Может наступить день, когда, критически глядя на свою старую и маленькую квартиру, человек захочет необратимых изменений к лучшему – переехать в новый дом. Тогда не придется стирать на кухне, потому что даже самая маленькая стиральная машина не вписалась в ванную; и не будет казаться, что сосед чихает в соседней комнате. Старый панельный 9-этажный дом 70-х годов вряд ли будет расселен, накопить денег или взять кредит для покупки чего-то более интересного на вторичном рынке можно, но хочется начать новую жизнь в совершенно новых стенах. К тому же, как известно, квартиру в новостройке на начальном или среднем этапе строительства купить выгодней.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Как реализовать идею и сколько все это будет стоить? Можно ли обойтись вообще без доплат?

Поэтапное решение

Самый очевидный вариант – продать, получить деньги и потом идти покупать жилье в строящемся доме. Допустим, что старую квартиру риэлторы оценили в 8,5 млн руб. (пусть 9-этажный панельный дом, но в удачном месте – рядом с метро). Нижняя граница рынка – 8,2 млн. Стоимость услуг фирмы – 240 тыс. руб. при свободной продаже. Вам рекомендуют выписаться и освободить квартиру от мебели – так она быстрее «уйдет», да и все равно придется съезжать. Однако возникает три вопроса: куда девать мебель и вещи, куда деваться самому хозяину (допустим, он собственник и единственный жилец), куда выписываться?

Можно арендовать квартиру на время строительства нового дома. Предположим, что дом сдается в эксплуатацию через год и застройщик отличается пунктуальностью или указан меньший срок и есть риск просрочек – в любом случае, квартиру нужно будет арендовать на один год. Стоимость аренды на год из расчета 30 тыс./месяц – 360 тыс. руб. С оптимизмом глядя в будущее, не будем опасаться того, что аренду придется продлить еще на один год.

Лишнюю мебель и вещи можно выбросить, можно перевезти в арендуемую квартиру (если найти вариант без мебели и договориться с хозяином), а можно арендовать склад для хранения личных вещей. Средняя стоимость помещения – от 700 до 1000 руб. за кв. м в месяц. Если уложиться в 15 кв. м, то это 10 500-15 000 руб. в месяц, в среднем 13 000, или 156 000 в год.

Выписаться можно «в никуда», то есть написать заявление и сняться с регистрационного учета, указав виртуальный адрес нового места жительства. Можно оставаться без регистрации вплоть до заселения в новую квартиру, только, возможно, при постановке на регистрационный учет по месту жительства придется заплатить штраф за то, что истек 90-дневный срок с момента выписки из старой квартиры. Можно, конечно, купить дом за 100 тыс. руб. в Тверской области или еще дешевле, временно прописаться, использовать его как дачу, приезжать поохотиться-порыбачить и потом продать, но это уже экзотический вариант.

Итак, если за продажу квартиры получить после выплаты комиссионных риэлторской фирме около 8 млн руб., вычесть расходы на аренду (360 тыс.), хранение мебели и вещей, если не удастся перевезти их в арендуемую квартиру (156 тыс.), и не платить подоходный налог, владея квартирой более 3-х лет, получится около 7,5 млн чистыми. На эту сумму без доплат можно купить хорошую 2-комнатную квартиру в новостройке, но в более отдаленном районе, например, 62 кв. м за 6,2-6,4 млн руб. в ЖК «Некрасовка» или в ЖК «Бутовские аллеи» 49-51 кв. м за 6,1-6,3 млн руб. Это будут квартиры без отделки. Если предположить, что скромный ремонт обойдется в 600-800 тыс. рублей, то с отделкой можно уложиться в примерно в 7 млн руб., еще 500 тыс. останется на мебель и оплату регистрации договора ДДУ (если потребуется). Можно купить двухкомнатную квартиру в ЖК «Царицыно-2» за 7,1-7,4 млн руб. без отделки или с отделкой в Митинской новостройке за 8,5-8,9 млн руб., но тогда нужно будет доплачивать от 500 тыс. до 1,5 млн руб. из своих средств или с привлечением кредита. Это расчеты  приблизительные,  и всегда присутствует риск повышения цен, задержек в строительстве и непредвиденных обстоятельств. Потребуется спокойствие и выдержка – в какой-то момент человек окажется с пачкой денег и без квартиры, деньги нужно будет сохранить между продажей и покупкой, а дальше ждать и готовиться к переезду в новый дом.

Trade-in

Можно осуществить продажу старой квартиры и покупку новой не последовательно, а одновременно. Обычно это подразумевает, что застройщик сразу выкупает вашу квартиру и это сумму засчитывает в оплату за квартиру в новостройке.

Денис Жуковский, руководитель отдела реализации квартир «ЮИТ Московия»: «В целом механизм trade-in  прост: девелопер выкупает квартиру на вторичном рынке, находящуюся в собственности у покупателя, а тот, в свою очередь, на вырученные средства  приобретает у этого застройщика квартиру в новостройке, чаще всего, доплатив. По большому счету, девелопер просто вычитает стоимость квартиры на «вторичке» из цены жилья в новостройке, а клиент оплачивает разницу.

При этом такой обмен чаще всего не выгоден покупателю – с одной стороны, продажа квартиры девелоперу, особенно с хорошей репутацией,  представляется менее рискованной и существенно экономит время, но с другой – дисконт, применяемый к квартире на «вторичке», может доходить до 25-30%».

Чаще всего предлагаемая в зачет квартира должна соответствовать определенным критериям.

Курченко Алексей, эксперт отдела продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: «Основным требованием к квартире подлежащей сделке по схеме trade in является юридическая чистота квартиры и максимально прозрачная история переходов права собственности (в приоритете первичное право). Естественно, о недееспособных или несовершеннолетних собственниках речи идти не может. Квартира должна быть физически и юридически свободной на момент сделки. Стоимость квартиры в данном случае подлежит корректировке – 25-30% от рыночной стоимости на момент обращения. По моей личной практике,  особой популярностью данная схема не пользуется, причины перечислены выше».

В описанном выше случае все равно придется освобождать квартиру юридически и физически. Касательно цены, если взять за оценку среднее значение 8,35 млн руб. и согласиться на корректировку 25%, то «на руки» собственник может получить 6 262 500 руб., то есть потерять более 2 млн руб. Стоит ли скорость и относительная безопасность таких денег – решать владельцу квартиры. Однако нужно учитывать и возможность роста цен в новостройке, и выгоду приобретения квартиры на раннем этапе строительства.

Анатолий Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости»: «Услуга trade-in — отличный вариант приобретения жилья в новостройке. Сотрудник компании застройщика оценивает стоимость старой квартиры по рыночным ценам, чтобы продать ее в короткий срок (не более чем 4-6 недель), с учетом всех расходов (оформление права собственности, налоги и т.д.). С одной стороны, это может существенно снизить реальную стоимость квартиры (не исключено, что на 10-15%), но с другой — покупка квартиры в новостройке на стадии строительства после ее окончания принесет доход. И здесь очень важно проанализировать, что будет выгоднее. Длительное ожидание продажи старой квартиры по максимальной цене не рентабельно: это может привести к резкому падению ее стоимости в сравнении с новостройками и обернуться потерей времени и денег.

Как правило, все операции trade-in выполняются по принципу «одного окна» в компании застройщика или агентстве недвижимости. Одновременно подписываются договор купли-продажи новой квартиры и договор передачи старой застройщику в счет погашения части стоимости приобретаемого жилья. При таком варианте сделки нет необходимости возить с собой крупные суммы, поскольку все расчеты проводятся, как правило, в безналичной форме. Это удобно».

Несомненно, хорошо, что такая услуга предлагается застройщиками и уполномоченными риэлторскими компаниями. Удивительно, что девелоперы берут на себя дополнительные хлопоты и немного рискуют как в случае немедленного выкупа квартиры, так и пролонгированной продажи как аналога альтернативной сделки.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Эта схема продажи новостройки оправдана в случае низкого спроса со стороны инвесторов. Тогда в сделки вовлекаются собственники квартир, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия за счет покупки квартиры в новостройке. По сути идет речь об альтернативной сделке, когда квартира инвестора продается, а на вырученные от продажи деньги приобретается квартира в новостройке».

Нередко компании предлагают еще более щадящие условия, расширяя границы возможностей покупки квартиры по системе trade-in. Каков механизм сделки в таких случаях?

Сергей Ковалев, директор по маркетингу строительно-инвестиционной компании «Бэсткон»: «Механизм таков: покупатель за небольшой безотзывный аванс бронирует на пару месяцев квартиру в новостройке. При этом цена забронированного лота фиксируется. Одновременно он заключает договор  на продажу своей старой квартиры.  При этом покупатель понимает, что у него  есть два месяца на все, т.е. здесь появляется своеобразная мотивация на быструю продажу квартиры. Если он не продаст квартиру, то потеряет аванс (обычно это 50-100 тыс. руб.). Риэлтор, понимая, что продавать надо быстро, позиционирует старую квартиру клиента в нижней части рынка, получая определенный поток звонков от заинтересованных лиц.  Дальше все зависит от опыта и искусства риэлтора. Бывает так, что квартира уходит по первоначальной цене. Иногда, особенно если уже пройдет какое-то время и страх пересиливает жадность,  риэлтор дает финальную скидку в 1-3% от цены квартиры. Схема эта достаточно популярна, она позволяет клиентам  совершить   сделку в условиях отсутствия «живой» наличности».

Взаимозачет

Данная схема отличается от trade-in тем, что квартира не выкупается сразу или в ускоренном варианте, а выставляется на продажу. Квартира в новостройке также бронируется, но цена обычно не фиксируется.

Анатолий Пысин: «Нередко взаимозачет путают с trade-in. Однако, несмотря на одну и ту же конечную цель — обмен старой квартиры на новостройку, это разные технологии заключения сделки с недвижимостью с принципиальным отличием – скорость сделки. Взаимозачет имеет сходство с альтернативой, когда квартиру реализуют по рыночной цене, направляя полученные средства на приобретение новостройки.
Тем не менее, при взаимозачете выкуп старой квартиры, как правило, не происходит моментально, поскольку агентство недвижимости сначала попытается продать жилье по собственным каналам и, если это не принесло ожидаемых результатов, займется продажей объекта на открытом рынке. Параллельно будет забронирована квартира в новостройке. При этом следует помнить, что цена на новое жилье не фиксируется, поскольку это не выгодно для девелоперских компаний, а продажа «вторички» может затянуться на два-три месяца. Если цена на квартиру, участвующую в сделке по взаимозачету, не завышена, то со дня ее выставления на продажу до передачи задатка проходит, как правило, две-три недели. Таким образом, при продаже старой квартиры по рыночной цене риск нехватки средств из-за резкого роста нефиксированной цены на новостройку незначителен».

В таком случае можно избежать потери 2 млн руб, как в приведенном выше примере, но приобрести новые риски: роста цены на выбранную квартиру в новостройке и более длительный срок продажи старой квартиры. Однако, если и потребуется корректировка цены, то она будет меньше, чем в cхеме trade-in.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Алексей Курченко: «По моему мнению, схема более перспективная, чем trade-in, в первую очередь, потому, что стоимость квартиры на вторичном рынке (продаваемая квартира) варьируется исходя из рыночной конъюнктуры и подлежит занижению на 200-400 тыс, в зависимости от стоимости квартиры. В рамках квартир стоимостью свыше 10 млн руб. схема работает плохо, так как в большинстве случаев бронирование новостройки на срок свыше двух месяцев невозможно, а сроки реализации подобных объектов порой превышают данный порог. Что касается фиксации цены в новостройке, то здесь риск был всегда, для клиента важно понять, насколько он готов к проведению данной операции, есть ситуации, при возникновении которых гораздо выгоднее уступить в цене своей квартиры и выиграть на покупке новостройки».

Денис Жуковский: «Этим и отличается взаимозачет от trade-in – при взаимозачете клиент бронирует квартиру у застройщика, при этом его собственная недвижимость выставляется на продажу и продается по рыночным ценам. Если у девелопера есть отдел, который оказывает риэлтерские услуги, то квартиру продают они, и единственное, от чего компания может получить прибыль в этом случае – это агентская комиссия».

Василий Шарапов: «Эта схема продаж может быть интересна застройщику при низком спросе, когда количество инвесторов, приобретающих квартиры в новостройках за деньги, минимально. Чтобы активизировать продажи, застройщик может обменивать квартиру в новостройке на квартиру инвестора. Если квартира инвестора оценивается дешевле, то разница в ценах доплачивается инвестором, если дороже – застройщиком. Далее застройщик реализует квартиру инвестора на вторичном рынке. Цены на квартиру в новостройке могут быть зафиксированы предварительным договором с застройщиком. Эта схема продаж сложнее и требует от застройщика развитых риэлторских компетенций».

Безусловно, что наличие подобных услуг обеспечивает клиенту хороший выбор и возможность для маневра, но насколько все это интересно застройщику и востребованы ли на рынке trade-in и взаимозачет?

Денис Жуковский: «На самом деле, это не такая распространенная услуга – многие девелоперы предпочитают работать без использования trade-in или взаимозачета, это скорее маркетинговый ход для привлечения внимания к проекту. Да и покупателей в эконом-сегменте в большей степени интересуют другие способы приобретения жилья – условия по ипотеке, покупка с использованием материнского капитала, военной ипотеки, субсидий и ГЖС. Являясь одним из крупнейших застройщиков Подмосковья, мы отслеживаем подобные тенденции покупательского спроса и предоставляем своим клиентам именно эти, наиболее востребованные, сервисы».

Как быть с пропиской?

И все-таки, если не связываться с сомнительными схемами, как лучше решить вопрос с регистрацией? Продавать квартиру нужно свободной, а прописаться где-то нужно, пока не будет готова новая квартира. Сергей Ковалев: «Такая проблема есть, она  решается только самим человеком. Когда как: через родственников или как-то еще…». Родственники – это оптимальный выход, а если их нет или им это не покажется хорошей идеей? «Можно арендовать квартиру и прописаться в ней временно», – советует Василий Шарапов. Это действительно очень хороший вариант, если арендодатель пойдет навстречу, тем более что арендовать квартиру все равно придется (если, конечно, не решить отдохнуть годик-другой и пожить в купленном за 100 тыс. руб. доме в деревне в Тверской области).

Анатолий Пысин: «Что касается вопроса прописки при реализации старого жилья, то можно сказать, что в настоящее время он стоит не так остро, как в прежние времена. Рынок недвижимости очень динамичен, схемы сделок с жильем постоянно совершенствуются. Многие агентства учитывают потребности клиента, например, по условиям сделки trade-in или взаимозачета покупатель новостройки может оставаться в старой квартире в течение 2-3 месяцев после заключения сделки, оформив должным образом нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета собственника (-ов) и прописанных лиц, оплачивая только расходы на коммунальные услуги. Таким образом, оптимальными вариантами для покупателей, которым некуда выписаться, будут как раз взаимозачет, trade-in или сделка с альтернативой.

Обратившись в солидное агентство недвижимости, гарантирующее своим клиентам высокий уровень обслуживания, человек, желающий сменить старое жилье на новостройку, вряд ли останется «без угла». В целом покупка жилья – это серьезная сделка, и если вы все-таки решили продать старую квартиру и купить новостройку, то должны обсудить все варианты с опытным риэлтором.

Но опыт показывает, что нашим клиентам, которые приняли решение продать старую квартиру и купить дом-новостройку, есть куда прописаться. Это, как правило, к близким родственникам (родители, дети и др.)».

Резюме

В качестве подведения итогов мы попросили экспертов дать рекомендации человеку, мечтающему о переезде из старой квартиры в современную и качественную новостройку:

Василий Шарапов: «Если это единственная квартира, лучше это делать на более поздних стадиях строительства, когда риски задержки строительства или его консервации ниже. Рекомендуется тщательно выбирать застройщика и строительный проект, прежде чем вложить долевые инвестиции в строительство. Следует учесть до сделки репутацию застройщика и сопутствующей этой сделке риски».

Сергей Ковалев: «Сначала надо тщательно рассчитать свои силы и создать для себя пошаговое руководство, план действий. Затем  посоветоваться с профессионалом из этой области и еще раз убедиться, что план реалистичен. После этого нужно решительно следовать разработанному плану и не останавливаться на полпути».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!