В начале ноября текущего года Москомнаследия Москвы объявил центр города охранной зоной и практически полностью запретил новое строительство до 2016 г. В связи с этим наибольший интерес для инвесторов будут представлять объекты, пригодные для редевелопмента.
Таковыми могут стать здания, на данный момент занимаемые ведомствами и министерствами. После переезда правительства за МКАД на рынке недвижимости Москвы может появиться 22 строения, обладающие коммерческим потенциалом. Если проект реализуют в полном объеме, на продажу будут выставлены площади общей текущей стоимостью более 2 млрд долл. Эксперты компании Penny Lane Realty — ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости — провели анализ наиболее эффективного использования министерских зданий, оценив объем и стоимость таких помещений.
По оценкам экспертов, совокупная площадь помещений, занимаемых органами власти, составляет порядка 407 тыс. кв. м. Самые большие объемы площадей у здания Министерства иностранных дел (92 019,1 кв. м), Госдумы (43 305,5 кв. м) и Совета Федерации (32 398,2 кв. м).
По мнению Максима Жуликова, директора по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, главная проблема использования многих административных зданий под коммерческую или жилую недвижимость — отсутствие парковки. Этот фактор наиболее критичен для перепрофилирования объектов под офисы. При возможной организации необходимого количества машино-мест все исследованные объекты стали бы стоить дороже на 20–25%.
При этом наличие парковок не так актуально для гостиничной недвижимости или апартаментов, в которых стоимость 1 кв. м может достигать 15–20 тыс. долл. Для коммерческого назначения наиболее подходящими являются строения, расположенные в переулках или на узких улицах Москвы, — например, здание Совета Федерации на Большой Дмитровке (д. 26), Министерство культуры или Минпромторг. Высокую ликвидность также будут показывать объекты с площадью, достаточной для перепрофилирования под многофункциональный комплекс, как, например, здания МИДа, Госдумы или МЧС. И все же значительную часть помещений, занимаемых правительством, наиболее эффективно использовать под офисы. В результате реконструкции зданий рынок недвижимости может пополниться 291 тыс. кв. м офисных площадей.
Уровень соответствия объекта современным требованиям планировки — допустим, офисов — отражается на их потенциальной стоимости продажи. Например, здание Министерства финансов эксперты Penny Lane Realty оценивают дороже одного из самых значимых федеральных зданий — администрации президента: 1 кв. м здесь может стоить 6500–8000 долл. против 5500–7000 долл. соответственно. Самый дорогой квадратный метр у Госдумы — 7000–9000 долл., а в пересчете на площадь объекта дороже всех министерств стоит МИД — более 552 млн долл.
Возможный редевелопмент и стоимость некоторых административных зданий Москвы | |||||
Объект | Адрес | Площадь, кв. м | Возможное назначение | Аренда офисов, долл./кв. м/год | Продажа офисов, долл./кв. м/год |
Министерство иностранных дел | Смоленская-Сенная пл., 32/34 | 92 049,1 | Гостиница, офисы, апартаменты | 650–800 | 6000–6500 |
Госдума | Охотный Ряд ул., 1 | 43 305,5 | Гостиница, офисы, апартаменты | 750–900 | 7000–9000 |
Совет Федерации | Новый Арбат ул., 19; Б. Дмитровка ул., 26 | 32 398,2 | Офисы | 500–700 | 4000–5000 |
Министерство обороны | Знаменка ул., 19 | 33 930 | Гостиница, офисы, апартаменты | 650–800 | 6000–7000 |
Министерство связи | Тверская ул., 7 | 31 776,2 | Офисы, апартаменты | 650–800 | 6000–8000 |
Министерство сельского хозяйства | Орликов пер., 1/11 | 23 500 | Офисы | 550–700 | 4500–5000 |
Министерство финансов | Ильинка ул., 9 | 19 154,9 | Офисы, гостиница, выставочный центр | 650–850 | 6500–8000 |
Министерство транспорта | Рождественка ул., 1, стр. 1 | 16 535,5 | Гостиница, офисы, апартаменты | 650–850 | 6000–6500 |
МЧС | Театральный пр., 3 | 8 076,3 | Офисы, апартаменты | 550–650 | 6000–6500 |
Министерство культуры | М. Гнездниковский пер., 7/6, стр. 1, 2 | 4 517,8 | Офисы, апартаменты, гостиница | 700–850 | 6000–7000 |
