Квартиры в пятиэтажках: есть ли жизнь перед сносом?

 

 

 

Бобруйский дворик в Москве

При строительстве первых панельных пятиэтажек предполагалось, что срок их службы составит 25 лет. Однако, как показывает время, жизнеспособность этих домов тогда сильно недооценили. В них до сих пор не только живут, квартиры в хрущевках продают и покупают.

 

Когда в 1995 г. в Москве началась реализация программы ликвидации пятиэтажек, площадь их жилого фонда составляла порядка 25% от общего объема столичного жилья. Сегодня домов, подлежащих сносу, осталось примерно 10–15%. Как утверждает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, наибольшее количество ветхих зданий сосредоточено на юге и востоке столицы. Соответственно, доля пятиэтажек существенно меньше в Северном, Северо-Западном, Западном и Центральном административных округах. «Традиционно эти районы считались престижными, и поэтому их застраивали более качественным жильем, которое в настоящее время реконструируют, а не сносят», — поясняет эксперт. Одно из первых мест по количеству ветхих домов занимает район Щукино, где существенную долю предложения составляют квартиры в старых кирпичных домах 1950-х гг. и хрущевках. Не так давно в пятерку лидеров входил и Пресненский район, где более одной трети всех строений имели деревянные перекрытия. Однако в связи с реализацией программы реконструкции жилого фонда здесь возведены новые муниципальные объекты (на улицах Костикова, Мантулинской, Сергея Макеева), а также коммерческое жилье (в частности, несколько жилых комплексов на Шмитовском проспекте).

 

Квартиры в пятиэтажках сегодня составляют весьма существенную часть рынка вторичного жилья. Так, общее количество подобных предложений в Москве в прошлом месяце — порядка 52,8 тыс. квартир. Причем, по словам Валерии Косенковой, руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья», почти 7,8 тыс. (то есть около 15%) из них — пятиэтажный жилой фонд. В Подмосковье, вторичный рынок которого характеризуется большим количеством старых зданий, доля квартир в пятиэтажных домах еще выше — более 30% от всего предложения. Из почти 39,6 тыс. квартир, экспонируемых на рынке Московской области, число таких объектов составило 12,3 тыс.

 

 

 

Бобруйский дворик в Москве

Немало противоречий связано с рынком квартир в хрущевках. «В категории спроса подобные объекты находятся на последнем месте, ведь сегодня люди отдают приоритет качеству», — говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Однако и на этот товар находятся свои покупатели (причем таких немало).

 

«Главные минусы жилья пятиэтажного фонда — физический износ (некоторые дома, не дождавшись планового сноса, признают аварийными), а также моральное устаревание: неудобные помещения, отсутствие лифта и мусоропровода, низкие потолки, — отмечает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». — Кроме того, в квартирах неудачные планировки, маленькие площади (например, комната — 14 кв. м, кухня — 6 кв. м, ванная — 4 кв. м), плохая гидро- и теплоизоляция — перечислять недостатки можно бесконечно».

 

Однако, несмотря на все вышесказанное, квартиры покупают. «Если быть до конца честными, есть у хрущевок и несомненные преимущества, — утверждает В. Косенкова. — Эти дома обычно расположены в спальных районах, вдали от шума больших дорог. В основном застройку осуществляли целыми микрорайонами. За долгие годы в этих местах сформированы собственные зоны комфорта: много растительности, уютные дворики, маленькие магазинчики, школы, садики и поликлиники. А конструктивные особенности домов (где внутренние перегородки ненесущие) позволяют легко произвести перепланировку и сделать ремонт под себя».

 

Кроме того, у новостроек (как правило, это 22–25 этажей) есть свои недостатки. Именно чрезмерно высокая плотность заселения новых кварталов (примерно 9,6 тыс. человек на 1 кв. км) приводит к тому, что люди начинают вести себя неадекватно: отсюда скандалы в метро по самому незначительному поводу, агрессивный стиль вождения на дорогах и т. д.

 

 

 

 

Конечно, вовсе не наличием уютных двориков объясняется сегодняшний потребительский интерес к жилью в хрущевках. Основная причина — цена, доступная широкому кругу покупателей.

 

До 2008 г. на волне ажиотажного спроса квартиры в пятиэтажках, несмотря на низкое качество, раскупали вмиг. Соответственно, стоимость их была завышена. Но одним из последствий кризиса стала серьезная корректировка цен на жилье этой категории. Как утверждает В. Косенкова, в некоторых районах за 2009–2010 гг. наблюдалось снижение на 40–50%, в связи с чем интерес к таким объектам вернулся. При этом среди лидеров спроса — одно- и трехкомнатные квартиры. Первые являются стартовой покупкой для молодой пары или бездетной семьи, вторые — для семьи с детьми.

 

Еще один фактор спроса — выгодное соотношение комнат и общей площади квартиры. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, поясняет: «Если трешка в новостройке имеет площадь порядка 70 кв. м, то в хрущевке может занимать всего 50 кв. м, получается, что она дешевле двухкомнатной квартиры в новом доме. Порой для семейных людей такая покупка — это единственная возможность хоть как-то решить жилищный вопрос».

 

Пятиэтажки привлекательны с экономической точки зрения и в эксплуатации — маленькие квартиры дешевле отапливать, сумма коммунальных и налоговых платежей также меньше.

 

Другая мотивация — привязка к району. Не везде есть точечная застройка, и покупатели, зависящие от конкретного места проживания, вынуждены приобретать квартиры именно в пятиэтажках. Но некоторые специально выбирают ветхое жилье в надежде на скорый снос и последующее выгодное расселение.

 

 

 

 

 

 

 

До кризиса квартиры с перспективой расселения продавали дороже остальных (с аналогичными параметрами). Как говорят эксперты, сегодня купить жилье в домах сносимых серий (К-7, 1МГ-300, 1605АМ, а также II-35) непросто, поскольку большинство жителей ждут квартир в новостройке. Но цены в домах сносимых и несносимых серий, по мнению А. Зиминского, практически не различаются, влияют на них традиционно лишь характеристики и месторасположение.

 

По данным корпорации «ИНКОМ», стоимость 1 кв. м в хрущевках составляет порядка 4,2 тыс. долл. или примерно 121 тыс. руб. Для сравнения: в новостройках она на 15–20% выше (144–160 тыс. руб.).

 

Если говорить о конкретных предложениях квартир, то в столице их немного, а в престижных районах они и вовсе наперечет (так, Центральный округ уже практически выполнил свои обязательства по программе сноса домов первого периода индустриального домостроения). Эксперты компании «НДВ-Недвижимость» приводят в качестве редкого примера однокомнатную квартиру в панельном доме с перспективой сноса на улице Красина (Пресненский район) стоимостью около 6,5 млн руб.

 

В районах, прилегающих к ЦАО, предложений больше. Допустим, рядом со станцией метро «Полежаевская» можно приобрести однушку по цене примерно 5 млн руб. В этом же районе однокомнатная квартира в доме под снос выставлена на продажу за 4,7 млн руб.

 

По данным Penny Lane Realty, самое дешевое жилье в столице можно приобрести в бюджете от 2,8 до 3,8 млн руб. Малогабаритная однушка (около 30 кв. м) в Измайлово стоит порядка 3,7 млн руб.

 

На областном рынке цены еще доступнее. Так, в ближайшем Подмосковье средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в пятиэтажном фонде составляет 86,3 тыс. руб. Это в разы дешевле, чем в Москве, отмечают специалисты компании «Азбука Жилья».

 

В Подольске, например, приобрести однокомнатную квартиру в пятиэтажном панельном доме можно в среднем за 2,4–2,8 млн руб. В Красноармейске (около 50 км от Москвы) подобная жилплощадь стоит порядка 1,8 млн руб., а 40-метровая квартира в городе Рошаль (145 км от Москвы) — всего 800 тыс. руб.

 

Конечно, продавцам жилья в пятиэтажке найти своего покупателя бывает непросто. Впрочем, старую квартиру можно при желании обменять. Так, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина рассказывает: «Сменить пятиэтажку на новый дом вполне реально. У нас в компании существует программа взаимозачета: «Меняйте вашу старую постройку на нашу новостройку». Данная услуга пользуется устойчивым спросом среди клиентов».

 

По словам В. Косенковой, нередки сделки и с увеличением жилплощади — обмен одно- или двухкомнатной хрущевки в Москве на благоустроенную новостройку в ближайшем Подмосковье. Такой выбор обычно делают молодые семьи с двумя и более детьми, которые кроме просторной квартиры получают еще хорошую экологию, что тоже немаловажно.

 

Резюмируя, можно сказать, что сегодня покупка жилья в хрущевке — наиболее простой и доступный способ решения пресловутого квартирного вопроса. Впрочем, некоторые рассматривают приобретение таких объектов и как инвестиции. Но большинство в пятиэтажках просто живут, надеясь на то, что снос не за горами…