Первые мини-отели в нашей стране появились в начале 1990-х. Их столицей по праву считается Санкт-Петербург, где этот формат развит наиболее широко. «В прошлом мини-отели в регионах возникали стихийно, когда какой-нибудь предприниматель открывал гостиницу, интуитивно чувствуя, что она будет пользоваться спросом.

 

Часто такую идею воплощали в жизнь те, у кого уже был, например, собственный ресторан, то есть те, кто был хорошо знаком с сервисным бизнесом, и мини-отель становился как бы его продолжением. Такие примеры есть в Нижнем Новгороде, Красноярске и других городах.

 

В регионах мини-отели работают хорошо. Построенные в начале нулевых, эти гостиницы намного лучше и комфортнее тех, которые были возведены еще в советскую эпоху», — рассказывает Дэвид Дженкинс, директор отдела гостиничной недвижимости Cushman & Wakefield.

 

Развитие сегмента мини-гостиниц в России было неоднородным и часто определялось спецификой региона. Если в Санкт-Петербурге или, к примеру, Нижнем Новгороде этот рынок можно назвать искушенным, то в Москве подобных объектов не так много. Эксперт объясняет это тем, что в Первопрестольной им сложно конкурировать с традиционными отелями. Северная столица принимает большое число туристов, в то время как Москва остается деловым центром, а люди бизнеса чаще предпочитают международные отели.

 

Мини-гостиницы существуют за счет лояльности гостей, одних устраивает месторасположение, других — дизайн интерьера и т. п. Как правило, такие клиенты останавливаются в одном и том же месте просто потому, что им это нравится, пусть даже предложенный сервис будет далек от идеального.

 

В Москве в течение этого года было открыто всего несколько подобных гостиниц. Среди них, по данным Ольги Мусиенко, руководителя отдела консалтинга Colliers International, — мини-отели «Красная Заря» на территории «Красного Октября» (8 номеров) и «Мишель» (11 номеров) в ЦАО, «Даниэль» (16 номеров) в САО, гостиница на базе МФСК «Янтарь» (12 номеров) в ЗАО.

 

Во многих городах этот формат больше развит в виде придорожных мотелей. К малым гостиницам можно отнести и хостелы, однако у них особая целевая аудитория: студенты, молодые люди, путешественники. Кроме того, этот вид гостиничной недвижимости должен быть расположен в центре города, недалеко от станции метро. «Хостел за МКАД или Третьим транспортным кольцом невозможен. Он должен стоять если не на Тверской улице, то как минимум на второй или третьей линии от нее, — считает Д. Дженкинс. — Это очень специфический бизнес, его успешность зависит от проходимости. Сегодня в Москве есть несколько хостелов в исторических местах города. В основном они расположены в старых зданиях. Однако показатели их функционирования не дают основания полагать, что недвижимость этого формата необходимо строить дополнительно».

 

Если копнуть глубже, то можно найти объяснение, почему хостелы, рассчитанные как на внешний, так и на внутренний туризм, мало востребованы в Москве. Дело в том, что иностранцам сложно получить визу в нашу страну, а соотечественники просто-напросто не могут позволить себе поездку в столицу из-за дороговизны билетов на самолет, на поезде добраться дешевле, но из некоторых регионов слишком долго.

 

Хорошо развит сегмент компактных гостиниц в Сочи. Многие туристы по-прежнему предпочитают отдыхать дикарем и выбирают частный сектор. Некоторые хозяева недвижимости давно превратили свои дома в мини-отели. «Крупные отели не пользуются бешеной популярностью у туристов в первую очередь из-за более высокой стоимости проживания. Кроме того, моральный и физический износ гостиниц, которые были построены еще в 70–80-е гг. прошлого века, снижает привлекательность данных объектов для отдыхающих», — объясняет О. Мусиенко.

 

 

 

Сегмент мини-отелей универсален, поскольку они могут располагаться в совершенно разных объектах недвижимости: жилом доме, встроенном или пристроенном помещении, отдельно стоящем здании, старинном особняке или новостройке. При этом нет никаких ограничений по местонахождению: не только центр города, но и окраины для него вполне подойдут. Например, в Санкт-Петербурге, где наблюдается наибольшая концентрация таких гостиниц, они располагаются в центральной части города в старом фонде, зачастую в расселенных коммунальных квартирах, могут занимать этаж, подъезд или часть здания. Многие мини-отели, несмотря на отсутствие вывески на улице и главный вход только со двора, не испытывают проблем с заполняемостью. Их популярность эксперты объясняют дефицитом недорогих гостиниц среднего класса с хорошей локацией в центре города.

 

Количество номеров в мини-отелях может быть от 5 до 50, разброс цен довольно большой. «Стандартной практикой для рынка гостиничной недвижимости является изменение стоимости проживания в зависимости от дня недели, — говорит О. Мусиенко. — Например, размещение в московском мини-отеле «Красная Заря» в выходные дни составляет 4000 руб./сут за стандартный двухместный номер с завтраком, а в будние дни в аналогичном номере увеличивается до 7000 руб./сут. Однако это не везде так».

 

Стоимость услуг, по словам Константина Левченко, директора по развитию направления гостиничной недвижимости Praedium Oncor International, может значительно отличаться в зависимости от места и сезона. Так, летом в придорожном отеле какого-нибудь областного города номер можно снять за 500 руб./сут, в то время как в Санкт-Петербурге или на сочинском побережье цена за номер в мини-отеле будет 3000–4000 руб./сут. При этом набор услуг, как правило, минимален — гостям предложат скромную комнату и простой завтрак.

 

 

 

Для крупного бизнеса малые отели интересны только в объеме, то есть это должна быть сеть из 15–20 гостиниц. Неслучайно эту нишу занимают в основном индивидуальные предприниматели. «По сравнению с гостиницами средней и крупной вместимости для мини-отелей характерны более короткий период выхода на рынок и меньший объем инвестиций, что делает привлекательным данный сегмент для частных инвесторов. Подобные объекты могут возводить без привлечения заемного финансирования», — говорит О. Мусиенко.

 

Принцип управления малыми отелями в нашей стране такой же, как и в других государствах, — это семейный бизнес или упрощенная структура управления с минимумом персонала. Срок окупаемости подобных проектов, по словам К. Левченко, составляет от трех до пяти лет, если сразу строить сеть отелей, то возможны ускоренные сроки окупаемости.

 

Малые отели часто появляются в таких городах, где трудно подыскать строительную площадку под возведение крупной гостиницы. Формат «мини» удобен еще и тем, что закрыть такой объект на период низкого сезона проще, чем приостановить работу крупного. Примеры, подтверждающие сказанное, опять же легко отыскать в Санкт-Петербурге. В городе долгое время наблюдался недостаток номерного фонда, и появление мини-отелей способствовало улучшению ситуации. Или возьмем сочинское побережье, где в зимний период гостиницы заполнены только наполовину. В таком случае предоставить отпуск, условно говоря, двум-трем работникам и закрыть мини-отель будет лучше всего.

 

Пик развития малых отелей, по мнению К. Левченко, сегодня уже пройден. В дальнейшем лишь в отдельных регионах сегмент продолжит развиваться, но медленно, поскольку для нормального функционирования подобного рода бизнеса, как, впрочем, и для всей гостиничной отрасли, необходима поддержка государства — упрощенное налогообложение, освобождение инвестиций от налога на прибыль, административная поддержка в регионах.

 

Если в перспективе интерес девелоперов к строительству торговых и бизнес-центров будет приглушен, то альтернативой, как считает Д. Дженкинс, вполне могут стать мини-гостиницы. Это будет актуально по мере взросления рынка. «Надеемся также, что подготовка к чемпионату мира по футболу в 2018 г. решит проблему нехватки гостиниц, частично развитие отельного бизнеса будет стимулировать строительство скоростных магистралей. Думаем, что появятся места для размещения категории граждан, чувствительных к ценовой политике. Это важно, поскольку люди в таких случаях приезжают смотреть игру и платить дорого за гостиницу они не готовы», — говорит эксперт.