Квартиры на первом и последнем этажах не предлагать

Эта расхожая фраза из объявлений о покупке недвижимости вспомнится каждому, когда речь заходит о предпочтениях покупателей или арендаторов. Действительно, такое жильё пользуется неоднозначной репутацией по очень многим причинам. Мы поговорили с риэлторами о том, почему люди склонны избегать таких «крайностей» и каков спрос на такие квартиры сегодня.

По понятным причинам беседу мы ограничили рамками эконом-класса.

Минусы и плюсы первого этажа

Как рассказывает руководитель проектов «Мистер ДОМ» и «Военная Ипотека 24 часа» Антон Учитель, cамый главный минус первых этажей  – это хорошая доступность квартиры для воров. Конечно, решетки спасут, но жизнь с ними  на окнах по вкусу далеко не каждому. Второе – это бытовые шумы (от хлопающей постоянно входной двери, домофона) и запахи (от мусоропровода). Третье – риски, связанные со всевозможными авариями, при которых все течет не вверх, а исключительно вниз. Четвертое – это «близость подвала», из которого идет сырость, а также могут заползти грызуны и различные насекомые. Пятое – малая освещенность помещения из-за деревьев, которые, как правило, растут у окон, или же, в их отсутствии, из-за необходимости держать шторы закрытыми, чтобы в комнаты не заглядывали зеваки. Шестое – трафик, когда утром и вечером под вашим окном туда-сюда снуют толпы народа и ездят машины. Именно поэтому, покупая первые этажи, люди ищут квартиры «с окнами во двор». У некоторых людей вызывает опасения возможная авария в канализации, когда стояк, например, засорится, и канализацию  прорвет прямо в квартиру.  Также к минусам можно отнести тот факт, что  на первых этажах довольно часто отсутствуют так необходимые многим балкон или лоджия.

Плюсов значительно меньше. Первый этаж крайне удобен для семей с маленькими детьми, пенсионеров, инвалидов. Кроме того, если дом находится в области, то у первых этажей, как правило, разбиты уютные зеленые палисадники, т.е. вы живете, как на даче.

Плюсы и минусы последнего этажа

Что касается последних этажей, то основной минус жизни на них, поясняет Антон Учитель – некачественное покрытие кровли, встречающееся повсеместно, из-за чего жарко летом, холодно зимой, а остальные полгода вас может заливать дождем. Второй минус – плохая доступность квартиры по лестнице. Если в пятиэтажках это еще преодолимо, то подъем на 9-й и уж тем более 17-й этаж осилит не каждый. Лифты же имеют свойство иногда ломаться.

Плюсы квартиры на последнем этаже просты и очевидны: никто из соседей тебя не зальет, никто не будет по утрам или ночам топать, плясать и орать у тебя над головой. Кроме того, с последнего этажа, как правило, открывается красивый вид на окрестности. Иногда можно договориться о том, чтобы взять в аренду какую-то часть мансарды или попросту занять ее без спроса для личных целей.

Как продаются. Рассказы риэлторов

Квартиры на первых этажах продавались с трудом всегда, сейчас это еще больше усугубилось, но зато последний этаж уже не так отталкивает покупателей, как раньше.

Как рассказывает риэлтор с 23-летним стажем из Санкт-Петербурга Ирина Кораблева, квартира на первом этаже хорошо продается только в том случае, если она интересна для использования в качестве коммерческого помещения. C ней согласен главный специалист по недвижимости «Запад и Партнеры Риэлти» Александр Мальцев, который отмечает, что доход от аренды нежилых площадей в Москве в десять раз выше, чем от квартиры, но правда, при условии, что такое помещение близко к метро, его окна выходят на улицу c хорошей проходимостью. Берут квартиры на первых этажах с целью их дальнейшего перевода в нежилой фонд, только если у этого мероприятия действительно есть перспективы. С недавнего времени на такие «переводы» действуют очень большие ограничения.

Если квартира на первом этаже не имеет шансов стать офисом, магазином, парикмахерской и т.д., то собственникам приходится делать существенный дисконт в цене – минимум 5-10% от стоимости аналогичной квартиры выше. На практике двушки на первых этажах продаются зачастую по цене однушек на  средних.

Что касается квартир на последних этажах, то плохо они продаются только в домах без лифтов и там, где  отсутствует технический этаж: люди боятся, что в квартире будет холодно. В этих случаях требуется дисконт в 5%  по отношению к аналогичным предложениям. В других ситуациях он не требуется, более того, как рассказывает Ирина Кораблева, в последние годы в Санкт-Петербурге заметно увеличилось количество покупателей, которых интересует именно последний этаж, особенно в домах-новостройках. Такие люди стремятся найти жилье без соседей сверху.

Если говорить о домах в центре города, то здесь первые этажи совсем не в фаворе у покупателей. А последние в домах без лифта в центральных районах еще более неликвидны, чем в спальных, т.к. центром, как правило, интересуются состоятельные покупатели, а они на себе любимых предпочитают не экономить и купить средний этаж. Заполучить чердак над квартирой в собственность сейчас почти нереально, а плюс, заключающийся в отсутствии соседей сверху, легко уничтожается минусом, состоящим из необходимости пешком подниматься на четвертый или пятый этаж дома. К тому же в центре в большинстве квартир потолки не менее трех метров, что делает такой подъем равным пешему подъему на 6-7 этаж в обычном доме.

Специалист агентства недвижимости «Валерия» (Тюмень) Евгений Черных рассказывает, что в их городе медленно продаются последние этажи в домах без лифта, хотя иногда при выборе между квартирами на первом/втором  и последнем этажах перевесить может именно второй вариант. Дело в том, что домами без лифта являются брежневки и хрущевки, а в них на первом и втором этажах нет балконов, на последнем –  есть. Этот аргумент зачастую срабатывает.

На первые этажи  в Тюмени спрос сейчас минимальный, но и дисконт на них   cобственники не дают.  Это объясняется тем, что большинство квартир на первых этажах до недавнего времени достаточно легко переводились в нежилые, под офисы, магазины, парикмахерские и т.д.  Собственники, вероятно, еще психологически не перестроились, хотя сейчас, в связи с кризисом, мало что продается в принципе и можно было бы задуматься. Продавцы, как всегда, рассуждают в таком ключе: «Моя квартира лучшая и должна стоить дороже, чем у других» и не хотят снижать цены. Есть, конечно, особый тип покупателей (но их крайне мало), которые целенаправленно ищут квартиры на первых этажах для пожилых родителей, но их интересует только жилье с окнами во двор. Московский риэлтор Александр Мальцев рассказывает, что часто берут первый этаж люди при расселении, когда они хотят остаться в этом же районе, но ограничены в финансах.