Полезная и дешевая площадь
Кладовые были нужны людям всегда. В советские годы под них приспосабливали ниши, балконы и подвалы. Начиная с 1960-х годов под чуланы стали специально выделять пару метров в самих квартирах, а в редких «элитных» сериях просторные хранилища были вынесены на первый этаж.
Сегодня наличие балкона важно для 90% покупателей жилья комфорт-класса. Но половина из них, как и в старые времена, планирует использовать его для хранения вещей. Вторая половина — для отдыха или работы.
По данным опроса ГК «ФСК»
В последние годы популярность кладовых неуклонно растет. Они стали появляться не только в новостройках дорогих сегментов, но и в проектах комфорт-класса. Причин тут несколько.
Во-первых, все чаще застройщики отказываются от балконов. Проектов без них появляется все больше, несмотря на рост их популярности во время весеннего локдауна 2020 года, когда балконы стали единственной возможностью погулять на свежем воздухе.
Где-то их заменяют красивыми, но нефункциональными французскими балкончиками, где-то — эркерами. Но фактически и то и другое — потеря полезной площади. Той самой, которую многие используют как кладовую.
Во-вторых, очевидна тенденция к снижению площади строящегося в России жилья. Средний метраж в комплексах, построенных за последнее десятилетие, снизился почти на четверть по отношению к более старым домам, подсчитали в Аналитическом центре Циан. Студии сегодня являются самым покупаемым жильем в стране, а на их небольшой площади нет места для сезонных вещей.
руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи»
Стоимость кладовых зависит от ценового сегмента дома, их количества и площади. Но если сравнить метр квартиры и метр кладовки, то выгода покупки последней будет очевидна. В среднем цена 1 кв. м в кладовой составляет 3/5 от стоимости «квадрата» жилья, говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина».
При таком ценовом раскладе рост популярности подсобных помещений вполне понятен, ведь они не только экономят деньги, но и позволяют использовать пространство самой квартиры более эффективно: для отдыха, работы, развлечений.
Кладовки на цокольном этаже часто называют келлерами, чтобы избежать путаницы с внутриквартирными хранилищами. Можно встретить и другое название — сити-боксы. Хотя так могут называться не только помещения в жилом доме, но и коммерческие склады индивидуального хранения. В США этот формат был популярен еще 50–60 лет назад, а к нам пришел в начале 2010-х.
В сентябре 2021 года средний бюджет покупки келлера в новостройках Старой Москвы достиг 700,7 тыс. рублей, в проектах ТиНАО — 327,6 тыс. рублей. При этом минимальный прайс составил 156,2 тыс. рублей, максимальный — 6,1 млн.
По данным компании «Метриум»
Сколько метров в самый раз
Как показывает практика, ниши и кладовки на 1–2 кв. м, какие часто встречались в прошлом, уже не популярны. Самая ходовая площадь кладовой — 3–5 «квадратов». Этого большинству пользователей хватает, чтобы разместить всё, что требует отдельного хранения.
«Люди хранят в основном сезонные и не самые необходимые в быту вещи: комплекты резины, инструменты, домашние заготовки, велосипеды, лодки и прочее. Всё, что используется не так часто и не требует особых условий хранения», — рассказывает Сергей Зайцев.
Если особые условия все-таки нужны (скажем, для хранения картин или мебели), можно купить отапливаемую кладовку — такие на рынке тоже не редкость.
Кладовых в самых разных вариантах исполнения сегодня предлагается действительно много. Если раньше это была прерогатива дорогих проектов, то сейчас они стали популярны и в комфорт-классе.
По данным компании «Метриум», в сентябре 2021 года индивидуальные хранилища были представлены в 43,4% всех проектов первичного рынка Большой Москвы.
Хотя функционально кладовки в новостройках разных классов очень схожи, они отличаются площадью. В массовом сегменте она варьируется от 1,9 до 10,4 кв. метра, а в элитном — от 3 до 70 кв. метров, рассказывает Владимир Щекин.
От келлера к погребу с вареньем
В ГК «Самолет» подсчитали: возможность приобретения кладовой рассматривают 84% потенциальных покупателей квартир. Быстрее всего разбирают маленькие келлеры. Самый популярный бюджет — до 200 тыс. рублей. Такое помещение готовы приобрести трое из четырех покупателей.
На практике отдельную кладовую сегодня покупает каждый седьмой житель новостройки, имеющей подобную опцию. Примерно на такое число собственников и рассчитано среднее предложение в проектах, но спрос растет. Особенно интересуются местами для хранения семьи, успевшие нажить много вещей. Одинокие люди или молодые пары чаще держат все свое имущество внутри квартиры.
Рынок подсобных помещений не ограничивается классическими кладовыми и келлерами на нижнем этаже.
Фото: rdd.design
Например, московский проект Russian Design District помимо кладовок предлагает места для хранения мото- и велотехники, а в петербургском ЖК «Юттери» часть квартир на первых этажах оснащена личными холодными погребами для хранения заготовок.
В отличие от балконов, которые с начала пандемии стали массово переделывать в рабочие кабинеты (многие застройщики даже увеличили ширину балкона в новых проектах, чтобы туда помещался письменный стол), кладовые на цокольных этажах не переоборудуют в функционально иное помещение. Они расположены в неуютных местах, обычно там темно, шумно и прохладно: работать в таких условиях некомфортно, говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Кладовка как инвестиция
Индивидуальное хранилище может быть не только подспорьем в хозяйстве, но и отличной инвестицией. Особенно в тех домах, где келлеры не были предусмотрены проектом.
Во многих новостройках есть так называемые помещения свободного назначения, которые инвесторы самостоятельно превращают в небольшие кладовки и сдают в аренду жителям. «Требования к ним минимальны. Помещение должно быть сухим, с подведенным электричеством и возможностью круглосуточного доступа для арендатора. Если на таком складе еще будет вода и канализация, то спрос на него гарантирован», — говорит Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
Такое помещение можно купить в уже готовом доме, а можно на стадии строительства или даже проектирования.
Инвесторы покрупнее так и делают, прописывая в документах, что помещение предназначено для организации склада: юридически это упрощает дальнейшее переоборудование площадей под келлеры.
Из представленных на рынке бюджетных объектов недвижимости кладовые сегодня приносят инвесторам самые большие дивиденды, рассказывает Руслан Сухий. Средний уровень доходности составляет 16–22% годовых, максимальный — 25–30%.
Это объясняется, во-первых, тем, что такие площади не подходят для другого бизнеса и стоят недорого. А во-вторых, кладовки размещаются в несколько ярусов, что позволяет кратно увеличивать арендопригодную площадь.
Учитывая растущую популярность хранилищ, вложение денег в нежилые помещения на первых этажах уже построенных или строящихся домов будет очень перспективным в ближайшие годы, говорят инвесторы. Особенно — в регионах.
