Важное уточнение: качество жизни после переезда должно быть сопоставимо с городским, поэтому учитывались только дома под ключ со всеми необходимыми подключенными коммуникациями: электричеством, водо- и газоснабжением, канализацией, построенные не более 20 лет назад и пригодные для круглогодичного проживания. В обзоре рассматривались коттеджи общей площадью не более 200 «квадратов» и бюджетом не более 35 млн рублей, то есть без учета элитного класса, чтобы сгладить разницу между средней площадью дома и квартиры.
Эффект самоизоляции: в два раза больше желающих уехать за город
2020 год стал рекордным по спросу на загородные дома в Московской области. Прирост относительно прошлогодних значений начался с третьей декады марта — после объявленного режима самоизоляции.
Основное увеличение спроса на покупку домов пришлось на май (+180% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года). В отдельные дни активность потенциальных клиентов оказывалась выше прошлогодней в четыре раза.
Помимо желания максимально изолироваться в собственном доме на спросе сказалось приближение курортного сезона с закрытыми из-за пандемии границами, недоступными европейскими и некоторыми российскими курортами.
В июне, после отмены режима самоизоляции, интерес к покупке домов планомерно снижается: за первые две недели месяца прирост составил 115% в годовой динамике, что ниже майских значений. Впрочем, прогнозы вирусологов об очередной волне коронавируса осенью этого года, а также угрозы эпидемий сезонного характера заставляют все больше людей задуматься о покупке собственного дома.
Динамика просмотров объявлений о продаже домов в Московской области
По данным Аналитического центра Циан
Неравноценный обмен
По статистике, при выборе новой квартиры покупатели в первую очередь подыскивают варианты в том же районе, стремясь сохранить привычный уклад жизни. Прежние магазины, парки, школы и поликлиники — все это позволяет максимально быстро адаптироваться после переезда. Это правило работает и при поиске дома. Любой переезд— это дополнительные сложности, а смена формата проживания с квартиры на собственный дом — еще бо́льший стресс.
Поэтому при поиске загородного дома москвичи рассматривают те же направления области, по которым они проживают в мегаполисе. Жителям Московской области проще: в отличие от столичных жителей они могут выбрать дом, расположенный совсем рядом с местом их проживания.
Вариант 1: переезжаем из Москвы в Подмосковье
«Обменяю квартиру на дом» — такие запросы встречаются на рынке все чаще. Но добиться сопоставимой стоимости объектов в двух совершенно разных форматах не всегда получается. Эксперты Циан прикинули, насколько реален такой обмен квартиры в спальном районе города на подмосковный дом в том же направлении.
Для этого была рассчитана средняя стоимость квартиры в спальных районах на окраине каждого округа. Стоимость сравнивалась со средним бюджетом на покупку коттеджа по соответствующим шоссе в том же направлении с разбивкой на пояса ближнего (0–20 км от МКАД), среднего (20–60 км) и дальнего (60–120 км) Подмосковья.
Квартира в спальном районе Москвы на дом без доплаты
Аналитики Циан пришли к выводу, что средняя стоимость квартиры на вторичном рынке недвижимости даже в спальном районе города по всем округам превышает среднюю цену предложения загородного дома, расположенного по тому же направлению (шоссе).
В полтора раза стоимость квартиры превышает цену среднего дома и на востоке города, в ВАО. Средняя цена квартиры (районы Восточное Измайлово, Гольяново, Ивановское и Новогиреево) — 9,2 млн рублей против 5,8 млн за средний дом по Горьковскому или Новорязанскому шоссе. Разница — 59%.
Обменять квартиру (средний бюджет 10,6 млн рублей) на дом получится и у жителей севера Москвы, в САО (районы Ховрино, Головинский, Западное Дегунино, Дмитровский), купив дом по Ленинградскому и Дмитровскому шоссе в среднем за 6,9 млн рублей. Разница — 55%.
В остальных округах разница бюджетов на приобретение квартиры и дома меньше: в ЗАО — 52%, ЮАО — 46%, СЗАО — 29%, СВАО — 27%, ЮЗАО — 23%.
В среднем по спальным районам Москвы бюджет покупки квартиры равен 10,7 млн рублей против 7,6 млн рублей за небольшой подмосковный дом. Разница — 41%.
Москва на ближнее Подмосковье: придется доплатить
Выбирая собственный дом, большинство покупателей не хотят рассматривать совсем удаленные локации. Оптимальным вариантом считается жизнь в ближнем поясе Подмосковья — на расстоянии не более 20 км от МКАД, с многочисленными инфраструктурными объектами и хорошей транспортной доступностью. Но эти преимущества отражаются и на средней стоимости коттеджа.
Средняя цена квартиры в спальном районе Москвы (10,7 млн рублей) покрывает 92% стоимости дома в ближнем Подмосковье (11,6 млн рублей). Только жители САО проведут равнозначный обмен без доплаты (10,6 млн рублей за квартиру против 10,5 млн рублей за дом по Ленинградскому или Дмитровскому шоссе).
В остальных локациях придется доплатить: максимальная разница — 13% — зафиксирована для жителей ЮЗАО. Аналитики объясняют это тем, что ближний пояс Калужского и Киевского шоссе входит в состав Новой Москвы — следовательно, переехав в дом, покупатели не теряют столичную регистрацию.
В денежном выражении доплата за переезд к стоимости, вырученной от продажи квартиры, составит от 200 тыс. рублей для ЮВАО до 1,9 млн рублей для ЮЗАО. В среднем по всем округам — 900 тыс. рублей.
Золотая середина: сдачи хватит на машину
Переезд в собственный дом, особенно если речь не идет о ближнем Подмосковье, часто подразумевает отсутствие инфраструктуры поблизости: добираться до ближайшего торгового центра или поликлиники быстрее и удобнее на автомобиле. А в некоторых поселках собственная машина становится предметом первой необходимости, если в семье есть дети, а до ближайших школы или детского сада — несколько километров.
Самая большая сумма после покупки дома останется у жителей САО (3,8 млн рублей), ЗАО (3,5 млн) и ЮВАО (3,5 млн), чуть меньше — в ВАО и ЮАО (3,4 млн). Минимальная сумма после приобретения дома останется у клиентов из СВАО (2,2 млн), что также позволяет приобрести иномарку.
Уехать в дальнее Подмосковье и купить три дома
Те, кто готов кардинально изменить образ жизни, обменяв квартиру у МКАД на коттедж в дальнем Подмосковье, на сумму от продажи имеют возможность приобрести не один, а сразу два или даже три дома. Больше всего повезло жителям ЮЗАО, где средняя цена квартиры составляет 12,7 млн рублей, а стоимость дома в дальнем Подмосковье по Киевскому и Калужскому шоссе — 4,1 млн рублей.
В 2,5 раза бюджет квартиры превышает стоимость дома и в спальных районах ЗАО (13,1 млн рублей вместо 5,4 млн за дом). Позволить себе два дома могут жители СЗАО, CВАО, ВАО, ЮВАО. Единственное исключение — ЮАО: в дальнем Подмосковье удастся купить только один дом — разница в цене со средней квартирой составляет 1,8 раза.
Больше половины коттеджей — в среднем поясе Подмосковья
Аналитики Циан установили, что сегодня в продаже представлено порядка 5,8 тыс. домов в продаже (площадью не более 200 кв. м. со всеми подведенными коммуникациями, полностью готовыми к проживанию). Больше половины из них расположено в среднем Подмосковье: 54% общего количества лотов в продаже.
Наибольшая доля зафиксирована для направления ЮЗАО (65%, Киевское и Калужское шоссе), а также САО (60%, Ленинградское и Дмитровское шоссе). Средняя стоимость таких домов по всем шоссе в среднем поясе Подмосковья — 7,5 млн рублей.
На ближний пояс приходится 17% общего объема домов в продаже, средний бюджет равен 11,6 млн рублей. Наибольшая доля домов на расстоянии до 20 км от МКАД также зафиксирована в ЮЗАО (25%).
Оставшиеся 29% коттеджей относятся к дальнему Подмосковью со средним бюджетом 4,8 млн рублей. Наибольшая доля таких вариантов находится в направлении ЗАО (Новорижское, Минское, Можайское), а также ЮВАО (Егорьевское, Новорязанское, Новокаширское) — 37%. Аналогичная доля и для направления ВАО (Горьковское и Новорязанское).
Распределение объема предложения коттеджей по поясам Подмосковья
По данным Аналитического центра Циан
Разница в стоимости столичной квартиры и коттеджа по направлениям
По данным Аналитического центра Циан
Вариант 2: переезжаем из Московской области в тот же округ
Найти дом поблизости — непростая задача
По данным Циан, жители только 28 подмосковных городских округов имеют относительно большой выбор коттеджей. Самый большой выбор коттеджей в продаже — в Раменском городском округе (далее — г. о.) — 400 домов, Солнечногорском г. о. — 330 домов, Дмитровском — 320 объектов, Истринском — 250 коттеджей и в г. о. Чехов — 230 вариантов.
То есть рассчитывать на свой домик «в пяти минутах от Москвы» не получится: хороший выбор качественных домов для постоянного проживания доступен только жителям среднего и дальнего Подмосковья.
В ближнем поясе МКАД представлены преимущественно дорогие объекты большой площади. К примеру, в Химках на продажу выставлено более 300 коттеджей. Однако только около 40 домов попадают в обозначенный лимит по метражу — не более 200 «квадратов».
Стоимость дома в городах-спутниках равна цене столичной квартиры
В зависимости от городского округа средняя стоимость коттеджа отличается в четыре раза, а бюджет покупки дома недалеко от Москвы сопоставим с ценой столичной квартиры. Самая высокая средняя стоимость коттеджей — в г. о. Красногорск — 13,2 млн рублей, Мытищах (11,6 млн), Ленинском г. о. (11 млн), Одинцовском г. о. (10,8 млн) и Люберецком г. о. (9,6 млн). Все это — ближнее Подмосковье с хорошей транспортной доступностью (Московские центральные диаметры или станции метро).
Самые бюджетные коттеджи Подмосковья сопоставимы по цене с московской студией. Дома по минимальной средней цене доступны в Талдомском г. о. (3,2 млн), Воскресенском г. о. (3,5 млн), Орехово-Зуевском г. о. (3,5 млн), г. о. Луховицы (3,6 млн) и г. о. Павловский Посад (3,9 млн). Но эти города расположены на расстоянии от 50 до 100 км от МКАД. Вряд ли такой вариант устроит для тех, кто регулярно ездит в Москву по работе.
Если продать квартиру, денег хватит только на половину дома
По подсчетам Циан, ни в одном из городских округов, где на выбор представлено как минимум 30 домов, готовых к круглогодичному проживанию, денег от продажи квартиры не хватит на покупку дома поблизости. В среднем вырученные средства по 28 округам с наибольшим объемом предложения покрывают только половину бюджета покупки среднего дома (54%).
Тем не менее в отдельных локациях стоимость квартиры доходит почти до 70% бюджета покупки среднего коттеджа. С наименьшей доплатой переехать в собственный дом удастся жителям Домодедово (стоимость квартиры покрывает 69% бюджета покупки среднего дома в том же г. о.). Меньше половины стоимости нужно доплатить также в г. о. Клин (продажа квартиры даст 66% цены дома), г. о. Раменский, Чехов, Истра (по 65%).
Сложнее всего обменять квартиру на дом в Волоколамском г. о. (городское жилье покрывает 33% стоимости дома), Коломенском г. о. (38%), Можайском г. о. (39%), а также в Сергиево-Посадском г. о. и Серпухове (по 40%).
Доплата за переезд — от 1,5 до 6,5 млн рублей
Несмотря на то что стоимость городской недвижимости в ближнем Подмосковье выше, чем в дальних районах области, именно в городах- спутниках понадобится доплатить наибольшие суммы за переезд в собственный дом.
Самая высокая доплата — для жителей Красногорского г. о. (6,5 млн рублей придется добавить к вырученной от продажи квартиры сумме). Несколько миллионов рублей придется найти и жителям Мытищ (5 млн рублей), а также Люберецкого г. о. (4,8 млн рублей).
Минимальная доплата для переезда в дом нужна жителям Талдомского г. о. (1,4 млн), Клина (1,5 млн) и Орехово-Зуевского г. о. (1,7 млн рублей). Чем дальше от Москвы, тем меньшую сумму придется доплатить за смену городской жизни на загородную.
Дом дороже в два раза, но в два с половиной раза больше по площади
Одно из главных преимуществ собственного дома — бо́льшая площадь по сравнению со стандартными квартирами. В абсолютных цифрах средняя площадь квартиры на вторичном городском рынке составляет 52 кв. м — против 122 «квадратов» в среднем доме (при ограничении площади от 50 до 200 кв. м).
При переезде покупатель выигрывает порядка 70 кв. м. В некоторых локациях разница средней площади квартиры и коттеджа еще выше. В Красногорском г. о. она достигает 100 кв. м. В Мытищах и Люберцах — 83 кв. м. Минимальная прибавка в количестве «квадратов» после переезда в дом в г. о. Луховицы (+49,1 кв. м), Талдоме и Павловском Посаде (+48 кв. м). Таким образом, поменяв квартиру на дом, покупатель получит дополнительно как минимум две-три спальни.
Стоимость 1 кв. м дома на 22% ниже, чем цена «квадрата» в квартире
Двукратное превышение бюджета покупки дома над стоимостью средней квартиры во многом связано с большей площадью. Для загородной недвижимости действует точно такая же формула, как и для городского сегмента: чем больше площадь, чем ниже цена «квадрата».
Аналитики Циан подсчитали, что средняя стоимость 1 кв. м на загородном рынке (для 28 городских округов, где доступны в продаже как минимум 30 домов), составляет 53 против 68 тыс. рублей на вторичном рынке городской недвижимости в тех же локациях. Получается, стоимость «квадрата» загородного дома на 22% меньше 1 кв. м квартиры.
Разница в цене квартиры и коттеджа в рамках одного городского округа
По данным Аналитического центра Циан
«Сегодня известное выражение "мой дом — моя крепость" получает новый смысл в связи с событиями последних месяцев, — считает руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. — Однако прежде чем принимать решение о переезде в коттедж, нужно понять, готовы ли вы мириться с дополнительными сложностями».
По мнению эксперта, речь идет не только о более дорогих эксплуатационных расходах, но и предстоящих дополнительных денежных затратах, связанных с необходимостью покупки того же автомобиля (а то и не одного), а также временны́х потерь.
Всю необходимую инфраструктуру в пешей доступности имеет меньшая часть поселков, да и дорога до Москвы в час пик может занимать пару часов в одну сторону. но Не каждый работодатель готов предложить сотруднику удаленку.
Загородный формат жилья подходит преимущественно тем, кому не требуется регулярно посещать Москву, полагает Алексей Попов.
«Не стоит ждать развития подмосковного загорода по сценарию американских малоэтажных пригородов: все же основной спрос сосредоточен в многоэтажных проектах комплексного освоения с собственной инфраструктурой», — резюмирует он.
