами. При этом очень важно направлять дополнительные средства исключительно в счет тела долга, зафиксировав это на платежном документе. Так можно уменьшить не только срок, но и общую сумму банковского интереса. Иногда в банках разъясняют клиентам возможность опережающего погашения тела долга. Но не факт, что ваш банкир вам этот секрет раскроет по собственной инициативе, ведь грамотная схема досрочного погашения означает для банка сокращение прибыли.

 

 

Короткая ипотека применима и на первичном рынке. Вообще-то при покупке новостройки классическая ипотека возможна только на загородном рынке, поскольку земельный участок сразу оформляется в собственность и может быть заложен. Тем не менее на рынке квартир тоже существует кредитный продукт, который условно можно считать ипотечным. Банки охотно сотрудничают с застройщиками (особенно с теми компаниями, для которых они обеспечивают проектное финансирование), предлагая специальные программы для покупателей. Так что взять кредит на новостройку не проблема, а уж называть его можно как угодно.

 

Доля кредитов на строящееся жилье неуклонно растет с каждым годом, отмечает К. Шибецкий. «Недвижимость станет залогом только после оформления новостройки в собственность, — поясняет А. Владыкин, — но ни на рассмотрение, ни на ежемесячные платежи это практически не влияет, разве что ставка на 1–2% выше, чем для ипотеки на вторичное жилье, но в любом случае ниже, чем по потребительским кредитам». Кредит на покупку новостройки, разумеется, можно погасить в любой момент, даже не дожидаясь оформления квартиры в собственность. Зачастую это происходит после того, как завершена отделка, поскольку у заемщика появляется возможность продать старую квартиру и расплатиться полностью.

 

На первичном рынке жилья альтернативой ипотеке является рассрочка от застройщика, которая сейчас получает все более широкое распространение. По словам К. Шибецкого, стандартные условия рассрочки — выплата части суммы до окончания строительства объекта под 1% в месяц на остаток долга. Если срок рассрочки один год, то переплата составит менее 12%. Эти условия выгоднее, чем при банковском кредитовании на тот же срок (проценты на стадии строительства составляют 13,5–16% годовых в рублях), не говоря уже про потребительский кредит.

 

 

Каковы наиболее частые ситуации, при которых заемщики в реальной жизни берут короткие ипотечные кредиты или прибегают к досрочному погашению? Во-первых, при улучшении жилищных условий, когда старое жилье продается, а новое покупается, а ипотека служит лишь для финансирования доплаты при разъезде. «В этом случае кредит, во-первых, позволяет выиграть время и продать имеющуюся в собственности недвижимость по более выгодной цене, — говорит Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка. — Во-вторых, кредит на короткий срок актуален для покупки жилья на стадии строительства, когда цена квартиры минимальная. После сдачи объекта госкомиссии или оформления в собственность квартиру можно продать, заработав при этом на разнице в цене и досрочно выплатив задолженность». Правда, надо иметь в виду, что заработать на быстрых спекуляциях с новостройками можно только на растущем рынке. Сейчас такие схемы не пройдут.

 

В. Лопатин добавляет, что короткий бизнес-кредит также может иметь ипотечное обеспечение. При этом необязательно закладывать жилье, можно — землю или коммерческую недвижимость. А деньги направлять как на покупку квартиры, так и на коммерческие цели. Иногда коммерсанты могут прибегать к нецелевому ипотечному кредиту как замене коммерческого займа, чтобы не изымать деньги из оборота. Источники погашения короткого кредита тоже могут быть разными: например, за счет коммерческой деятельности или продажи заложенной недвижимости, в том числе приобретенной за счет кредита.

***

Вариантов использования короткой ипотеки довольно много, часть из них имеет инвестиционную проекцию. А растущая популярность ипотечных кредитов с небольшим сроком (включая нецелевые) свидетельствует о том, что все больше россиян осознают, что их недвижимость не только способна не двигаться, медленно наращивая капитализацию, но и может служить гибким залоговым инструментом, позволяющим при грамотном подходе сделать мечту реальностью.