Лина Кочекаева: «Интересных проектов для инвестиций сейчас уже нет»

Модераторами беседы выступили Светлана Данилова (С.Д.), главный редактор Циан.Журнала, и Михаил Посредников (М.П.), коммерческий директор Циан.

«Ликвидные квартиры в цене не падают»

С.Д.: Что сейчас происходит на рынке недвижимости?

Л.К.: В этом году на рынке недвижимости происходят удивительные события. Как правило, в течение мая и июня рынок традиционно готовится к затишью. В этом году его не было. Июнь показал динамичную активность. Июль оправдал традиционные ожидания и был довольно спокойным. А вот август оказался очень интересным. 

Цены на вторичном рынке сегодня не растут, находятся в стагнации. Ипотечные ставки при этом пока еще достаточно неплохи по современным меркам. Но так как на последнем заседании ЦБ вновь поднял ключевую ставку, следом за ней уже скоро подтянутся и ставки по ипотеке. 

Большинство банков уже объявило об их повышении. И первым делом это коснется вторичного рынка, на котором нет субсидирования и льгот от застройщиков. 

А так работа идет, сделки заключаются. Единственное, сейчас на рынке меньше предложений, чем было весной, но для лета это нормально. 

С.Д.: Насколько заявленные в объявлениях о продаже цены отличаются от тех цен, по которым реально проходят сделки?

Л.К.: Ликвидные квартиры в цене сейчас не падают, да и особого торга по ним нет. У нас в базе еще есть небольшое количество объектов с явно завышенной ценой, владельцы которых не понимают рынка и не прислушиваются к советам. От таких лотов мы по мере возможности избавляемся, расторгаем договоры.  

Что касается неликвида (проблемные или большие по площади объекты), то в мае цена на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры чуть-чуть подросла, а по однокомнатным квартирам немного снизилась. Речь идет о сотых долях процента. Это зависит от количества таких объектов на рынке: сейчас их набралось довольно много, и пошли скидки. Но больших дисконтов все равно нет. 

На первичном рынке можно рассчитывать на небольшой торг, и то на не очень интересные объекты. В целом те цены, которые видят посетители вашего сайта, отражают реальную ситуацию на рынке.  

Если говорить о квартирах в достойном состоянии, с нормальными документами, в хорошем районе, то дисконта в миллион или полмиллиона рублей ждать не стоит. 

С.Д.: Как повлияет на рынок рост ставки ЦБ?

Л.К.: Вспомним кризис 2014 года, когда ипотечные ставки взлетали более чем на 20%. Кто-то из экспертов сказал, что психологический барьер ставки — 14% годовых. Когда ипотечная ставка ниже, клиенты оживают. 

Если мы не дойдем до критической отметки в 14%, после которой сделки встанут, то, думаю, что в любом случае спрос на рынке недвижимости сохранится. 

Хотя, возможно, одновременно появившиеся факторы летнего затишья и роста ставки повлияют на рынок: уменьшится спрос, и цены на жилье могут пойти вниз. Однако такая ситуация возможна лишь на короткий период.

Что касается льгот по поддержке ипотеки, я как многодетная мама в эту историю не верю. Во-первых, у нас многие граждане не знают о тех возможностях, которые есть на рынке, в том числе и о льготах. Я это наблюдаю, взаимодействуя с объединением многодетных семей города Москвы и проектом «Многодетная Россия». 

Во-вторых, существующие возможности ограничены. Суммы по программе «Семейная ипотека» не позволяют приобрести ту недвижимость, которую ты хочешь. Особенно, если речь идет о столице или, например, о Южно-Сахалинске, где цены на недвижимость почти такие же, как в Москве. Шесть миллионов рублей для покупки недвижимости в этом регионе — это ни о чем.

Напомню, что недавно семейную ипотеку могли получить только семьи, у которых ребенок родился до 2018 года. Было очень обидно: у меня детки относительно маленькие, а я программой воспользоваться не могу. Кроме того, все мы наблюдали ситуацию, когда после выхода на рынок льготных программ происходит невероятный взлет цен на недвижимость. 

На мой взгляд, серьезных льгот и программ поддержки, которые могли бы изменить рынок недвижимости, нет. Чем больше появляется покупателей, тем быстрее растут цены. 

Я всегда советую своим друзьям отслеживать ставку ЦБ. Если она упала, и вам нужна недвижимость, быстро забегайте в первый вагон. Буквально две-три недели, и цены резко пойдут вверх. 

Еще один лайфхак: можно одобрить ипотеку при текущей ставке ЦБ (предложение будет действовать в течение 3–4 месяцев), дождаться, пока ставка поднимется, а покупательский спрос снизится, и тогда покупать квартиру. Но обязательно с риелтором и выработав четкую стратегию подготовки и проведения сделки. 

М.П.: Какова в вашем агентстве доля ипотечных сделок со «вторичкой»?

Л.К.: Ранее доходила до 80%, сейчас 68%. Это мало, должно быть больше. Несколько коллег из банков сказали мне, что в июне у них ипотечных сделок было столько же, сколько в декабре. А декабрь, как мы знаем, пиковый месяц в году. 

«Нужно жить в уюте, комфорте и радости сейчас, не откладывая на будущее»

М.П.: На твой взгляд, повышение ключевой ставки в долгосрочном плане снижает спрос?

 Л.К.: Честно говоря, сегодня уже нет. Если бы это случилось лет 10 назад, мы бы находились в кризисе длительное время. 

Сегодня мы (и клиенты, и брокеры) уже настолько адаптировались к кризисам, что быстро оцениваем ситуацию, приспосабливаемся и продолжаем работать в тех условиях, которые есть на рынке. 

Я бы хотела сказать, что феноменального падения цен на рынке недвижимости ждать не нужно. 

Любой застройщик скажет, что цены на строительные материалы продолжают расти, а ведь даже в отечественных материалах, как правило, присутствует до 30% импортного сырья. 

У застройщиков проектное финансирование, и они могут не один год спокойно себя чувствовать без снижения цен. Поэтому, если вы планируете улучшать свои жилищные условия, нужно это делать здесь и сейчас. 

Как-то давно, году в 2014-м, мы разговаривали с Григорием Витальевичем Полтораком, основателем нашей компании, обсуждали, что может быть в перспективе с ценами, которые на тот момент снизились. 

Григорий Витальевич рассказал, что когда-то покупал квартиру на Ленинском проспекте, прожил там несколько лет, а потом решил переехать, так как появилось уникальное предложение — пятикомнатная квартира в Куркино в двухэтажном доме на восемь квартир. 

Купив квартиру на Ленинском дороже, чем он ее потом продал, вложив огромные деньги в ремонт, он не пожалел о таком решении. Я спросила, почему. Он ответил, что провел столько прекрасных лет в этой квартире, что их нельзя оценить никакими деньгами. 

Деньги можно заработать, а вот уют, радость возвращения домой ни за какие суммы купить нельзя. 

Эта история для меня — пример того, что нужно жить в уюте, комфорте и радости сейчас, не откладывая на будущее. Я ни в коем случае не призываю брать неподъемную ипотеку и покупать квартиру площадью 150 кв. м. Но если есть потребность в жилье, решайте ее сейчас. 

С.Д.: Россияне уверены, что деньги нужно хранить в бетоне. На твой взгляд, квартира — это сохранение средств или возможность прожить счастливые годы в комфорте и прекрасном окружении? Сергей Смирнов, с которым мы беседовали ранее, например, считает, что недвижимость не сохраняет деньги покупателей. 

Л.К.: Начну издалека. Некоторые эксперты, в основном мужчины, придерживаются взгляда, что выгоднее жить в съемной квартире. Я с этим категорически не согласна. Женщина смотрит на недвижимость как на семейный очаг, который она должна каким-то образом оформить, обустроить. 

В съемной квартире кухня будет не такая, как нужно той или иной женщине. Любой специалист, проектирующий кухни, скажет, что встречаются очень разные требования женщин к тому, где должны стоять мойка, холодильник и прочие вещи. Женщина хочет, чтобы в кухне висели именно ее шторы, была именно ее посуда. 

Также нужно понимать, что в арендованной квартире рано или поздно встанет вопрос переезда. Представьте, каково переезжать многодетной семье со всем скарбом! Если в семье дети, ты очень привязан к школе, спортивным секциям, детским садам, поликлиникам, няням. 

Поэтому очень трудно бывает найти нужную квартиру на том же обустроенном пятачке, к которому ты привык. Если бы у меня спросили, ипотека или аренда, я бы выбрала ипотеку.

Что касается инвестиций в недвижимость. Сейчас уже нет интересных проектов, вложив деньги в которые можно гарантированно получить доходность до 30%, как было ранее. 

Хотя ко мне по-прежнему обращаются друзья и знакомые с просьбой посоветовать, куда вложить деньги. Буквально месяц назад один друг сказал, что у него есть 15 млн и он хочет вложить их в недвижимость, сейчас мы подыскиваем для него варианты. 

Однако еще раз скажу, что не стоит ждать прежних условий, когда люди входили в стройку на котловане, вкладывая 2–4 млн, а спустя год-полтора выходили из проекта, имея уже до 9–10 млн рублей. 

Сегодня нельзя сказать, что приобретение недвижимости принесет весомые дивиденды. Однако, если вы понимаете, что с этой недвижимостью делать (например, купить для ребенка «на вырост»), почему бы и нет?

«Сегодня нет четкого понимания, чему нужно учить риелтора, а чему — нет»

С.Д.: У тебя есть преподавательский опыт. Расскажи, как и где учат на риелтора? Что дает человеку такое образование?

Л.К.: В моей карьере был эпизод, когда я попала в Высшую школу экономики, это было во время кризиса, в январе 2009 года. У меня была идея побыть дома, «повышивать крестиком», родить второго ребенка… Однако меня пригласили в ВШЭ, где на базе дополнительного образования было решено открыть институт экономики недвижимости (сейчас он называется «Институт налогового менеджмента и экономики недвижимости»). 

За 2008 год там прошло обучение огромное число специалистов из Росреестра, после чего создатели решили выходить на коммерческий рынок. Меня пригласили как бизнес-эксперта в сфере недвижимости помочь разработать программы и подыскать сильных преподавателей. 

Мы разрабатывали программы «Повышение квалификации» и «Профессиональная переподготовка», затем МВА. Это не совсем про риелторов, здесь не учат проведению сделок и работе с покупателем или продавцом. Больший акцент делается на менеджмент — программы предназначены в основном для топ-менеджеров: девелоперов, застройщиков и т. д.

Сегодня я имею честь быть председателем аттестационной комиссии при защите дипломных работ. Когда я в первый раз принимала работы, очень волновалась, ведь я не являюсь преподавателем института. Вы знаете, это так интересно! 

Многие студенты работают в сфере недвижимости — как в государственных структурах, так и в бизнесе. Ребята защищают такие проекты, как «ИЖС поселка», «Редевелопмент». В этом году одна из студенток рассказывала о бизнес-плане агентства недвижимости. Также в институте есть разовые мероприятия: мастер-классы, семинары, лекции.

Тем же, кто хочет обучиться риелторскому мастерству, лучше обращаться в крупные агентства недвижимости, у которых есть сильные кадровые школы, где вам не только дадут знания, но и помогут сформировать необходимые навыки и умения.

С.Д.: Нужно ли для профессии риелтора государственное образование?

Л.К.: Дело в том, что в риелторской деятельности нет жестких профессиональных стандартов. А это значит, что нет четкого понимания, чему нужно научить риелтора, а чему — нет. 

Если говорить о деятельности риелтора как такового, то мы не должны проверять историю перехода прав на объект недвижимости, мы не должны обеспечивать проверку юридической чистоты квартиры. 

Но мы не можем этого не делать, ведь кроме нас этого не сделает никто, и наш клиент будет находиться в зоне риска. 

Мы сами взяли на себя этот функционал. Нужно ли этому обучать риелтора? Один из моих коллег скажет, что нужно, другой — что нет, и каждый будет прав по-своему. 

Отсутствие практики четкого делового оборота в стране, законодательных норм, которые бы позволили прозрачно проверять объекты и их собственников, без каких-либо подводных камней, не нарушая закон о персональных данных, не позволяет нам говорить о полноценном обучении.

С.Д.: Одна из самых распространенных претензий к риелторам состоит в том, что они не несут ответственности за свои действия. Сделку признали недействительной, и никто не виноват. Страхование риелторской деятельности, которое есть в некоторых компаниях, эту проблему не решает. Что ты думаешь по этому поводу? Или действительно риелтор не должен ни за что отвечать, и точка?

Л.К.: Я за то, чтобы агентства недвижимости страховали свою ответственность. В моей сети все офисы имеют страховые полисы. Риелтор отвечает только за ту работу, которую сделал он. 

Сейчас в нашей стране наблюдается засилье мошеннических схем, при которых преступники каким-либо образом уговаривают граждан продать квартиры и перевести им деньги. 

У нас подряд прошли три такие сделки: две с пожилыми владельцами квартир, и одна — с девушкой-сиротой, получившей квартиру от государства. Сделали ли мы как риелторы что-то неправильно? Нет. 

Есть записи разговоров, где клиенты поясняют, почему продают квартиры и для чего им эти деньги, где будут жить и т. д. Сделки были проведены с нашей стороны профессионально от и до. 

Можем ли мы помочь пострадавшим вернуть квартиры? Нет, у квартир добропорядочные приобретатели. В чем здесь вина риелтора? Да ни в чем. Каким-то образом отвечать за случившееся, когда ни государство, ни суд не признают нас виновными, мы тоже не можем. К сожалению, от мошенников никто из нас не защищен.

Если вы хотите быть уверены, что обратились к профессионалу, проверьте его данные в реестре РГР, запросите у него удостоверение. Если таковое у него есть, значит, его компания сертифицирована и у нее есть полис страхования профессиональной ответственности. 

Если такой риелтор потом совершил действия, которые привели к серьезным последствиям для клиента, и суд это признал, вступает в силу страховой случай, и клиент получает компенсацию.

Под эгидой РГР и всех региональных ассоциаций работает комитет по этике, куда клиент может бесплатно обратиться, ему помогут составить заявление и попробуют в досудебном порядке решить вопрос.

«Мы научились довольно быстро распознавать клиентов, которые оказались под воздействием мошенников»

С.Д.: Я знаю истории, когда риелторы каким-то шестым чувством понимали, что в сделке что-то не так, начинали копать дальше и помогали людям не лишиться квартиры и денег. Можно ли дать советы людям: о чем нужно задуматься, прежде чем ты решишься на перевод денег?

Л.К.: Мы научились довольно быстро распознавать клиентов, которые оказались под воздействием мошенников. Последний случай был пару месяцев назад: пожилой человек сидел у нас за столом и невнятно объяснял, почему продает квартиру. Директор агентства под столом нажал кнопку вызова, приехала вневедомственная охрана, и удалось предотвратить случай мошенничества.

Как действуют мошенники? Если вам по WhatsApp будут писать с аккаунта с гербом РФ, это повод насторожиться. Многих пострадавших в нашей практике обманывали именно с помощью таких аккаунтов — мошенники  представлялись сотрудниками Центробанка и других госструктур. 

Главное правило: никогда не переводите деньги незнакомым людям, пока вы не увидите своими глазами объект и правоустанавливающие документы на него. 

Обязательно проверьте паспорт, убедитесь, что на фото в паспорте именно владелец квартиры. Если вам позвонили из банка и сказали, что по вашему счету есть проблемы и нужно срочно вывести деньги, перезвоните в банк по официальному номеру, а еще лучше сходите в отделение банка и выясните, так ли это.

В одном из последних случаев мошенничества, о котором мне рассказал коллега, директор агентства недвижимости, пенсионеру предложили продать квартиру, а потом пообещали вернуть ее. Сказали, что якобы клиентам, которые купят квартиру, мы вернем их деньги плюс миллион рублей, а тебе за содействие предоставим трехкомнатную квартиру на Донбассе. Просто ужасно!

Еще случай с арендой. Нам звонят, говорят, что обращались в нашу компанию и перевели деньги по телефону некоему нашему риелтору, чтобы забронировать квартиру для аренды. Далее, как вы понимаете, этот риелтор пропадает, и человек обращается к нам с требованием вернуть деньги. 

Такие объекты размещались на сайтах недвижимости (не на Циан), в объявлениях указывалась стоимость аренды немного ниже рынка. Потенциальные арендаторы звонили «риелтору “Беста”», он подтверждал информацию, говорил, что уже есть желающие арендовать эту квартиру, но если вы сейчас переведете деньги… Знакомая схема. 

Такие случаи были несколько лет назад, потом все затихло, а сейчас мошенники снова появились. Страдает от них не только наша компания, но и другие крупные агентства недвижимости, именем которых прикрываются злоумышленники. 

Еще один совет. Если вы планируете арендовать квартиру, поговорите с соседями о хозяине, запросите у собственника квитанции об оплате коммунальных платежей — мошенник просто не сможет их представить.

М.П.: Как, на твой взгляд, изменится риелторский рынок через 10 лет? Возможно, все крупные агентства станут франшизами или частные риелторы займут коворкинги и будут процветать? Больше станет риелторов или меньше? 

Л.К.: На мой взгляд, число экспертов на рынке недвижимости сегодня больше, чем нужно. То, что франшизы активно развиваются, очевидно, но это не значит, что они заполнят весь рынок и маленьких агентств не будет. 

Например, в гостиничном бизнесе помимо брендовых отелей, гарантирующих перечень услуг, которые точно получат клиенты, существуют маленькие частные бутиковые отели. Я люблю останавливаться в таких, когда езжу с детьми. 

Там совершенно другая атмосфера, можно решить любой вопрос (например, мои дети любят блинчики по утрам). Думаю, и в сфере недвижимости останутся как крупные, так и небольшие агентства с индивидуальным подходом к каждому клиенту.

Мне бы очень хотелось, чтобы сделки проходили быстро. Сегодня редки случаи, когда мы в банке можем потратить на проведение сделки один час, чаще всего на это уходит от двух до четырех часов. 

Хотелось бы не заморачиваться с ЭЦП: за 10 лет мы уж точно придем к тому, что у каждого будет своя ЭЦП, не нужно будет получать отдельные подписи на разные виды услуг. Точно будет увеличиваться функционал CRM, и ими наконец-то будут пользоваться все агенты. Сейчас даже многие из тех, у кого они есть, пользуются ими только для выгрузки фидов, а ведь там много других полезных функций. 

Лично мне хотелось бы, чтобы рынок стал максимально цивилизованным и максимально клиентоориентированным. 

Когда я пришла в «Бест-Недвижимость» (это было уже более 20 лет назад), одним из главных принципов компании были прозрачные взаимоотношения с клиентом. Человек должен понимать, за что он нам платит и какие услуги получит. Мне бы очень хотелось, чтобы такого принципа придерживался каждый риелтор. 

«Я люблю постоять на гвоздях»

С.Д.: Многодетная мама на нашем рынке — большая редкость. Расскажи, как ты все успеваешь?

Л.К.: Я всегда хотела иметь много детей. Те, у кого много детей, прекрасно знают, что после второго ребенка уже не важно, сколько их: трое, четверо или пятеро. Это уже не играет никакой роли. Вопрос только в том, как ты организуешь свое рабочее время, насколько осознанно и с любовью ты родила своих детей.

С.Д.: Можешь дать какие-то советы по тайм-менеджменту?

Л.К.: Честно скажу: я тоже ничего не успеваю (смеется). Я тоже пишу огромные списки, что нужно сделать в течение дня, и не все успеваю. Вряд ли я смогу дать какой-то совет. Когда мы молоды, нам хочется всем доказать, какие мы крутые специалисты, достичь карьерных и финансовых высот, и мы работаем в режиме 24/7. 

Сейчас я стараюсь работать максимум шесть часов в день. Конечно, с 8:30 мне идут в WhatsApp какие-то сообщения, начинаются звонки, но это я не считаю рабочим временем. Полноценно я работаю с 11 до 18 часов. Такой график позволяет мне поддерживать баланс рабочих мероприятий и личных процедур. 

Я люблю медитации, постоять на гвоздях, утром спорт — это обязательно. Люблю танцы, два раза в неделю с 19 до 20 хожу в танцевальный зал. Вечер посвящаю общению с детьми. Конечно, у меня есть помощники по дому. Моему старшему сыну 19 лет, он очень помогает мне, любит готовить для нас японские блюда. 

Справка 

• Имеет высшее социологическое и педагогическое образование. Работает в сфере недвижимости более 20 лет.   
• В 2018–2020 годах — возглавляла созданный в РГР комитет по работе с отраслевыми партнерами.
• Председатель аттестационной комиссии Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ по программе «Экономика и управление недвижимостью».
• Активный участник проектов о недвижимости Объединения многодетных семей города Москвы и проекта «Многодетная Россия».  
• Была награждена почетным знаком имени В. А. Кудрявцева РГР за вклад в образовательную деятельность и укрепление профессии риелтор. 

Ипотечные решения и скидки от банков-партнеров Циан онлайн, без посещения отделений