На рынке торговой недвижимости в РФ кризис заметен невооруженным глазом: резко снизился потребительский спрос, пустеют ТРЦ и моллы, предприниматели ищут более дешевые арендные площади, сокращают количество торговых точек или даже закрывают бизнес. Чем выше класс торгового центра, тем больше убытков терпят коммерсанты.

На заре формирования капитализма в России ставки аренды и цены продаж фиксировались в американских долларах. Так было до 2004 года, когда был опубликован закон, обязующий торговцев указывать цену на все товары в российских рублях. С началом последнего кризиса и резким укреплением американской валюты первыми пострадали ритейлеры, торгующие одеждой, обувью и аксессуарами. Большая часть из них размещали заказы на пошив коллекций за рубежом, расплачиваясь валютой, а цены на товары выставляли в рублях. Цена на аренду помещений в российских ТЦ тоже была привязана к курсу доллара. Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой снижение рентабельности и, как следствие – массовые требования арендаторов к собственникам коммерческой недвижимости о пересмотре договоров аренды и переводе ставок из долларов в рубли по докризисному курсу.

Многие арендодатели пошли на поводу у коммерсантов, под угрозой собственного разорения. Ничто так дурно не сказывается на репутации торгового молла, как пустующие площади, закрытые магазины и отсутствие посетителей.

О причинах сложившейся ситуации и дальнейшей судьбе отечественного ритейла рассуждают специалисты в сфере управления коммерческой недвижимостью:

Эдуард Тишко, директор, управляющий партнер компании LCM Consulting, и Максим Колесников, генеральный директор компании MALLBROKER.

- Уважаемые эксперты, когда, по вашим ощущениям, начался кризис, в какой стадии его мы находимся сейчас («внизу воронки» или будем падать еще глубже?), каковы были причины (внешние и внутренние) этого явления и как из кризиса выбираться?

Эдуард Тишко:

- Возникновение кризиса на рынке торговой недвижимости России тесно связано с валютным, начавшимся в 2014 году. Эксперты рынка, и я с ними соглашусь, говорят о совокупности нескольких причин. Ключевыми из них, по моему мнению, стали снижение инвестиционной привлекательности российского рынка недвижимости в целом, отсутствие банковского кредитования с приемлемыми для девелоперов условиями, значительное снижение курса рубля относительно иностранных валют, снижение реальных доходов населения. Все эти факторы привели к резкому снижению числа новых девелоперских проектов и возникновению дополнительных сложностей в их реализации, а также вызвали отток посетителей и арендаторов в уже действующих торговых объектах. Следствием перечисленных условий стало возникновение «вакуумных» пространств в сегменте торговой недвижимости.

Максим Колесников:

- По моим ощущениям, предвестники текущего кризиса появились еще в 2013 году. Уже тогда выручки у арендаторов перестали расти, у некоторых операторов наблюдалось падение, а движение по арендным ставкам вниз у девелоперов еще не началось. Затем случились трагические события с падением рубля, вступили в силу санкции. Иностранные инвесторы перестали инвестировать в российскую экономику, поскольку это стало рискованно. И к началу 2014 года кризис уже достиг впечатляющих масштабов.

Если говорить о сегодняшнем состоянии торговых центров, то падение рентабельности в них связано с несколькими факторами.

Во-первых, ухудшилось финансовое состояние предпринимателей из-за отсутствия доступных кредитов по разумным ставкам. При доходности розничного магазина в 10-15% годовых банки сегодня предлагают кредиты под 20-24%.Таким образом, кредитование малого бизнеса сегодня стало почти нерентабельным для сектора розничной торговли: ставки высоки, инвесторы требуют залоговую массу, а для пополнения оборотных средств денег почти не выдают.

Во-вторых, население тоже обеднело. По статистике социологов Nielsen, 44% россиян этой весной снизили расходы на товары повседневного спроса. В связи с падением доходов населения возросла просроченная задолженность в банковской сфере, в том числе – по потребительским кредитам. Когда рынок находился на пике роста, банки выдавали кредиты охотно, почти всем: сумму в 1-2-3 млн рублей можно было получить для старта бизнеса начинающему предпринимателю, теперь же – ситуация обратная. Отсутствие проектного финансирования банками дало свой печальный результат: буквально единицы компаний за прошедший год смогли взять кредит.

Кризис в РФ выражается в отсутствии развития сетей – розничных и франчайзинговых. Предприниматели имеют меньше возможностей получить средства для покупки франшизы. Розничные сети лишились западного финансирования – теперь они не могут брать кредиты под небольшой процент и в валюте. Одним словом, существующие сегодня предложения в банковской сфере не укладываются в рабочие бизнес-модели розничного ритейла. Соответственно, на российском рынке серьезно развиваются на данный момент совсем немного сетей: либо это экспаты, типа Н&M, Adidas, Billa, ИКЕА, имеющие доступ к западному финансированию, либо крупные российские игроки (такие как «Глориа Джинс», «Детский мир»), которые существуют на собственные средства, а также занимаются привлечением финансирования в виде продажи опционов иностранных фондов.

Плюс ко всему – до кризиса рынок был явно переоценен по арендным ставкам, и теперь довольно жестко и резко скорректировался.

- У сторонних наблюдателей, особенно жителей больших городов России, давно уже сложилось впечатление, что торговых центров в стране было построено за последние десять лет намного больше, чем требовалось населению. Чем руководствовались предприниматели, делая ставку на ритейл?

Максим Колесников:

- Многие состоятельные люди в нашей стране, имеющие 2-3 млрд рублей, решили, что лучший способ инвестировать свои капиталы, для того чтобы они работали и приносили доход, – вложить в строительство ТРЦ. Открывать торговые центры на каком-то этапе стало модно. Причем на подъеме экономики, когда население охотно приобретало, в общем-то, не самые нужные вещи, считалось, что торговля – вещь простая, и в этом бизнесе предприниматель может разобраться самостоятельно, без посторонних советов. «Платить консультантам – барские замашки, к тому же они не знают региональный рынок», – такие были настроения у бизнесменов. Теперь ситуация изменилась кардинально, и к нам в компанию каждую неделю поступают сигналы SOS: «Возьмите под управление наш комплекс, найдите арендаторов, помогите-спасите!» Огромные торговые моллы, особенно в регионах, стоят пустые, как корабли-призраки: нет денег – нет арендаторов. Даже в Москве ситуация крайне непростая, есть несколько пустующих объектов.

Начинаем изучать причины снижения рентабельности и выясняем, что в самом проекте ТЦ, к примеру, была допущена куча ошибок. Предприниматель вдруг с удивлением узнает, что современная торговля имеет высокие требования к различным нагрузкам: межэтажным перекрытиям, кондиционированию воздуха, освещению, отоплению, канализации, электроэнергии, подъездным путям и стоянкам, складским и административным помещениям, фудкортам и развлекательным зонам. Должны быть учтены вертикальные логистические связи, загрузочные зоны, очень важно местоположение и транспортная доступность объекта. На самом деле, современный торговый центр стал экспериментальным и сложным продуктом по тем требованиям, которые есть у современного ритейла, и по тем пожеланиям, которые предъявляет искушенный покупатель. Потому что сегодня в России налицо – высокое насыщение рынка: в каждом районе любого крупного города, не только столиц, есть несколько торговых центров, которые борются за посетителей. В регионах ошибки при планировании и строительстве ТЦ встречаются еще чаще, чем в столицах. Зачастую центр строится без учета достаточно плотного торгового окружения или, вдруг – в лесу! – планируется открыть огромный молл, причем заказчик пребывает в полной уверенности, что покупатели сами приедут к нему в большом количестве, на личном автотранспорте, невзирая на плохие дороги и пробки. На корню отвергаются предварительные исследования экономических показателей и конкурентного окружения,  настроения жителей соседних домов или состояния окружающих коммуникаций. Бывает, состоятельный девелопер уже приобрел землю, и говорит: «Здесь будет город заложен!» (торговый), без учета массы существенных факторов, вопиющих против подобного строительства.

- Как изменился состав арендаторов, уменьшился ли прессинг конкуренции в связи с уходом с делового поля многих игроков?

Эдуард Тишко:

- В ответ на кризис состав арендаторов заметно меняется. Отмечу некоторые из современных тенденций.

Увеличение доли якорных арендаторов до 60% от GLA (при 30-40% до 2014 года).

Снижение роли классических якорных арендаторов. При этом сокращение доли операторов сегментов детских и спортивных товаров, а также бытовой техники и электроники в среднем с 14 до 5-6% обусловлено не только негативными экономическими факторами, но и постепенным увеличением доли интернет-продаж в данных сегментах.

Fashion-сегмент в формате торговой галереи упал в среднем с 25 до 15%, ввиду изменения структуры потребительских расходов и значительного снижения затрат на одежду и обувь, в особенности в сегментах средний, средний плюс и премиум.

При этом наблюдается постепенное увеличение доли арендаторов социально значимого сегмента (с 4 до 5-6%), сегмента развлечений и общественного питания (с 25 до 33%), продовольственного сегмента (с 18 до 21%).

Отмечу также появление и увеличение доли арендаторов новых форматов. Традиционными уже стали хобби-гипермаркеты, контактные зоопарки, выставки, фермерские базары. Среди новичков – арендаторы спортивной тематики (батутные центры, скалодромы), сферы образования (театральные, танцевальные, языковые, кулинарные студии, музеи, библиотеки), досуга и развлечений (квест-румы). В число новых арендаторов также входят государственные учреждения (МФЦ, коворкинги) и частные компании (теле- и радиостудии). Появляются также новые торговые форматы, такие как unimarket, pop-upstore, универмаги, галереи дизайнеров и прочие. Все они имеют меньшую доходность, но играют большую роль в заполнении торгового центра и формировании посетительского потока в комплекс.

- Кто останется на плаву в эти непростые времена, что будет происходить с арендными ставками, трафиками, есть ли реальные инструменты для удержания ТЦ в зоне рентабельности и каковы они?

Эдуард Тишко:

- Период кризиса можно сравнить с естественным отбором, заключающимся, по мнению Чарльза Дарвина, в «переживании наиболее приспособленных организмов». В наше время наиболее приспособленными оказались широко диверсифицированные, и наоборот, узкоспециализированные компании. Первые имеют возможность перераспределять бюджеты и поддерживать «проседающие» направления бизнеса. Вторые могут позволить себе значительно сократить издержки и сделать наиболее выгодное предложение рынку. В выигрышной ситуации сейчас и те, кто работает за счет собственных средств и не связан кредитными обязательствами с банками или инвесторами. Дополнительное преимущество также у клиентоориентированных компаний с опытными управленцами и менеджерами, умеющими идти на компромисс и договариваться. Остальным сейчас значительно сложнее.

Чтобы в условиях снижения уровня арендных ставок и падения посещаемости ТЦ сохранить объекты в зоне рентабельности, необходим индивидуальный подход. Он заключается в проведении глубоких аналитических исследований и разработке индивидуальных решений для каждого конкретного объекта, от изменения политики управления арендными отношениями и маркетинговой стратегии ТЦ до корректировки концепции и проведения реконцепции объекта.

Максим Колесников:

- Задача опытного управленца – сделать торговый комплекс максимально доходным, в условиях объективной действительности. В проект ТРЦ нужно привлекать партнеров франчайзи, подбирать им франшизу и, таким образом, формировать выгодные условия по арендной ставке для арендодателя, повышая доходность коммерческого объекта.

Сегодня арендаторам и арендодателям нужно искать новые формы сотрудничества.

Во всем мире давно существует практика привязывания арендной ставки в торговом комплексе к проценту товарооборота предпринимателей. Это разумный способ получить прибыль при колебаниях покупательской активности. Конечно, есть какой-то минимум в денежном эквиваленте, который необходимо получить торговому центру с квадратного метра сдаваемой площади, даже с учетом кризиса: если бизнес арендатора низкодоходен, ему могут отказать в аренде. С другой стороны, «мало» – все равно лучше, чем «ничего».

Для развития торгового комплекса важно увеличение трафика, постоянной рост выручки в магазинах, соответственно – доход с метра будет тоже расти.

В России описанная практика тоже известна, но ее не очень любят арендодатели, потому что сложно спрогнозировать арендный доход с метра через процент от товарооборота, и более того – банки у нас не принимают чистый процент с товарооборота, считая, что могут наступить различные риски, и андеррайтеры, отвечающие за формирование страхового (перестраховочного) портфеля, просто не пропускают данные сделки.

Но либо мы все вместе – бизнес-сообщество, банки, консультанты – как-то усмиряем свои аппетиты с учетом стагнации экономики, либо торговые центры массово пойдут на дно.

- Каковы ваши прогнозы по рынку ритейла до конца 2016 года и на дальнейшую перспективу?

Максим Колесников:

- Кризис, по логике, должен привести к тому, что с рынка уйдут непрофессионалы, будет востребовано грамотное антикризисное управление объектами, уменьшится количество ТЦ, ведущих бизнес без учета сложившихся условий.

Идет увеличение срока возврата инвестиций по всем проектам – в связи с увеличением стоимости денег. Грядет вполне предсказуемое снижение стоимости аренды в связи с падением спроса. Сейчас уже много торговой недвижимости выставлено на продажу, и профильные игроки подбирают убыточные проекты в свой портфель, поскольку верят в возможность реновации. Нас ждет в ближайшие годы дефицит вновь вводимых площадей, перепрофилирование неуспешных классических торговых комплексов в специализированные (мебельные, строительные, магазины отделочных материалов, хозяйственных товаров, автомобильной тематики).

Скорректируются ставки – скорректируется доходность торговых проектов. Многие торговые сети уже сейчас занимаются своей внутренней корректировкой, где-то остановилось полностью развитие, поскольку снизились трафики – понизились доходы. В течение последнего года в России ушло с рынка более 50-ти компаний, занимавшихся ритейлом. Это серьезная цифра. В секторе брендовой одежды, обуви, кожгалантереи, спорттоваров, «ювелирки» и других лакшери-товаров произошло существенное снижение кассовых сборов. А ритейлеры, продающие продукты, напротив, чувствуют себя достаточно уверенно: у них – рост выручек, они расширяются, рассматривают новые площадки. Люди кризис традиционно «заедают», «запивают», меньше тратят на роскошь, путешествия и развлечения, на благоустройство дома, ремонты, обновление интерьеров, но на товары повседневного спроса деньги пока что тратят исправно.

Наша компания, в числе прочего, занимается управлением и консультированием аутлетов (это магазины, в которых со скидками продается одежда, обувь и аксессуары известных марок). Так вот, в этом секторе рынка мы можем официально подтвердить высокую динамику сделок, повышение активности в магазинах этого сегмента. У компаний, торгующих дорогой обувью, одеждой, сумками, аксессуарами, скопилось достаточное количество товарных остатков, им нужно как-то реализовывать старые коллекции: этот рынок никогда не испытывает застоя, в мире фэшн постоянно происходят обновление товаров. Потребитель, разбирающийся в моде, уже привык к определенному уровню жизни, и потому ищет выгоду, ищет возможность совершить в кризис выгодную покупку. Обратите внимание: сейчас у многих модных компаний объявлены скидки на коллекции, да и 80% покупателей сегодня не покупают продукцию, если на нее нет сейла. Хотя бы 5% скидки сегодня надо предложить потребителю – это психологический барьер для стимуляции покупки.

Мы ждем, что к осени настанет небольшое потепление. Еще один тренд: все больше продавцов будет уходить из ТЦ в интернет-пространство, осваивать рынок виртуальной торговли.

Итого: на рынке ритейла останутся только самые сильные и умные игроки, которые будут готовы кардинально изменить форму работы как с партнерами, так и с потребителем.

Эдуард Тишко:

- Соглашусь с мнением экспертов в том, что кризис 2014-2016 гг. не похож на кризисы 1998-го и 2008 годов, которые были V-образными, когда за глубоким спадом сразу шло восстановление экономики. По моим прогнозам, нас ждет достаточно сложный и длительный период восстановления. Достижение докризисных показателей вряд ли возможно, но восстановление темпов работы и динамики развития рынка торговой недвижимости я ожидаю в перспективе от трех до пяти лет. Ждут ли нас новые витки углубления кризиса? По моему мнению, они возможны, но уже не столь глубокие и значимые. Бизнес постепенно приспосабливается к работе в новых условиях, переходит на новые форматы и схемы работы. Состояние постоянной готовности, приобретенное умение адаптироваться и подстраиваться под любую ситуацию, я уверен, смягчат возможные падения и позволят начать постепенно двигаться вверх.