Дмитрий Щегельский,генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
Кто такой риелтор
Риелтор — это специалист, помогающий провести сделку с недвижимостью. Он выполняет роль посредника между покупателем и продавцом недвижимости, между арендатором и арендодателем. Риелтор нужен, если вы хотите:
- купить жильё;
- продать;
- сдать в аренду;
- арендовать;
- подарить.
Поможет риелтор и в сделках с коммерческой недвижимостью, если вы собираетесь:
- купить, продать, сдать или снять склад;
- купить, продать, сдать или снять офис;
- купить, продать, сдать или снять помещение для магазина.
Чем занимается риелтор
Раньше риелторы помогали покупателю и продавцу найти друг друга, но с появлением классифайдов, таких как Циан, их задачи сместились в сторону проведения самой сделки.
Итак, что делает риелтор.
Показывает квартиры и дома
Конечно, покупатель может сам прийти к продавцу на осмотр, но именно риелтор подскажет, адекватна ли цена, хороший ли это вариант, есть ли в районе квартиры получше за ту же цену.
Оценивает квартиры
Одно из важных умений риелтора — правильно определить цену объекта. Для этого он анализирует рынок, учитывает расположение, состояние жилья, спрос и другие факторы. Это помогает не продешевить и не завысить стоимость. А если продажа срочная — скинуть ровно столько, сколько нужно, не больше.
Готовит документы и сопровождает сделку
Сделки с недвижимостью требуют большого количества документов. Ошибка в бумагах может привести к проблемам, вплоть до расторжения договора. Причём для разных сделок пакеты документов будут отличаться.
Риелтор составляет список необходимых бумаг и справок, помогает с оформлением, проверяет их и следит, чтобы всё соответствовало закону.
Консультирует клиентов
Часто клиенты не знают всех нюансов покупки и продажи недвижимости. Риелтор консультирует по вопросам рынка в целом: растут ли цены, стоит ли сейчас продавать квартиру, какие условия ипотеки лучше выбрать и квартиру в каком доме купить.
Хороший риелтор подскажет, какую цену запросить за квартиру или дом, чтобы они продались быстро и выгодно или как подготовить жильё к продаже.
Помогает в индивидуальных случаях
Риелтор пригодится, если вы хотите перевести помещение из жилого в нежилое и наоборот.
Помогает инвестировать в недвижимость, в том числе за рубежом. Специалист в этой области подскажет, куда лучше вложить средства, или проконсультирует, как купить квартиру для собственного использования — например, жильё для зимовки или летних отпусков.
Риелтор берёт на себя весь сложный процесс сделки, чтобы клиент мог спокойно купить или продать недвижимость без лишних стрессов и рисков.
Риелторы появились ещё в советское время: они назывались маклерами, и их деятельность была нелегальной. Купить и продать квартиру в СССР было невозможно, а вот обменять — вполне. Поиском подходящих вариантов и занимались маклеры. Их работа показана в фильме «По семейным обстоятельствам»: гостиную маклер называет тётей, спальню дочкой, а туалет — зятем. Работа маклера была прибыльной, но можно было легко угодить в тюрьму.
С начала 1990-х годов профессия риелтора стала легальной. В России открылись агентства, появились каталоги объектом, а риелторы получали опыт в процессе работы.
Сегодня это профессия, которой можно научиться, как любой другой, и получить диплом или аттестат.
Сколько стоят услуги риелтора
Услуги риелтора могут оплачиваться в размере нескольких процентов от стоимости жилья, а могут — в виде фиксированной суммы, которая зависит от региона. В Москве — дороже, в регионах, где жильё менее дорогое, — дешевле.
Для примера приведём размер комиссии, которую просят профессиональные агентства недвижимости в Санкт-Петербурге.
| Продажа недвижимости | 2–6% стоимости проданного объекта, в зависимости от его стоимости и сложности сделки: прямая продажа, встречная сделка, расселение |
| Покупка недвижимости | От 1% стоимости объекта или от 100 тыс. рублей в зависимости от сложности сделки |
| Аренда | 50–100% месячной арендной платы единоразово — в зависимости от размера арендной платы |
Комиссионные меньше 2% при продаже и меньше 100 тыс. рублей при покупке должны насторожить клиента.
С риелтором или самостоятельно
Некоторые покупатели или продавцы думают: зачем мне риелтор, я справлюсь сам. Теоретически — да. Но на практике именно они оказываются в числе тех, чьи сделки с недвижимостью расторгает суд. Бывает, что люди остаются и без денег, и без жилья.
Ошибки в документах, подводные камни в договоре, скрытые обременения — всё это может привести к серьёзным проблемам. Риелтор проверяет чистоту сделки, помогает правильно оформить бумаги и защищает вас от мошенников.
Продавцы хотят продать дороже, покупатели — купить дешевле. Риелтор умеет договариваться и добиваться лучших условий. Он знает, как аргументировать цену, торговаться и находить компромиссы.
Риелтор знает об объекте больше, чем написано в объявлении. Он часто обладает инсайдерской информацией — например, о том, что неподалёку скоро откроются продажи нового проекта и стоит подождать с покупкой всего месяц, чтобы вложиться на старте в надёжную новостройку.
Кто-то справедливо возразит, что риелтор риелтору рознь. Есть настоящие профессионалы, советы которых окупаются с лихвой, а есть те, кто пришёл в профессию две недели назад, и их максимум — показать квартиру и собрать несколько документов по общему списку.
Поэтому рассказываем, как выбрать профессионала.
Как выбрать хорошего риелтора
В России сегодня нет действующих нормативных актов, которые регулировали бы риелторскую деятельность, хотя над законопроектом профсообщество работает уже не один год.
Но есть отличительные черты хорошего риелтора.
Риелтор прошёл курс обучения
Работе риелтора обучают в вузах. Например, в Петрозаводском государственном университете есть программа профпереподготовки «Управление сделками с недвижимостью». В учебный план входит изучение экономики и управления, правовых вопросов проведения сделок с недвижимостью. Обучение проходит очно и онлайн. По итогу слушатели получают дипломы о профессиональной переподготовке.
У риелтора есть аттестат
Специалист по недвижимости проходит аттестацию в Российской гильдии риелторов или в Национальной палате недвижимости. Эксперт подтверждает звание агента или брокера, сдав экзамен. Его включают в реестр специалистов, а каждый его клиент может убедиться, что его консультирует человек, чьи компетенции подтверждены.
Проверить, прошёл ли ваш риелтор аттестацию, можно на сайте Российской гильдии риелторов или Национальной палаты недвижимости.
Риелтор или агентство состоят в крупном объединении
Хорошо, если риелтор работает в агентстве, состоящем в профессиональном объединении. Во-первых, компании в таких объединениях заботятся о своей репутации. Во-вторых, в профсоюзах есть комиссии по этике: если у агентства с клиентом возник спор, высока вероятность, что он разрешится на уровне профсоюза, в досудебном порядке.
Все перечисленные плюсы — необязательные требования. Даже хороший риелтор может не иметь аттестата и не состоять в профессиональном объединении. Но если он на это пошёл, это говорит о его ответственности и серьёзном подходе к работе.
Отличить хорошего риелтора можно и по отзывам. Читайте их внимательно: это должны быть не хвалебные отзывы в целом, а конкретные истории настоящих людей, описывающие, чем именно помог риелтор.
Что должно насторожить в общении с риелтором
Риелтор не объясняет условия сотрудничества
Клиент должен с первой встречи понимать, сколько он заплатит и за что. Если риелтор не может сформулировать условия и размер комиссии, с ним лучше не связываться.
Слишком много обещает
Если специалист обещает продать вашу квартиру вдвое дороже за пару недель, стоит задуматься, а специалист ли он.
Озвучивает слишком низкую цену за свои услуги
Если он просит комиссию очевидно меньше рыночной, он может оказаться некомпетентным или вскоре вылезут скрытые платежи.
Просит деньги вперёд
Обычно услуги риелтора оплачиваются по факту сделки.
Давит, навязывает услуги
Общение должно быть деловым, а тон — уважительным. Не позволяйте собой манипулировать.
Скрывает документы или договор
В таких случаях велик риск нарваться на мошенничество.
Главное
— Профессиональный риелтор нужен при любых сделках с недвижимостью. Он может не только проконсультировать по рынку или провести сделку, но и подсказать, куда инвестировать деньги.
— Размер комиссии зависит от региона и сложности сделки, но он не должен быть ниже минимального порога.
— Грамотного риелтора можно отличить по подробным отзывам, по тому, есть ли у него профильное образование, аттестат и состоит ли он в профобъединении.
— Если риелтор темнит, не показывает документы, просит деньги вперёд, не называет размер комиссии, стоит задуматься, действительно ли это профессионал.
