Российский парадокс: как могут быть популярны ипотечные кредиты с 12-13% -ными ставками при такой высокой стоимости недвижимости, если средняя зарплата за 2013 год по России составляла 29 940 руб. (по данным Росстата), в Москве  –  50 тыс. (по данным Департамента экономической политики и развития), а в Санкт-Петербурге – около 35 тыс. рублей? Несмотря ни на что, мы готовы при первой возможности купить квартиру, взяв на себя долговые обязательства, потому что это самое лучшее, надежное и дальновидное, на наш взгляд, приобретение.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Есть молодая пара. Оба москвичи, окончили геолого-разведочный университет. Он нашел работу в частной компании с зарплатой около 90 тыс. рублей, она – в НИИ, с зарплатой 35 тыс. Настал момент отделиться от родителей, и чем скорее, тем лучше. У них есть три варианта: взять ипотеку, снять квартиру и копить деньги или воспользоваться арендой с выкупом. Аренда с выкупом показалась рискованным и дорогим вариантом – в собственность она переходит только после полной выплаты, т. к. программа существует недавно, ежемесячные платежи выше ипотечных на 18-20%. Новостройки не рассматривали – опасались долгого ожидания заселения, задержек в строительстве, больших трат на отделку и обустройство. Да и не нашли для себя привлекательный вариант. На вторичном рынке присмотрели несколько квартир стоимостью около 5 млн руб., накопить к сегодняшнему дню удалось только 500 тыс. руб. А иметь собственное жильё очень хочется. Чтение статей в Интернете, форумов, советы друзей и родственников запутали их окончательно. С одной стороны, у одних аналитиков есть убежденность в грядущем падении цен на недвижимость и повышении ипотечных ставок, а других – в неуклонном росте цен на долгие годы вперед; есть комментарии экономистов об ошибочной стратегии вложений в перегретый рынок, да еще с привлечением заемных средств. С другой стороны, заметна уверенность многоопытных россиян в том, что если есть малейшая возможность, то покупать квартиру нужно независимо от ситуации на рынке, так как это единственно надежное и верное вложение на сегодняшний день. Тогда ребята сели за стол и занялись простыми расчетами на ипотечных калькуляторах.

Ипотека. Остановили выбор на Сбербанке и ВТБ24. К ним добавили Агентство по ипотечному жилищному кредитованию от Правительства России (АИЖК). Определили, что оптимальный для них срок кредита – 15 лет.

Сбербанк: при стоимости квартиры 5 млн руб. и первом взносе 10% (накопленные 500 тыс. руб.) процентная ставка будет 14,25% и ежемесячный платеж составит 60 686 руб.

ВТБ24: процентная ставка при тех же условиях 13,45%, ежемесячный платеж  – 58 275 руб.

АИЖК: ставка 13,45%, ежемесячный платеж  – 58 480 руб.

Цифры впечатлили – нельзя будет ни расслабиться,  ни потерять работу или перейти на менее оплачиваемую. 15 лет кропотливых усилий, чтобы выплатить маленькую двухкомнатную квартиру. Посчитали, сколько придется суммарно выплатить за 15 лет (коммунальные платежи, налоги на недвижимость не принимались в расчет):

Сбербанк: 11 423 480 руб., ВТБ24: 10 989 500 руб., АИЖК: 11 026 400 руб. при стоимости квартиры 5 000 000 и первоначальном взносе 500 000 (10%).

Мы попросили опытных экспертов помочь нам разобраться в ситуации с ипотечным вариантом покупки квартиры для этой семьи и в похожих случаях: несмотря на высокие цены и нестабильность экономики, все-таки взять на себя долговые обязательства и купить сейчас или лучше откладывать деньги и снимать недорогое жилье, надеясь на снижение цен в будущем?

Ольга Саукитенс, начальник отдела продаж ООО «Московское Агентство Недвижимости»: «Как человек, работающий в области недвижимости, я считаю, что самое лучшее  –  иметь квартиру в собственности: точно знаешь, что тебя не выгонят, не поднимут оплату, можно спокойно сделать ремонт на свой вкус, обновить мебель, технику, интерьер, чего никогда не сможешь себе позволить в съемной квартире. Но давая рекомендацию, надо знать точно возможности клиента. Если у него имеется только 10% от первоначального взноса, выплаты по ипотеке будут очень большими, сможет ли он их потянуть? Однозначно можно рекомендовать брать жилье в ипотеку, если у человека есть 30-50% от первоначально взноса или же он ожидает в ближайшем времени получения крупной суммы для досрочного погашения, например от продажи другого имущества или ценных бумаг, или имеет очень большой доход, т. к.  чтобы взять кредит в 4 500 000 рублей на 20 лет, нужно иметь доход порядка 90-100 тыс. рублей в месяц, чтобы безболезненно его платить.  Если ничего из вышеперечисленных условий нет, то лучше с ипотекой пока не связываться».

Ирина Щербинина, частный риэлтор: «Сейчас можно и нужно покупать. По двум причинам: 1. В связи с экономической ситуацией и избыточным кредитованием населения в дальнейшем произойдет повышение ставок по ипотеке (постепенно это уже началось, но ещё не во всех банках). Так что пока более-менее оптимальные ставки  –  надо решаться.

2. Ситуация с денежными средствами нестабильная сейчас и будет нестабильная длительное время. Поэтому, если есть какие-то накопления, их лучше вложить в недвижимость, пусть даже в качестве первоначального взноса.
В ситуации, когда квартира стоит 5 миллионов  рублей и есть взнос 500 тысяч рублей, специалист поможет выбрать банк, где первоначальный взнос возможен начиная с 10%. Кроме этого, можно взять кредит под имеющееся жилье. Такие программы в банках есть. Да, имеется перспектива снижения цен. Но к тому времени, когда это произойдет,  ликвидные квартиры будут раскуплены, а ипотечные ставки великоваты».

Елена Чижова, юрист ООО «Городской департамент недвижимости», Санкт-Петербург: «Стоит ли сегодня брать жилье в ипотеку? Этот вопрос задают многие мои клиенты. Нестабильность в экономике, неуверенность в завтрашнем дне, лихорадка в банковской сфере – все это влияет на принятие решения. Однако если выжидать благоприятного момента, может пройти вся жизнь. По моему мнению, свое жилье лучше съемного, и нужно стремиться именно к этому. Другой вопрос, с какими условиями вы входите в ипотеку. При небольшом первоначальном взносе, составляющем 10-15% от стоимости квартиры и нестабильном заработке, вы рискуете впасть в сильнейшую зависимость от кредитора. Переплата при этом будет значительной, а при условии снижения цен на рынке  –  просто катастрофической. В такой ситуации, возможно, следует ограничиться на время съемным жильем и постараться увеличить первоначальный взнос. На мой взгляд, сегодня следует прибегать к услугам банка только при условии 50-60% -ного первоначального взноса и на небольшой временной отрезок. Впрочем, дорогу осилит идущий. Если человек уверен в своих силах и может принимать быстрые решения в стрессовых ситуациях, нужно действовать, и все получится».

Учитывая рекомендации наших экспертов, если бы наша пара, не теряя оптимизма и уверенности в своих силах, лучше подготовилась  с первоначальным взносом, скажем, накопив 50% стоимости квартиры, то платежи по ипотеке были бы совершенно иными:

Кредит на 15 лет со взносом 2 500 000 руб.:

Сбербанк: ставка 13,75%, ежемесячный платеж 32 875 руб., всего за 15 лет – 8 417 500 руб., включая первоначальный взнос.

ВТБ24: ставка 13,35%, ежемесячный платеж 32 209 руб., всего за 15 лет – 8 297 620 руб.

АИЖК: ставка 12,25%, ежемесячный платеж 30 527 руб., всего за 15 лет – 7 994 860 руб.

Если же сократить срок кредита до 5 лет, то в ВТБ24 ежемесячный платеж будет 57 332 руб., в Сбербанке  – 56 883 руб., АИЖК – 57 140 руб., то есть платить нужно почти столько же, сколько при 15-летнем кредите, но квартира будет выкуплена в три раза быстрее.

При чистом доходе порядка 100 000 рублей и в случае съема квартиры за 25 тыс. руб. при экономном ведении хозяйства нашей паре удалось бы накопить 2 500 000 руб. за 4,5 года. Если предположить, что рублевая стоимость квартир будет ежегодно расти на фактическую величину инфляции, то есть примерно на 10% в год, то через пять лет нужно будет иметь не 2 500 000, а 4 430 000 руб., и для того чтобы накопить недостающие 3 930 000 за эти пять лет, придется откладывать по 65 500 руб. в месяц. Это очень тяжело, но возможно для нашей пары, особенно если приумножать накопления в банке на 7-8% в год, с учетом капитализации вклада. Ну а если недвижимость будет падать в цене, то те, кто накапливал на более весомый первоначальный взнос, несомненно, выиграют.

В ипотеке есть еще одна неприятная составляющая – если заемщик больше не в состоянии платить кредит, то ему придется договариваться с банком об изменении процента или отсрочки выплат, а в крайнем случае –  и о продаже квартиры. Вариант ипотеки с коротким сроком выплаты и большим первоначальным взносом более надежен  –  человеку легче рассчитать свои силы, скажем, на пять лет и выплачивать адекватные ежемесячные суммы, чем увеличить риски непредсказуемым будущим.

Если наступает крайняя ситуация и приходится выставлять квартиру на продажу, то что делать заемщику и каковы могут быть его потери?

Ирина Щербинина: «Если человек не может оплачивать ипотечный кредит, ему стоит сделать одно из двух:

- Реструктуризировать долг, если в дальнейшем видится возможность уплаты по нему. Например, человек потерял работу, остановил платежи, но пытается устроиться на другую работу. Банк пойдет навстречу, если заемщик не "прячется", а пытается решить проблему.
- При невозможности дальнейших платежей надо обратиться в банк за разрешением на продажу. Для данного типа сделок лучше взять в помощь опытного специалиста, который сможет грамотно объяснить покупателям нюансы и этапы продажи залоговой квартиры. И тогда не придется намного проседать в цене, квартира будет продана по нижней границе рыночной цены для такого метража по данному району».

Ольга Саукитенс: «В случае если квартира продается с непогашенным кредитом, то ее стоимость снижается на 15-20 процентов, так как, во-первых, такая сделка возможна только с согласия банка, во-вторых, к покупателю предъявляется ряд требований: это должен быть покупатель с прямыми деньгами либо он должен получить ипотечный кредит в этом же банке, хотя условия этого банка его могут не устраивать. Кроме того, многие банки разрешают сделку только в том случае, если долг перед банком будет погашен полностью, то есть покупатель обязан передать денежные средства продавцу, пока квартира находится в залоге у банка. И в этом месте возникает серьезный пробел в законодательстве: подо что покупатель передает деньги продавцу? Договор купли-продажи не может быть заключен, так как квартира находится в ипотеке у банка, то есть имеет обременение. Остается договор займа, но по законодательству, займ не может быть погашен продажей квартиры и, таким образом, недобросовестный продавец может,  получив деньги от покупателя, погасить кредит, а потом препятствовать сделке купли-продажи, то есть он может совершить мошенничество, воспользовавшись чужими деньгами в корыстных целях. Конечно, через суд покупатель может потребовать возврат денег, и решение суда будет однозначно в пользу покупателя, но вот с чего ему их будут возвращать, и сколько он потеряет на этом времени?».

Да, риски покупателя велики. Действительно, Сбербанк, например, требует досрочного погашения задолженности, и никаких других вариантов быть не может: «Для досрочного погашения кредита или его части необходимо не позднее дня осуществления досрочного погашения обеспечить наличие на СЧЕТЕ денежных средств, достаточных для осуществления досрочного погашения кредита, а также подписать новый График платежей, учитывающий сумму досрочного погашения. Досрочное погашение кредита или его части осуществляется в сроки, установленные Графиком платежей для осуществления плановых ежемесячных платежей. Обращаем Ваше внимание, что при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом СОЗАЕМЩИКИ уплачивают КРЕДИТОРУ неустойку в размере 0,5 (ноль целых пять десятых) процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно)» (из ответа Претензионной службы ОАО «Сбербанк России»).

Также необходимо будет сначала погасить всю задолженность и снять квартиру из-под обременения и в АИЖК. Только банк ВТБ24 может провести под своим контролем сделку, получить оплату и снять обременение после регистрации договора, однако за свои услуги банк берет 1% от стоимости квартиры, что указывается в договоре: «Комиссия за организацию сделки по продаже объекта недвижимости, являющегося предметом залога по ипотечному кредиту, при контроле со стороны Банка с последующим досрочным погашением кредита является обязательным условием продажи квартиры из-под залога в соответствии со сборником тарифов Банка».

Копить, прийти и купить

Конечно, свое жилье лучше съемного. Но есть люди, которые принципиально не любят долговых обязательств, особенно перед современными российскими банками, или абсолютно не уверены в своих доходах на ближайшие годы. Что произойдет, если наши молодые геологи будут снимать скромное жилье, подобное тому, что они хотели купить, скажем, за 25 000 рублей в месяц? Возможно, им придется менять работу, и тогда они будут мобильны и не привязаны к одному месту. Может быть, квартиры упадут в цене и им повезет приобрести более качественное и просторное жилье за эти деньги?

Если предположить, что ежегодно квартиры будут дорожать в рублях на величину реальной инфляции, т.е. в среднем на 10%, то квартира, которая сейчас оценивается в 5 миллионов рублей, через 15 лет будет стоить 20 886 241 руб. Откладывать нужно будет по 114 000 рублей в месяц, что в два раза больше, чем ежемесячные ипотечные выплаты банкам при первоначальном взносе в 500 000 и сроке кредита 15 лет. Если не бояться хранить свои накопления в банке и получать 7-8% годовых с учетом капитализации и откладывать на счет ежемесячно столько же, сколько нужно было бы отдавать банку по ипотечному договору (в среднем 59 000 руб./мес.), то накопить на квартиру удалось бы за 15,5 лет и осталось бы еще 52 000 рублей. Иными словами, если квартиры будут дорожать на 10% в год, то неважно, берет ли человек ипотечный кредит сейчас на 15 лет при 10%-ном первоначальном взносе или снимает жилье и копит деньги 15 лет, ежемесячно пополняя свой вклад в банке на ту же сумму, что и платеж по кредиту (около 59 тыс. руб./мес.). Результат практически тот же.

Если квартиры будут через 15 лет стоить столько же, сколько и сейчас в рублях, то для накопления недостающих 4 500 000 руб. нужно будет откладывать по 25 000 рублей в месяц, если копить 15 лет (что в 2,4 раза меньше, чем ипотечные выплаты). Если откладывать ежемесячно столько же, сколько нужно было бы платить банкам, то накопить на всю квартиру можно будет за 6 лет и 4 месяца, если не класть деньги в банк. Если хранить их на счете с 7% годовых и ежемесячно его пополнять, то накопить на квартиру получится за 4 года и 9 месяцев.

Если квартиры упадут в цене, и при этом накопления будут сохраняться в валюте или на рублевых счетах в банках, то у молодой пары будут все основания поздравить себя с блестящим решением квартирного вопроса.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!