Уже не новость, что рынок недвижимости после ажиотажных покупок квартир в конце 2014 года стал переживать контрастный спад по уровню спроса в 2015 году. Аналитики говорили о стагнации в отрасли, рисуя не самые позитивные прогнозы. Но при этом даже в самом страшном предположении не было упоминания о кризисе ликвидности жилья. И вот в начале октября РАСК (Рейтинговое агентство строительного комплекса) заявило о рисках ликвидности, обнародовав информацию, что «в России не распродано 45% заявленного к строительству жилья». К тому же во время анализа полугодовых отчетов крупнейших девелоперов, акции которых участвуют в торгах на Лондонской фондовой бирже, – ПИК, ЛСР и «Эталон» – было выявлено сокращение совокупных доходов и увеличение объема нераспроданных квартир в первом полугодии 2015 года. Так, по данным РАСК, опубликованным 9 октября 2015 года «Коммерсантом», три компании продали за шесть месяцев этого года в общей сложности 565 тыс. кв. м, а за тот же период 2014-го – 875 тыс. кв. м. При этом их прибыль, при оценке этого же периода в разрезе 2014-2015 годов, упала почти на 6 млрд руб. – с 64,87 до 70,83. Насколько верны предположения РАСК и что ожидает отрасль в будущем, мы поговорили с участниками рынка и другими аналитиками.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

О чем говорят цифры

Застройщики, упомянутые в анализе РАСК, статистику не отрицают, но говорят, что выводы агентство сделало некорректно и преждевременно. По официальной информации от пресс-службы компании ПИК, их уровень продаж не подтверждает существование кризиса ликвидности: «Согласно нашей операционной отчетности за первое полугодие 2015 года, объем продаж увеличился на 4,6% – до 228 тыс. кв. м по сравнению с 218 тыс. кв. м за первое полугодие 2014 года».

Данные, которые предоставила группа компаний «Эталон», не такие радостные, при этом руководство компании видит и положительную динамику, делая позитивные прогнозы.

Вячеслав Заренков, председатель Совета директоров группы компаний «Эталон»:

- 13 октября мы раскрыли операционные показатели за III квартал и 9 месяцев 2015 года. Если опираться на них, то ни о каком кризисе ликвидности речи не идет. В июле-сентябре 2015 года количество проданной недвижимости в нашей компании увеличилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По итогам 9 месяцев 2015 года объем контрактования снизился примерно на 30% по сравнению с сопоставимым периодом прошлого года – рекордного для отрасли. Это в точности соответствует нашим прогнозам на 2015 год. Мы ожидаем достаточно активного спроса в IV квартале и готовы поддержать его за счет запуска в продажу большого количества новых интересных объектов.

Точку зрения ведущих застройщиков поддерживают также риэлторы и аналитики. Так, по мнению ведущего специалиста департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерины Артемовой, тенденция снижения объема продаж является закономерной в условиях негативной макроэкономической ситуации по стране, особенно при сильном влиянии политической составляющей, в том числе и на строительный сектор:

- Объем реализованных сделок компанией «Азбука Жилья» на первичном рынке жилья во всем Московском регионе, по итогам III кв. 2015 года сократился на 42,5% относительно аналогичного периода прошлого года. Однако прогнозируемое нами оживление на первичном рынке недвижимости с началом деловой активности вследствие накопления небольшого объема отложенного спроса за летний период дает уже свои плоды. Так, по итогам сентября 2015 года объем реализованных сделок увеличился на 12% относительно августа и на 9,6% относительно июня 2015 года. По сравнению с мартом 2015 года количество зарегистрированных сделок в Московском регионе по-прежнему держит отрицательную динамику – на 29,5%.

А генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева считает, что 20%-ное снижение спроса на жилье не является катастрофическим, к тому же застройщики умеют приспосабливаться к условиям рынка, благодаря чему довольно успешно преодолевают экономические «препоны»:

- Говорить о затоваривании рынка пока не приходится, несмотря на то, что объем предложения растет. Например, по итогам января 2015 года предложение на первичном рынке Москвы в «старых» границах составляло 232 корпуса (100 проектов), а по итогам  сентября – 286 корпусов (112 проектов). При этом в Московской области (до 30 км от МКАД) в январе предложение составляло 1142 корпуса, в августе – 1289 корпусов. Только в Новой Москве предложение даже незначительно снизилось – с 287 до 279 корпусов.

Застройщики реагируют на состояние рынка и в тех локациях, где падение спроса более ощутимо, придерживают выход новых проектов. Например, в Новой Москве в последнее время выходят в продажу только корпуса в действующих проектах, в Московской области новые проекты выходят, но темпы выхода ниже докризисных. А вот в границах Москвы темпы практически соответствуют докризисным, но застройщики предпочитают выпускать более бюджетные проекты, возможно, пересматривая класс проекта на более низкий. Рынок Москвы в любом случае является ликвидным, к тому же проекты выходят в интересных районах, цены ниже рынка, так что они являются привлекательными для клиента. Застройщики не будут снижать цены, предпочтут предлагать скидки и ждать своего покупателя.

Азбука ликвидности

Как утверждают специалисты отрасли, нераспроданные квартиры нельзя сразу называть неликвидными. Как правило, нереализованными остаются от 5 до 20% квартир даже после ввода объекта в эксплуатацию. Это количество зависит от масштабности проекта и общего объема планируемого строительства. Например, небольшие проекты, которые состоят из 1-3 домов, по количеству невостребованных квартир опережают проекты, в которых планируется запуск нескольких очередей строительства.

Екатерина Артемова для простоты понимания разделила факторы, от которых зависит количество нераспроданных квартир, на несколько категорий:

- репутация застройщика, которая складывается из количества построенных, возводящихся и запланированных проектов, а также качества строительства;

- маркетинговая поддержка проекта и опыт продавца, с которым сотрудничает застройщик;

- высокое конкурентное окружение – из-за недостаточной прозрачности рынка часто бывает, что несколько проектов от разных застройщиков намечают старт продаж на один период;

- неправильная ценовая политика – на первичном рынке жилья иногда встречаются объекты, значимость и престижность которых была переоценена и, как следствие, установлена цена, отличающая от общего уровня цен по рынку;

- неликвидные объекты – несмотря на то, что это основная причина невостребованности квартир после ввода объекта в эксплуатацию, к этой категории можно отнести не все, а так называемые «неудобные» квартиры, где никто не хочет жить (неудачная планировка, плохой вид и т.д.).

- В современных реалиях, когда уровень спроса сократился более чем в два раза, конечно, имеется риск увеличения количества нераспроданных квартир после ввода объекта в эксплуатацию. Однако, по нашим данным, ликвидные проекты по-прежнему сохраняют довольно неплохие темпы продаж.

При этом Вячеслав Заренков добавляет, что объемы ввода жилья в эксплуатацию и объемы продаж за один календарный год могут существенно отличаться, так как пока одно продается, другое, распроданное, уже активно строится:

- Как правило, мы открываем продажи за два года до сдачи. Соответственно, то, что мы планируем ввести в строй в этом году, активно контрактовалось в 2014 году и даже в 2013-м. С другой стороны, конечно, замедление продаж, которое мы наблюдаем в текущем году, может оказать некоторое влияние на объемы сдачи, скажем, 2016 года. Но чтобы говорить об этом более детально, нам надо дождаться фактических результатов продаж в следующих кварталах и вообще посмотреть на развитие ситуации.

Ценовые ожидания

Между тем эксперты допускают, что не всем компаниям живется легко в сложившихся условиях. Они делят участников рынка на две категории – достойно переживающих спад и страдающих от него. Для всех как никогда актуально правило «в кризис выживает сильнейший».

Екатерина Артемова:

- По нашим наблюдениям, застройщики условно разделились на две категории. К первой можно отнести тех, кто успел подготовить бизнес к падению и не готов менять свою ценовую политику. Как следствие – объем нераспроданных квартир будет только расти к середине 2016 года. Другая категория, скорее всего, переоценила собственные возможности, выведя на рынок больший объем предложений, несоразмерный с возможностью финансово обеспечить его в условиях низкого спроса. Представители этого типа девелоперов понимают, что единственным по-настоящему действенным способом увеличения объема продаж и денежных поступлений станет прямо пропорциональное снижение стоимости объектов, ввод в эксплуатацию которых уже осуществлен или осуществится в ближайшее время. В целом специалистами «Азбуки Жилья» уже с начала осеннего периода зафиксирован дисконт подобных объектов в рамках 10-15%.

Андрей Тетыш, член клуба лидеров при Президенте РФ, председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), г. Санкт-Петербург:

-    По критерию успешности сейчас на рынке есть застройщики, которые переносят кризис достойно. Снижение темпов продаж для них плановое. Рекордных уровней прошлого года ни от кого сейчас ожидать не стоит. Самый простой и очевидный способ определить, хорошо ли обстоят дела с продажами – смотреть, кто продолжает строить в кризис. Компания «ЛСР» в этот тяжелый период не теряется, темпы продаж падают, но дефицита ликвидности не наблюдается ни у одного лидера строительства. «Эталон» «трясёт» по продажам. Отсутствие ясной сети продаж, закрытость не способствуют наращиванию торговли. Другая часть застройщиков Петербурга в полной мере ощутила кризис. Рынок сместился в сторону лучших. Цены на квадратный метр ожидает традиционное сезонное повышение, квартирные запасы растут соразмерно сделкам по продажам.

При этом, по данным экспертов из «ФИНАМ», рост цен на недвижимость будет отставать от уровня инфляции, так как к концу года они ожидают подорожания квадратного метра не больше чем на 1-2%.

Тимур Нигматуллин, аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ»:

 - На мой взгляд, из-за особенностей рынка недвижимости в целом существенного падения цен не произойдет. Как показывает практика, девелоперы и владельцы недвижимости неохотно продают ее с формальным убытком, предпочитая увеличивать сроки экспозиции. Я не думаю, что нынешнюю ситуацию можно считать полноценным кризисом ликвидности. Скорее можно говорить о локальном дисбалансе спроса и предложения на рынке жилья, который был обусловлен внешними факторами. Дело в том, что все первое полугодие девелоперы ускоренными темпами вводили в эксплуатацию жилье, опасаясь негативного влияния на рентабельность роста процентных ставок в экономике. Таким образом, на рынке образовался некоторый избыток готового предложения. Однако начиная с июля объемы ввода стали снижаться по сравнению с таким же периодом прошлого года, постепенно нивелируя создавшийся избыток предложения. Само собой, не в пользу формирования кризиса ликвидности говорит постепенное снижение ставок по ипотеке. Так, если в январе средняя ставка составляла 14,7%, то в августе показатель упал до 12,9% годовых.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!