О лизинге как альтернативе ипотеке и рассрочке в последние два года высказывались и в Минфине, и в Центробанке. Но до сих пор лизинг квартир не только не заменил дорогую ипотеку, но даже не вышел на рынок как полноценный продукт. Мы выяснили плюсы и минусы этой схемы.
Что такое лизинг в недвижимости
Лизинг — это долгосрочная аренда объекта с возможностью дальнейшего выкупа. Такая схема популярна на авторынке, теперь она распространяется и на рынке жилья.
Лизинг в недвижимости — это возможность арендовать квартиру и одновременно выплачивать её стоимость. Как и в случае с автомобилем, после выплаты последнего взноса квартиру или дом можно оформить в собственность.
В лизинге участвуют 3 лица:
1. Продавец
Он продаёт лизингодателю недвижимость.
2. Лизингодатель
Он покупает недвижимость у продавца и передаёт её лизингополучателю. Лизингодателем обычно выступает лизинговая компания, но это может быть и физическое лицо или сам застройщик.
Лизингодатель покупает жильё у продавца за собственные или заёмные средства. В первом случае условия для лизингополучателя могут быть более выгодными. Во втором, если лизингодатель покупает квартиру в кредит по текущим рыночным ставкам, наценка на стоимость жилья будет больше.
3. Лизингополучатель
Это тот, кто берёт квартиру в лизинг.
Договор лизинга подписывают все три стороны: продавец, лизингодатель и лизингополучатель. Лизингодатель предоставляет лизингополучателю недвижимость за определённую плату, на определённый срок и на определённых условиях во временное пользование с последующим переходом права собственности.
Право собственности обычно переходит после того, как лизингополучатель полностью выплатил сумму, указанную в договоре.
Какой закон регулирует лизинг
Процедуру лизинга регулирует Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» № 164-ФЗ. В нём говорится, что недвижимое и движимое имущество может стать предметом лизинга.
Как купить квартиру в лизинг: пошагово
Процедура лизинга выглядит так.
1. Будущий лизингополучатель подаёт заявление в лизинговую компанию. Та оценивает его платёжеспособность и предлагает объект и условия выкупа.
2. Если лизингополучатель согласен на условия, лизинговая компания, она же лизингодатель, покупает квартиру за счёт собственных средств или в кредит. Продавец, лизингодатель и лизингополучатель подписывают трёхсторонний договор.
3. Лизингополучатель выплачивает лизингодателю первоначальный взнос. В зависимости от условий договора, это может быть небольшая сумма в несколько процентов от цены квартиры или полноценный взнос, как при ипотеке или рассрочке.
4. Лизингополучатель въезжает в квартиру и обустраивается в ней. Ежемесячно, иногда ежеквартально, он переводит платежи лизингодателю. В них может входить и стоимость жилья с процентами банку и комиссией самой лизинговой компании, а может — нет, тогда это будут небольшие платежи, а оставшуюся сумму лизингополучатель обязуется выплатить под конец действия договора.
5. Когда срок лизинга заканчивается и все платежи внесены, лизингополучатель оформляет право собственности на квартиру.
В отличие от ипотеки, которую можно оформить на 20 лет, срок лизинга обычно составляет не более 10 лет. Но по сравнению с рассрочкой лизинг, наоборот, более долгий инструмент.
Плюсы лизинга
+ Лизингополучатель может пользоваться квартирой сразу: как и в случае обычной аренды, он сразу в неё въезжает и живёт. Ему не нужно ждать окончания строительства дома, снимать другое жильё и т. п.
+ Лизинг оформить проще, чем ипотеку. Лизингодатель обычно не интересуется кредитной историей лизингополучателя. Жильё в лизинг может взять человек без кредитной истории или с пятнами на кредитной репутации.
+ Лизингополучатель может годами жить в квартире, но налоги платит лизингодатель, поскольку это его собственность.
+ Лизинговые компании могут предложить более гибкие условия выплаты денег, чем банки. Часто они предлагают схему с низким первоначальным взносом — до 10%.
Минусы лизинга
– На первичном рынке для лизинга подходят только уже построенные и введённые в эксплуатацию квартиры. Оформить лизинг на строящееся жильё нельзя. Более того, готовые квартиры должны быть с чистовой отделкой, а желательно — даже с меблировкой, чтобы лизингополучатель мог заехать и жить.
– При оформлении ипотеки заёмщик становится собственником недвижимости с обременением. Лизинг не даёт лизингополучателю права на собственность. Владельцем квартиры остаётся лизингодатель: лишь когда внесён последний взнос, лизингополучатель может зарегистрировать переход права собственности.
– Если лизингодатель купил квартиру в кредит по рыночной ставке, лизингополучатель будет выплачивать и его проценты по кредиту, и маржу самой лизинговой компании, ведь она не работает бесплатно. В итоге стоимость квартиры для лизингополучателя очень высока.
– Поскольку квартира до последней выплаты остаётся в собственности лизингодателя, в случае его банкротства лизингополучатель может её и не получить.
– В случае с лизингом автомобилей покупатель может вернуть НДС. Жильё этим налогом не облагается, так что выгоду получить не удастся.
Апартаменты — коммерческая недвижимость, которая облагается НДС. Покупать апартаменты в лизинг выгоднее, чем квартиру, поскольку можно вернуть сумму НДС.
Лизинг от застройщиков
Ожидается, что в условиях высоких ставок по ипотеке лизинг будут напрямую предлагать застройщики. Такая схема позволит им продать не самые ликвидные квартиры, а покупателям — купить жильё дешевле, чем это можно сделать через лизинговую компанию.
В чистом виде лизинга на рынке жилых новостроек пока нет, но похожую схему предлагает один крупный застройщик, говорит Алексей Илюхин, замруководителя центра инвестиций Becar Asset Management.
Работает она так. Покупатель платит застройщику очень низкий первоначальный взнос — около 5% стоимости квартиры. После этого он въезжает в неё и обустраивается, выплачивая ежемесячно небольшие суммы, примерно равные рыночной ставке аренды такой квартиры. Так он платит около трёх лет, полностью отдавая рыночный первоначальный взнос в размере 20% цены. После этого покупатель может подписать кредитный договор, и квартира переходит в его собственность.
Такая схема действительно помогает выплатить первоначальный взнос тем, кто не может накопить сам, ведь покупатель экономит на арендных платежах, уже живя в этой квартире.
На рынке апартаментов лизинговые схемы уже работают.
Сможет ли лизинг заменить дорогую ипотеку
Лизинг ещё долго не сможет стать аналогом популярным инструментам для покупки жилья, считают опрошенные Циан.Журналом эксперты.
Прямой экономической выгоды от лизинга нет, отмечает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». Преимущества, которые могли бы появиться, нивелируются высокими ставками, под которые сегодня кредитуются лизингодатели.
Ещё одна причина того, что лизинг жилья не скоро приживётся на российском рынке, это невнятная позиция Центробанка. С одной стороны, Банк России напрямую не выступает против лизинга жилья, с другой — не видно и поддержки этой схемы. Пока она применяется на рынке редко.
Третья причина кроется в самих условиях лизинга: квартира до последней выплаты находится в собственности лизинговой компании. Это важный психологический момент, который отталкивает покупателей. Платить 5–10 лет за квартиру, собственником которой ты даже не являешься, готов не каждый.
Главное
— Лизинг — рабочий инструмент для покупки автомобиля или имущества, но в случае с недвижимостью он имеет много минусов.
— Главный недостаток лизинга квартир заключается в том, что покупателю не удастся сэкономить: лизинг не будет дешевле рыночной ипотеки.
— Квартира до последней выплаты находится в собственности лизинговой компании, а в случае банкротства лизингодателя покупатель может вообще остаться и без денег, и без квартиры.
— Но есть у лизинга и плюсы. Он подходит тем, кто хочет сразу въехать в квартиру, тем, у кого хромает кредитная история или не хватает денег на первоначальный взнос.
— Лизинг в недвижимости займёт своё скромное место на рынке, но полноценной заменой ипотеке в том виде, в котором работает сейчас, он вряд ли станет.
