Принято считать, что загородная жизнь — это жизнь в собственном доме. Однако сегодня на рынке уже не редкость и мультиформатные поселки: на их территориях строят объекты высотой в три — пять этажей и более. Может ли квартира в таком здании составить конкуренцию коттеджу? Разберемся с помощью экспертов.
С точки зрения девелопера
Дубровка
Загородные многоквартирные дома появились на рынке сравнительно недавно, в начале 2000-х гг. Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в основном это малоэтажные жилые комплексы с собственной развитой инфраструктурой. Они могут быть расположены вблизи крупных спортивных или развлекательных объектов, но сегодня чаще всего такие дома входят в состав мультиформатных поселков с собственной охраняемой территорией.
«Настоящую популярность такие проекты приобрели в кризис, помогая девелоперам пережить финансовые затруднения, — отмечает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. — С помощью различных типов загородного жилья девелоперу удавалось максимально эффективно распланировать и использовать территорию имеющегося участка».
Строительство многоквартирных домов выгодно девелоперу по многим причинам. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», поясняет: «На одной и той же площади может находиться коттедж или несколько квартир. Соответственно, выручка с квадратного метра явно будет больше в последнем случае. Поэтому сейчас примерно две трети загородных проектов — это смешанная застройка: на территории поселка находятся и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома».
По мнению Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, отмеченная тенденция возникла не только из-за дефицита земли на престижных направлениях, но и как альтернатива дорогому городскому жилью. «Строительство на территории загородных коттеджных поселков многоквартирных объектов позволяет дифференцировать предложение в рамках одного проекта и расширить круг потенциальных покупателей», — утверждает эксперт. Примерами могут служить поселки Павлово-2, Новое Лапино, Дубровка, Мечта, Северная Слобода, Олимпийская Деревня Новогорск, Новые Вешки, гольф- и яхт-клуб «Пестово».
Кстати, возводя многоквартирные дома, застройщики иногда преследуют еще и другие цели. В частности, их используют в качестве барьера, если территорию поселка нужно отгородить от дороги. А выгода получается обоюдная — владельцы коттеджей защищены от шума, а покупатели квартир экономят и получают сервис более высокого класса, замечает В. Яхонтов.
Однако, по мнению Д. Цветкова, строительство квартир за городом не всегда экономически оправданно: «Чтобы такое жилье покупали, оно должно стоить дешево. При этом в многоквартирном доме около 20% площади занимают общие зоны, которые нужно оборудовать и отделывать, но нельзя продать. Инвестору придется помимо всего прочего вложиться в инженерные системы: лифты, вентиляцию, кондиционирование и отопление. Так что окупаемость может начинаться, например, только с шестого этажа и выше… Но ведь такая квартира за городом никому не нужна. Да и ограничение этажности в подобных проектах — обычная практика». Девелопер должен руководствоваться в первую очередь здравым смыслом. Например, рентабельным может быть создание такого жилья на территориях подмосковных объектов с готовой инфраструктурой. Однако квартира в качестве самодостаточной загородной недвижимости — это иллюзия, считает эксперт.
Доступно и экологично
Пока инвесторы сомневаются, число желающих приобрести квартиры именно в мультиформатных поселках растет. По информации аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в 2011 г. покупательская активность в данном сегменте заметно повысилась. Сегодня спрос составляет около 10% от общего объема на рынке подмосковного загородного жилья (тогда как ранее он традиционно не превышал 5–7%).Что же привлекает покупателя? В первую очередь относительная доступность. «Как правило, такое жилье приобретают люди, которые хотели бы жить за городом в более благоприятной экологической обстановке, однако не имеют достаточных средств на покупку собственного таунхауса или коттеджа», — говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.
Другие немаловажные факторы спроса — социальная среда, а также инфраструктура поселка. «Покупка квартиры в смешанном проекте — своего рода пропуск в более высокий сегмент, — считает В. Яхонтов. — Это жилье значительно дешевле, чем коттедж, так что комфорт бизнес-класса покупатель сможет получить за меньшие деньги». По мнению Т. Сайфутдинова, главным мотивом приобретения для основного числа клиентов является желание проживать на природе, но в то же время не обременять себя заботами о доме и иметь возможность пользоваться широким набором инфраструктуры в рамках небольшого бюджета.
Газоны стричь не нужно…
Павлово
Конечно, дом с участком — безусловный фаворит загородного рынка, с этим не поспоришь. Но и у квартир в жилых комплексах есть свои достоинства. Например, несомненным плюсом данного формата можно считать более низкие расходы собственника на содержание объекта. «Плату за услуги рассчитывают так же, как и в городских домах, — в зависимости от площади жилья. С точки зрения затрат на эксплуатацию квартира обходится в разы дешевле, чем коттедж», — отмечает О. Новикова.
Да и в целом владение такой недвижимостью менее хлопотно, замечает Т. Сайфутдинов. Загородные многоквартирные жилые комплексы, как правило, обеспечены центральными коммуникациями, при этом нет необходимости ухаживать за земельным участком, осуществлять ландшафтные работы, заниматься уборкой снега, стрижкой газонов и т. п.
Если же сравнивать квартиры в мультиформатных поселках с московскими, то преимуществами первых можно считать экологичность проживания, а также низкую плотность застройки. Кроме того, это качественное жилье, так как его предлагают в достаточно дорогих проектах (бизнес-класс и выше) и оно должно соответствовать по уровню коттеджам. Обычно высота домов — не более пяти-шести этажей. До кризиса застройщики в рамках мультиформата предлагали в основном просторные квартиры (порядка 100 кв. м), но сегодня в продаже имеются и небольшие, например, площадью около 40 кв. м.
Кто и за сколько покупает
Новогорск
Покупатели квартир в коттеджных поселках представлены несколькими основными категориями. Во-первых, это молодые семьи с маленькими детьми, которые хотят жить за городом без существенных затрат как на приобретение, так и на содержание жилья. Во-вторых, бизнесмены и топ-менеджеры, не планирующие проживать в квартире постоянно: им достаточно проводить в ней выходные или летний сезон и потому нет резона переплачивать за большую площадь и участок. В-третьих, жители близлежащих населенных пунктов, стремящиеся улучшить свои жилищные условия. И наконец, в-четвертых, те, кто ранее уже купил загородный дом в этом же поселке и теперь приобретает квартиру для родственников или родителей.
Помимо привлекательной цены многие застройщики делают ставку на интересные концепции проектов. В таких случаях жилье в многоквартирных домах становится частью общей идеи какого-либо коттеджного поселка. Например, на 60 м км Горьковского шоссе, на территории природного комплекса, недалеко от отеля и спа-центра, строят жилой комплекс «Яхонты», где в продаже есть апартаменты с внутренней отделкой, выполненной по авторскому дизайну. Площадь квартир — от 55 кв. м, стоимость — от 5,4 млн руб. и выше. Строительство жилья того же формата планируют и на базе горнолыжного комплекса «Сорочаны» (47 км от Москвы по Дмитровскому шоссе).
Как говорит Д. Таганов, полноценной заменой квартире для постоянного проживания в ближайшее время такие загородные проекты не станут. Однако бюджетной альтернативой домам с недешевыми земельными наделами и пыльным городским кварталам малоэтажное жилье можно считать уже сейчас.
Предложение квартир в коттеджных поселках | ||||||||
Поселок | Шоссе | Расстояние от МКАД, км | Класс поселка | Кол-во корпусов | Кол-во объектов в поселке на момент начала продаж | Средняя площадь объекта, кв. м | Средняя стоимость объекта, долл. | Средняя стоимость 1 кв. м, долл. |
Новое Лапино | Рублево-Успенское | 18 | Бизнес | 18 | 100 | 267 | 1 500 882 | 5660 |
Павлово-2 | Новорижское | 14 | Бизнес | 8 | 380 | 72 | 259 765 | 3590 |
Северная Слобода | Дмитровское | 1 | Эконом | 1 | 15 | 86 | 370 000 | 4300 |
Источник: компания Blackwood
