Лесные участки всегда были хитом продаж на рынке загородной недвижимости. Однако прежде чем покупать такую землю, стоит выяснить, что скрывается за деревьями.
КП «Шервуд»
В отношении лесных участков у экспертов нет абсолютного единодушия как в определении самого понятия, так и в оценке подобной недвижимости. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в общепринятой практике российского загородного рынка существует два основных определения. Первое гласит, что это земля, на которой есть вековые деревья, согласно второму — территория на границе с лесом, такие наделы также часто называют прилесными.
Поселков, находящихся в лесу, очень мало. В этом случае речь обычно идет о территориях, относящихся к землям сельхозпользования или даже промышленного назначения, но не лесфонда. Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка АкваВилла, объясняет, что формально участок считается лесным, когда он внесен в реестр, охраняется Лесным кодексом и за него отвечает лесничество. «Он охраняется законодательством и его нельзя купить, можно только взять в аренду. Строительство здесь возможно, но с существенными ограничениями по целевому назначению (в основном под рекреацию), капитальности зданий (только временные) и т.д. А перевести лес, скажем, в земли ИЖС практически нереально. Все остальное — это просто участки с деревьями, где можно строить жилье», — продолжает А. Колядин. Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», отмечает также, что в ходе стройки 90% деревьев погибает от нарушения дренажа почв и повреждения корневой системы. Так что на участке, который позиционировали при продаже как лесной, после сдачи объекта может не остаться деревьев.
Итак, на загородном рынке лесными в основном считают поселки на опушках с вековыми деревьями или те комплексы, на жилой территории которых находится лес.
Надбавка за лес
Спрос на рассматриваемые объекты недвижимости велик. По данным аналитического центра «ИНКОМ», до 70% клиентов хотели бы проживать ближе к лесному массиву. В качестве примера Д. Таганов называет поселок Madison Park (23 км от МКАД по Новорижскому шоссе), где более половины сделок приходится на прилесные земли.По мнению Маргариты Волянской, директора департамента загородной недвижимости Vesco Group, наличие деревьев может увеличивать стоимость надела на 40% и более. В некоторых случаях разница в цене в аналогичных проектах на одном направлении доходит до 200%. По данным Vesco Group, стоимость участка с соснами в готовом клубном комплексе на самом респектабельном направлении может доходить 120–150 тыс. долл./сотка. По словам А. Колядина, особую ценность представляет лес I категории, вековые хвойные деревья. Это ликвидные территории, они хоть и дороже, но их продают, как правило, быстрее всего.
Как отмечают в Atlas Development, самые дорогие лесные участки расположены на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях. Средняя стоимость 1 сотки на Рублевке составляет примерно 70 тыс. долл., что на 75% дороже земли без леса на том же направлении. На Новой Риге средняя цена за 1 сотку — около 45 тыс. долл., что на 50% дороже надела в поле.
Наибольшую долю высокобюджетного предложения сегодня составляют хвойные участки (55% в общем количестве), 35% приходится на смешанный лес. Реже всего встречаются предложения наделов с лиственными деревьями (10%).
Впрочем, такие объекты доступны не только в премиум-сегменте. Лесом, в том числе и сосновым, окружены многие садовые товарищества. Дальние дачи также обычно расположены в непосредственной близости к опушке. Сосняков, например, много на Ярославском направлении.
Как оформить?
КП «Заповедный бор»
Один из экспертов рассказал о весьма распространенной схеме приватизации лесного фонда. Сначала участок берут в аренду под рекреационные цели, а потом подают заявление с просьбой увеличить территорию ближайшего населенного пункта. Руководитель региона вправе дать согласие в том случае, если Рослесхоз не возражает. Тогда в земельном кадастре изменяют назначение участка, и арендатор может приватизировать землю.
Если землю арендуют, то договором может быть предусмотрено строительство временных сооружений. По словам Дмитрия Цветкова, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, на арендуемой земле разрешена лишь точечная застройка. Возведение капитальных строений категорически запрещено, их просто не удастся зарегистрировать. Поэтому дома устанавливают на сваях. В результате на рынке появляются привлекательные объекты, стоящие немалых денег. «Но в итоге аренда должна закончиться, участок придется привести в изначальное состояние и вернуть его владельцу, разобрав временное строение», — констатирует Д. Цветков. Субаренда лесного фонда невозможна.
В обязанности лесопользователя-арендатора входит охрана участка. При этом формально он не вправе препятствовать доступу граждан на лесную территорию за некоторыми исключениями: в целях пожарной и санитарной безопасности, а также безопасности граждан при выполнении работ.
Сколько стоит быть лесовладельцем?
Наличие леса на территории поселка влияет на размер ежемесячных выплат — добавляется определенная сумма на облагораживание и поддержание лесной зоны. Например, в Новом Лапино, где площадь арендованного леса, граничащего с поселком, составляет около 40 га, к коммуналке приплюсовывают плату за охрану леса, освещение, уборку территории.Очень часто в лесных поселках уборка предполагает не только очищение от листьев или снега. Так, в том же Новом Лапино зимой в лесу накатывают лыжню для жителей комплекса.
Для вырубки леса на участке необходимо получить лесорубный билет в лесничестве. Сумма оплаты определяется на основе калькуляции. Надо сказать, что на территории Московского региона действует закон, который обязывает застройщика в случае необходимости вырубки при строительстве впоследствии посадить три дерева вместо одного. Впрочем, это обойдется девелоперу недорого — речь идет о сотнях рублей за растение. Обычно для этих целей нанимают специализированную фирму, что правильнее и дешевле, чем заниматься высадкой самим. Профессиональные компании в течение гарантийного срока следят за тем, чтобы дерево прижилось, а в случае неудачи заменяют его новым. К такому способу частичного озеленения территории прибегла управляющая компания поселка Агаларов Эстейт. Все высаженные там деревья длительное время находились под контролем специалистов. Стоимость услуг зависит от высоты растения: крупномеры нужно транспортировать на специальной технике, подготавливать почву, работать с корневой системой и тому подобное, что означает дополнительные расходы.
Владелец может и сам посадить на своей территории деревья, в том числе уникальные экземпляры редких пород. Реализация этой затеи обойдется в десятки тысяч долларов. «Для высокобюджетных поселков крупномеры в основном приобретают в древесных питомниках Германии. У немцев это зачастую фамильный бизнес — внук может продавать деревья, которые посадил его дед. Растения выращивают в специальных кадках, чтобы корнеплодная система с минимальными травмами перенесла транспортировку и прижилась на новой земле. Обхват ствола некоторых деревьев может достигать 120 см, а высота — 12 м», — рассказывает Д. Цветков.
Проекты с лесом
КП «Лесная Купавна»
Сегодня больше всего лесных участков продают в стародачных поселках Рублево-Успенского направления: Ильинские Дачи, Успенские Дачи, Санаторий Барвиха, Жуковка-2, Поречье. На Новорижском шоссе можно приобрести землю с деревьями в таких поселках, как Шервуд, Вымпел, Усадьбы Аносино. Единичные предложения встречаются на вторичном рынке в районе деревень Аносино, Веледниково, Крючково.
Аналитики Vesco Consulting в качестве примеров приводят поселки Лесной Ручей — 3 (Минское шоссе, 12 км), Лесные Просторы (Рублево-Успенское шоссе, 18 км), Клуб 20’71 (Минское шоссе, 20), Аврора (Горьковское (Егорьевское) шоссе, 35 км), Визендорф (Ярославское шоссе, 38 км), Истра Кантри Клаб (Новорижское шоссе, 38 км).
Много лесных участков предлагают на сельхозземлях под дачное строительство. Так, поселок Альпийские Горки находится в хвойном вековом лесу в 35 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В поселках Лесная Слобода (12 км от МКАД по Киевскому шоссе) и Лосиный Парк (16 км от МКАД по Ярославскому шоссе) предлагают лесные и прилесные участки с разрешением под дачное строительство. А вот в Пушкинском Лесу (32 км от МКАД по Ярославскому шоссе) или Домике в Лесу (53 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) наделы имеют категорию земли поселений и предназначены для индивидуального жилищного строительства.
К СВЕДЕНИЮ
«В случае если физическое лицо хочет заключить договор аренды на лесной участок, формой установления права аренды будет аукцион. Оформить землю можно также путем обращения о предоставлении права безвозмездного срочного пользования. Важно помнить, что, прежде чем подать такое заявление, необходимо определить, в чей собственности надел — федеральной, региональной или муниципальной.
При аренде существует ряд жестких ограничений, и юридически обойти их никак нельзя. Главное требование — это использование земли по целевому назначению, которое должно осуществляться в соответствии с требованиями ЛК РФ и подзаконными актами Рослесхоза.
Наиболее важным после заключения договора аренды является составление арендатором проекта освоения лесов, в котором указывают сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов, мероприятиях по охране, защите и воспроизводству лесов, созданию объектов лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры, охране объектов животного мира и водных объектов. При отсутствии такого документа арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке».
Роман Зятнин, юрист юридической компании
«Юков, Хренов и Партнеры»
«Юков, Хренов и Партнеры»
