Вкладывать в недвижимость хотели бы многие, но не у всех хватает денег на покупку даже самой маленькой квартиры. Вот если бы можно было приобрести, допустим, 5 кв. м жилья… Хотя такая схема вложения средств действительно существует — через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Насколько надежна эта инвестиция и какие дивиденды она может принести?
Редкая возможность
Фото: ГК МОРТОН
Микрорайон Бутово Парк
Однако в середине апреля стартовал проект «Квадратный метр», запущенный ГК «Мортон» совместно с ЗАО «Управляющая компания «Евразия» и ООО «М-Финанс». Как рассказал Игорь Ладычук, PR-директор ГК «Мортон», у всех желающих появилась возможность приобрести не весь объект, а несколько квадратных метров. И, таким образом, реально накопить на квартиру и решить жилищную проблему без привлечения кредитов.
Механизм действия проекта следующий. ЗАО «Управляющая компания «Евразия» за счет средств инвестора ООО «М-Финанс» создает ПИФы недвижимости и заключает с ГК «Мортон» договоры долевого участия на определенное количество квадратных метров в одном из микрорайонов, строящихся ею. После этого «М-Финанс» продает свои паи, обеспеченные квадратными метрами, физическим лицам. Минимальная инвестируемая сумма равняется стоимости одного пая, а соответственно, 1 кв. м. Минимальный срок вложения — три месяца.
По замыслу партнеров проект рассчитан на частных инвесторов, вкладывающих средства в жилую недвижимость, которые хотят заработать на росте цен, но не могут себе позволить купить всю квартиру. По программе можно получать доход от приобретения 1 кв. м, стоимость которого сегодня составляет менее 58 тыс. руб.
«Поскольку цена 1 кв. м по мере строительства дома растет, покупатель не только сохранит накопленные средства, но и заметно преумножит их. Кроме того, всегда можно докупить необходимое количество метров, — объясняет И. Ладычук. — Сейчас в рамках проекта продают паи в микрорайоне Южное Кучино — 2. В ближайшее время партнеры также предложат клиентам метры в Мортонграде Путилково и Мортонграде Бутово».
Любой инвестор может через три месяца с момента приобретения пая продать его по текущей рыночной стоимости компании «М-Финанс», которая обязана совершить сделку по первому требованию.
О надежности ПИФов
На первый взгляд идея подобного инвестирования довольно проста: пайщик на этапе строительства дома покупает несколько квадратных метров по достаточно низкой стоимости, а после ввода объекта в эксплуатацию получает прибыль за счет разницы цен. Однако вопросы гарантии доходов не совсем ясны, отмечает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group. «Например, если вдруг случится очередной кризис и стоимость 1 кв. м не вырастет, а, наоборот, упадет на треть, то будет ли управляющая компания выкупать все выданные паи в убыток себе?» — задумывается он. Для анализа рисков необходимо выяснить, сколько всего проектных компаний участвует в схеме, и просмотреть целиком цепочку движения средств от частного инвестора до застройщика, советует эксперт. Если на каком-то этапе взаимоотношения между компаниями прервутся, то у инвестора серьезно повысится риск остаться без прибыли.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet, замечает, что согласно законодательству Российской Федерации ПИФы не обязаны обеспечивать гарантированную доходность. Получается, что инвестор сам несет все риски — и рыночные, и недостроя, а также отвечает за последствия любых форс-мажорных обстоятельств. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», подтверждает это: «В отличие от приобретающего недвижимость по закону № 214-ФЗ покупатель пая не получает по сути никаких гарантий возврата средств: рассчитывать на прибыль можно только после роспуска фонда (в этом случае после сдачи новостройки и ее полной реализации), причем будут вычтены расходы, которые понесла управляющая компания на содержание фонда. Между всеми пайщиками делится остаток прибыли».
Таким образом, схема паевого инвестирования в недвижимости остается достаточно туманной. Но в каждом конкретном случае нужно ориентироваться на устав управляющей компании и правила, по которым формируется фонд: там могут быть прописаны существенные нюансы.
«Назвать такую схему вложения средств надежной затруднительно: покупатель приобретает не объект недвижимости, имеющий конкретные параметры (адрес, номер на этаже, обмеры БТИ и т.д.), а абстрактные квадратные метры, оформляемые в общую долевую собственность, — считает И. Доброхотова. — Причем он может даже не знать, в какой именно квартире эти метры находятся — в наиболее ликвидной однушке или в многокомнатной, которую сложно быстро перепродать. Однако если инвестор покупает большой пай, его риски будут диверсифицированы — он как бы получит доли в разных квартирах».
Конечно, помимо недостатков у схемы инвестирования в паи есть и достоинства. Во-первых, за подбор объектов отвечает управляющая компания, а ей выгодно предлагать лишь ликвидные и надежные. Во-вторых, цена входа в ЗПИФ может быть невелика (в случае с «Мортон» это 58 тыс. руб.), что открывает возможности для небогатых инвесторов.
Будет ли прибыль?
По словам И. Ладычука, в компании «Мортон» инвесторам предлагают две схемы вложения средств — c гарантированной доходностью от 8 до 20% годовых и без ограничения прибыли. Во втором случае инвесторы могут рассчитывать на разницу между курсами покупки и продажи своих метров, которую обеспечит динамика рынка.
Действительно, рост цен по мере возведения новостройки в Подмосковье сегодня составляет около 14% в год, а в отдельных объектах можно говорить о доходности 20–25% в год. «Однако юридически зафиксировать это сложно, и до сих пор непонятно, как будет гарантирован доход, — отмечает Д. Бобков. — До кризиса, когда ПИФы были распространены, они были ориентированы на юридических лиц — инвесторов в проекты, а паи для физлиц не стали популярны именно из-за отсутствия гарантий доходности».
Кроме того, частным инвесторам нужно учитывать затраты на обслуживание ПИФа (компания берет плату за управление активами) и погашение подоходного налога в размере 13%. «Таким образом, реальная прибыль от инвестиций получается ниже, чем если бы человек приобретал квартиру самостоятельно», — комментирует Д. Бобков. Правда, в компании «Мортон» уверили, что все комиссии уже включены в стоимость пая.
Есть и другие соображения, которые могут остановить инвестора. «В данном случае компания «Мортон» предлагает минимальный срок инвестирования три месяца, что, вероятно, принесет небольшие дивиденды пайщику — 0,6% в месяц, если речь идет о гарантированной доходности 8% годовых. Чтобы получить ощутимую прибыль, нужно дождаться закрытия ЗПИФа (чаще всего на это уходит несколько лет)», — говорит И. Доброхотова. Кроме того, по данным многих аналитиков, серьезного роста цен на недвижимость в ближайшем будущем не предвидится — наоборот, рынок вошел в стабильную фазу.
«Безусловно, новостройки Москвы и Подмосковья были и остаются наиболее привлекательным инструментом для инвестиций, прежде всего за счет увеличения цен на стадии строительства, но много заработать на ПИФах вряд ли получится», — резюмирует Д. Бобков.
Кому выгодно
Деятельность паевых фондов в том виде, в котором они существуют на нашем рынке, выгодна в первую очередь самим учредителям-девелоперам. «Застройщику такая схема позволяет расширить целевую аудиторию и избежать расходов на дорогие кредиты, — комментирует Д. Бобков. — Таким образом, учитывая спрос на недвижимость в массовом сегменте, компания будет застрахована от любых кризисов — что бы ни произошло с банками на Западе, они могут строить за счет внутренних инвестиций на рынке».
Что касается перспектив ПИФов, то они, по мнению многих экспертов, на нашем рынке не очень-то радужны. «Паевые фонды не получили широкого распространения, так как администрирование существенно усложняет схему инвестирования. С юридической точки зрения гораздо проще работать с одним банком или крупным институциональным инвестором, нежели с сотнями пайщиков», — объясняет А. Сидоров. Проект «Квадратный метр», предусматривающий инвестиции частных лиц в минимальном объеме, пока единственный в своем роде. Однако существует множество фондов, сотрудничающих с профессиональными инвесторами либо с физическими лицами, которые вкладывают серьезные суммы и выкупают большой объем квартир. Недавно создан ЗПИФ недвижимости «Сбербанк — Жилая недвижимость». Он будет вкладывать средства в дома эконом- и комфорткласса сразу после получения застройщиком разрешения на их возведение. Общий объем инвестиций составит 50 млн долл. Первыми инвесторами уже выступили «Метриум Групп» и другие компании. Минимальный взнос для пайщиков в данном проекте не слишком велик — 1 млн руб. Доходность декларируется в размере 15% годовых.
«Средства фонда планируют задействовать в реализации трех — пяти наиболее ликвидных проектов жилой недвижимости Москвы и Московской области, в рамках которых будут выкупать пул квартир или апартаментов стоимостью до 15 млн руб. При этом сумма инвестиций в один проект составит от 10 до 20 млн долл., — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — При выборе объекта для инвестирования будут учитывать комплекс характеристик — как участка, так и проекта в целом. Также важную роль будет играть репутация застройщика».
Несмотря на скептицизм экспертов по поводу ПИФов в целом, директор отдела управления фондами недвижимости ЗАО «Сбербанк Управление Активами» Алексей Новиков вполне оптимистичен в отношении своего проекта: «Успешной деятельности фонда будет способствовать сложившаяся ситуация на рынке, когда присутствует огромный неудовлетворенный спрос, крайне низкий уровень обеспеченности населения жильем (23 кв. м на человека — самый низкий показатель в Европе) на фоне активного развития ипотечного кредитования в массовом сегменте и стабильных цен».
Простые ответы
Во что же вкладывать частному инвестору? Лучше всего все-таки в целые квартиры, по старинке. Искать для этого следует надежные и выгодные новостройки. «Надо ориентироваться не на сегмент, а на проект, — советует А. Сидоров. — Существуют объекты, которые за период строительства дорожают на 30–40% и более. Например, элитный ЖК Knightsbridge Private Park выводили на рынок по цене 17,5 тыс. долл./кв. м, а сейчас стоимость последних квартир составляет в среднем 23,8 тыс. долл./кв. м».
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, рекомендует инвестировать в недорогую и ликвидную недвижимость — этим критериям сейчас соответствуют квартиры в жилых комплексах ближнего Подмосковья.
С ним соглашается М. Литинецкая. Она также считает, что сегодня наиболее выгодно и безопасно вкладывать в массовый рынок, поскольку сегмент недвижимости эконом- и комфорткласса показывает самую высокую активность покупателей.
МНЕНИЕ
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
«В принципе сейчас, в условиях экономической стабильности, инвестировать в недвижимость как минимум не страшно. Рынок жилья уже в течение примерно двух лет показывает положительную динамику, и есть уверенность, что в перспективе ближайших лет такая ситуация сохранится. Поэтому людям, имеющим на руках свободные деньги, есть смысл рассматривать недвижимость как эффективный инструмент сохранения и преумножения средств. Но нужно четко понимать, что пай инвестиционного фонда недвижимости — это деньги, а не квартира. То есть частное лицо, вложившееся в фонд, на выходе из него получит определенную сумму, которую уже впоследствии можно потратить на приобретение жилья. Покупая пай, вы не решаете квартирный вопрос — вы просто делаете выбор в пользу одного из инвестиционных инструментов».
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
«Если речь идет о частных инвесторах, то я не думаю, что приобретение паев на начальном этапе будет массовым. Здесь многое зависит от рекламной кампании и первых промежуточных результатов. Покупателям нужно обязательно разобраться с деталями — вопросами юридического оформления, механизмом реализации гарантий и т.д. Как правило, на бумаге все всегда выглядит красиво, а в действительности бывает иначе».
