К масштабным проектам располагает широта российских просторов. Но если территория Великобритании, по оценкам НАМИКС, застроена малоэтажным жильем на 15%, то России — всего на 1%. Это понимают в верхах. Недаром курс на малоэтажное домостроение обозначен как приоритетный: 70% жилья, которое будут возводить в России в ближайшие годы, должно приходиться на долю коттеджной застройки. Но сегодня уже сложно отыскать достаточное количество площадок даже для традиционных башен, а это значит, что города будут вынуждены расширять свои границы. И, по всей видимости, за счет малоэтажных районов. Эта мысль прозвучала на встрече как основной довод в пользу мегапроектов.

 

Однако сегодняшние реалии таковы: спрос на загородном рынке просел, не от хорошей жизни возродился формат участков без подряда. На рынок вышли (или получили новый импульс к развитию) проекты «А 101», «Новое Ступино», «Истринская Долина», рассчитанные на 400 и более домовладений. Как их можно реализовать в сложившейся ситуации? Понятно, что девелоперу, который приобрел гигантский участок, мегапроект не только выгоден, но и необходим — нерациональное использование земель в последнее время не приветствуется. В связи с этим, как отметил в ходе дискуссии заместитель генерального директора по развитию компании Good Wood Александр Дубовенко, зачастую такие собственники начинают имитировать сельхоздеятельность, лишь бы наделы не вызывали ненужного интереса.

 

Нина Кузнецова, председатель совета директоров компании Urban Realty, перечислила сразу несколько пунктов, которые можно рассматривать как несомненные аргументы в пользу создания крупных загородных поселений, причем с точки зрения потенциальных потребителей. Первый — грамотная и гармонично развитая среда для жизни, которую получает житель мегапоселка. Второй — оптимальная ценовая политика (за счет большого количества домовладений девелопер может удерживать цены на невысоком уровне). Третий и четвертый — это безопасность и транспортная доступность, что гораздо проблематичнее обеспечить в рамках маленького поселения с небольшим числом домов.

 

«Новое Ступино»

Но если проект большой и реализовывается поэтапно, то первые покупатели обречены проживать в ситуации многолетней стройки. Каковы же плюсы, ради которых можно с этим смириться? Ответом на данный вопрос отчасти стал рассказ коммерческого директора компании MR Group Марины Дзюбы о проекте «Новое Ступино» — моногороде, концепция которого базируется на двух составляющих: жилой части и индустриальном парке. Такой подход обеспечит новоступинцам рабочие места. В моногороде построят 2 млн кв. м жилья, а парк будет представлять собой агломерацию из 40 предприятий. Проект уже стартовал, сейчас MR Group ведет поиск резидентов технопарка, в частности, среди иностранных бизнесменов. Жилая часть включает в себя трехэтажные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, возведенные в основном по канадской каркасной технологии. Сегодня это один из лучших вариантов домостроения, необычайно популярный в странах, климат которых сходен с российским.

 

Численность населения Нового Ступино составит 60 тыс. человек. Это сопоставимо с существующим городом Ступино, где проживают 58 тыс. Как предполагают, жителями моногорода станут переселенцы из ветхих и аварийных домов старого города, а также военнослужащие, которые должны получить жилплощадь по линии Минобороны РФ. С министерством у компании подписан контракт. Кроме того, перебраться в эти края захотят, скорее всего, жители соседних с Московской областей, работающие в Ступинском районе.

 

По мнению экспертов, производственная составляющая — важный фактор притяжения в загородной агломерации. Но известны и другие возможности генерировать спрос. Например, проект «А 101» не первый год позиционируют как перспективное направление в развитии Ленинского района Подмосковья. Здесь магнитом должен стать образовательный центр. Как отметила Ирина Мошева, руководитель проектов УК «Масштаб», подписаны договоры с двумя столичными вузами — МИСИ и Институтом стали и сплавов. «Людям не все равно, где будут учиться их дети, — подчеркнула И. Мошева. — А если в «А 101» есть возможность получить качественное образование, то имеет смысл покупать там жилье, искать работу».

 

Мегапроекты, которые пока существуют лишь как эффектные идеи, способны оказаться вполне состоятельными в реальности. Причем их классность может быть разной. Так, «А 101» и «Новое Ступино» рассчитаны на привлечение широкого, демократичного слоя покупателей. «Истринская Долина» задумана несколько иначе. Это 14 поселков различного уровня: Шелестово, Озерный Край. Лыщево, Лесная Пристань, Лесная Пристань — 2, Lake Side, дачи Honka, Тихая Заводь, Лисички, Еcopark Ушаково, Большое Ушаково, Zorino Park, Zorino Green, Zorino Active Resort, Zorino Sport Village. В их составе имеются участки под крестьянско-фермерские хозяйства площадью от 2 га и два поселка (Ушаковские Дачи, Zorino Club) с участками под имения площадью от 1 га.

 

На примере «Истринской Долины», пожалуй, наиболее полно иллюстрируется ценность идеи мегапроектов с точки зрения создания инфраструктуры. Как отметил на встрече Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс», поселки «Истринской Долины» будут объединены развитой инфраструктурной сетью для досуга и активного отдыха. Сегодня ни социальная, ни инженерная инфраструктура области не могут предоставить требуемых благ жителям пригородов. Правда, девелоперам необходима помощь государства. И чем крупнее проект, тем больше у его организаторов возможностей взаимодействовать с федеральными властями.

 

Можно ли получить кредит на покупку загородного жилья? Ведь от этого сегодня зависит успех многих проектов. И девелоперы, обеспокоенные проблемой сбыта своего продукта, заинтересованы в развитии загородного кредитования ничуть не меньше, чем покупатели. Поэтому на круглый стол были приглашены представители ряда банков, которые могли бы стать потенциальными кредиторами или уже выступают в этой роли. Между тем банкиры смотрят на загородный продукт скептически или во всяком случае очень избирательно. Как сказал один из представителей банковского сообщества, слишком много за последние годы было организовано сомнительных проектов. Над определением «экологически чистый» не иронизирует только ленивый — термин этот приклеивается застройщиками даже к тем поселкам Подмосковья, которые его совсем не заслуживают. Но если клиента можно поймать на подобный крючок, то банки оценивают загородный проект гораздо строже (в силу того, что для них он в первую очередь залог).

 

И здесь напрашивается довольно неожиданный вывод: мегапроекты могут стать локомотивом рынка. Более-менее унифицированный массовый продукт подтолкнет банковские учреждения запустить кредитный конвейер на более мощные обороты, правда, если этот продукт покажется им убедительным по соотношению цены и качества.