К рынку аренды жилья в Московском регионе было в последнее время приковано большое внимание: ставки падали, люди не могли сдать квартиры месяцами, сроки экспозиции увеличивались. Многие из тех, кто приезжал в столицу на заработки, стали возвращаться к себе на родину, и спрос на жилье в эконом-классе значительно упал. На фоне этих событий поползли слухи, что комиссию теперь платит наймодатель, а не наниматель, появились также и другие мифы. О том, имеют ли они какие-то реальные основания, мы  поговорили сегодня с нашими экспертами.

1. В настоящее время существует миграция на рынке аренды, когда в целях экономии арендаторы съезжают со съемной квартиры в столице и предпочитают арендовать жилье в Подмосковье.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Средняя стоимость найма квартир в Московской области действительно ниже, но для тех, кому предстоит каждый день добираться в Москву на работу или учебу, зачастую оплачивая несколько видов транспорта, такая «экономия» по итогам месяца будет сомнительной.

В подмосковных городах, расположенных у МКАД, ставки аренды сопоставимы с удаленными спальными районами Москвы, при этом удобство месторасположения и уровень инфраструктуры могут быть даже лучше. Например, подмосковные Химки, Реутов, Красногорск  обладают достаточно развитой, даже по сравнению с некоторыми спальными районами столицы, транспортной, социально-бытовой инфраструктурой (ж/д станция, крупные магазины, социальные объекты и т.д.).

Но в целом, на практике, москвичи арендуют жилье в Подмосковье в очень редких случаях, например, если подмосковный вариант находится близко к месту работы. Наиболее популярными у арендаторов сегодня являются примыкающие к столице города с развитым железнодорожным сообщением: Долгопрудный, Красногорск, Люберцы, Мытищи, Реутов, Химки».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Внимание арендаторов к Подмосковью действительно увеличилось, так как сегодня здесь предлагается достаточно много квартир в новых жилых комплексах высокого качества и по ценам ниже, чем московские. Но говорить о массовой миграции я бы не стала. Да, в рамках бюджета однокомнатной столичной квартиры эконом-класса в ближнем Подмосковье арендатор может снять просторную двухкомнатную квартиру, и чем дальше от МКАД или от транспортных артерий и железнодорожных станций, тем больше будет разница в цене. Однако большинство нанимателей работают в Москве, соответственно, вся экономия на арендной плате будет нивелирована стоимостью проезда и временными затратами. Так что пока не будут решены проблемы с пробками и в Подмосковье не будет создано достаточное количество рабочих мест с конкурентной зарплатой, говорить о миграции нанимателей как о тренде преждевременно».

Таким образом, можно сказать, что информация о новом тренде – переезде арендаторов из Москвы в область – не подтвердилась. Наниматели по-прежнему предпочитают снимать жилье преимущественно рядом с работой, а трудятся большинство все же в столице.

2. Комиссию агенту платят все чаще наймодатели, а не наниматели.

Мария Жукова: «На Западе услуги риэлтора по поиску арендатора оплачивает собственник квартиры. В России сложилась иная практика – наш арендный рынок «работает от арендатора», то есть риэлторские услуги оплачивает тот, кто арендует жилье.

Только в некоторых случаях, если собственник квартиры заключает с агентством недвижимости эксклюзивный договор, и риэлтор подбирает арендатора строго по пожеланиям и условиям собственника, последний также  платит агентству комиссию в размере месячной арендной ставки. Если собственник  просто размещает информацию о своей квартире в базе данных агентства, то комиссионные он не оплачивает».

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE: «В больших бюджетах в центре комиссию всегда платили собственники, они и продолжают платить дальше, так как время простоя для них выходит большей упущенной прибылью, чем комиссия агенту. В качестве примера могу привести свою сотрудницу, переехавшую из трешки на юго-западе в трешку в районе Павшинской поймы. Помимо двойного выигрыша в цене, она получила существенно более качественное и просторное жилье в новом доме, тоже относительно недалеко от метро».

Ирина Доброхотова: «На рынке массового спроса по-прежнему в большинстве случаев комиссию агенту платит арендатор. Правда, размер вознаграждений стал в последнее время скромнее – 50% от стоимости аренды, 45, 40 и даже 30%, и уже все чаще встречаются объявления вовсе без комиссии. Это означает, что вознаграждение за сдачу своей квартиры будет выплачивать арендодатель».

Таким образом, можно сказать, что, как и раньше, в небольших бюджетах платят комиссию наниматели, правда, размер ее стал меньше. В дорогом сегменте комиссию платят как обычно – собственники.

3. Арендаторы жилья в настоящее время главным образом ориентируются на величину арендной платы, а другие факторы (например, транспортная доступность, инфраструктура) учитываются уже во вторую очередь.

Вадим Ламин: «В принципе, так было всегда, сейчас эта тенденция только усилилась, однако часто непонимание стоимости своего времени, да и подорожавшего транспорта играет злую шутку, и экономия на деле оборачивается дополнительными затратами и неудобствами.

На фоне большого количества предложений есть возможность выбирать и найти жилье, соответствующее многим факторам одновременно. Поэтому фактор цены являясь, несомненно, основным, тем не менее, вполне может сочетаться с другими важными факторами, например, с транспортной доступностью или хорошей отделкой».

Ирина Доброхотова: «Это не совсем так. Цена аренды, конечно, играет важную роль, однако на сегодняшнем рынке довольно широкий выбор квартир, предложений много, в том числе и вблизи метро, в хороших обжитых районах с развитой инфраструктурой. К тому же большинство арендодателей, столкнувшись с угрозой простоя квартиры, готовы идти на уступки, включая торг, снижение суммы депозита и прочие условия, на которые раньше не соглашались. Например, растет число наймодателей, которые уже готовы пускать квартирантов с детьми и животными, соглашаются обновить или добавить предметы интерьера, предоставляют места в паркинге в счет арендной платы. Соответственно, арендатор, исходя из своего бюджета, подыскивает жилье с более качественными характеристиками».

Гарри Рутберг, директор по маркетингу ГК «Домостроитель»: «Все инфраструктурные факторы важны. Но в настоящее время потребитель будет предпочитать цену тому, что ему придётся на 10-15 минут идти дольше до метро или дольше возить ребёнка до детского сада, чем это было ранее».

В целом можно сказать, что хотя потребитель и делает упор на цену аренды, но на рынке сложились достаточно лояльные для нанимателя условия – ввиду большого числа предложения можно найти квартиру, которая будет соответствовать сразу многим факторам.

4. Наиболее инвестиционно привлекательными с точки зрения сдачи в аренду в настоящее время являются малогабаритные квартиры.

Мария Жукова: Наибольшим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры (более 50% от общего объема спроса). Доля спроса на двухкомнатные квартиры составляет более 30%. Наименее востребованы многокомнатные квартиры – порядка 1% от общего спроса.

Вадим Ламин: «Это правда, в силу их относительно низкой цены и минимальных эксплуатационных расходов. Однако их эффективность вряд ли сейчас превышает 5-6% годовых, без учета налогов. Так что людям, желающим получить более ощутимый доход от своих инвестиций, стоит подумать об иных способах. С другой стороны, здесь, по крайней мере, можно влиять на результат и пребывать в состоянии относительного спокойствия за свои инвестиции, что практически невозможно в случае сотрудничества с российскими банками. Постоянные отзывы лицензий и санации держат в тонусе вкладчиков и никак не способствуют росту их числа и спокойствию».

Ирина Доброхотова: «На фоне снижения платежеспособности населения  малогабаритные квартиры, квартиры-студии имеют инвестиционные преимущества по сравнению с типовым жильем: как высоколиквидный товар, меньше всего подвержены колебаниям спроса, поэтому инвестиционных покупок квартир данного формата в кризис становится больше. Разница в размерах арендной платы за студию и однокомнатную квартиру аналогичной площади может составлять 5-10%. При этом первоначальные вложения в студию примерно на 20% меньше. У арендаторов наиболее востребованы квартиры-студии с хорошей транспортной доступностью – или общественным транспортом (рядом с метро или железнодорожной станцией), или личным транспортом (хорошее шоссе и подземная парковка). При наличии этих условий доходность студии при сдаче внаем иногда может быть на 40% выше по сравнению с обычной квартирой. Соответственно, и срок окупаемости ее будет короче примерно на столько же».

Гарри Рутберг: «С точки зрения эффективности инвестиции именно в аренду жилья являются довольно спорными в настоящее время. А арендатору предпочтительней будет приобрести малогабаритную квартиру в новостройке за пределами МКАД. И впоследствии данная квартира будет дорожать».

Таким образом, мы можем сказать, что относительно квартир большого метража малогабаритные квартиры действительно являются более доходными с точки зрения сдачи в аренду. С другой стороны, сам арендный бизнес сегодня не показывает высокую доходность. Хотя, инвестируя деньги в квартиру, можно быть более спокойным, нежели размещая их в банках.

5. Падение на рынке аренды в настоящее время еще не достигло дна.

Мария Жукова: «Как правило, на рынке аренды квартир так называемый «высокий сезон» начинается с середины июля  и продолжается до конца октября. В этот период спрос достигает своего максимума, к Новому году – минимума, что отражается и на арендных ставках.

На рынке городской аренды на протяжении этого года сохраняется тенденция, наметившаяся еще в 2014 году, – преобладание предложения над спросом. Например, в июле предложение квартир в аренду превысило спрос в 1,3 раза. На этом фоне происходит снижение арендных ставок.

По нашим данным, за первое полугодие 2015 г. средняя стоимость найма в разных классах показала следующую динамику. В экономклассе:

- однокомнатные квартиры: -9%,

- двухкомнатные: -10%,

- трехкомнатные: -7%.

В бизнес-классе:

- однокомнатные квартиры: -2,5%,

- двухкомнатные: -22%,

- трехкомнатные: +39%,

- многокомнатные: -20%.

Тенденция снижения арендных ставок сохраняется».

Вадим Ламин: «Падение на рынке аренды продолжается, чему в немалой степени способствуют действия властей, провоцирующие сокращение присутствия иностранцев, закрытие целого ряда компаний или сокращения их персонала. К сожалению, реального роста экономики мы не видим, по крайней мере, пока».

Ирина Доброхотова: «Весьма сомнительное утверждение. Приближается осень, буквально в ближайшие дни активизируется спрос на студенческую аренду. Кроме того, вернутся с дач собственники, которые сдавали свои квартиры в краткосрочную летнюю аренду по весьма привлекательным ценам. Так что осенью рынок может, наоборот, немного оживиться».

Подводя итоги, мы можем сказать, что единого мнения экспертов относительно развития ситуации на рынке аренды жилья в Московском регионе нет. Реального роста экономики мы пока не видим, и значит, падение может продолжиться. Впрочем, в августе традиционно наблюдается рост активности, так что время покажет, как будет вести себя рынок.