Покупателей квартир в новостройках не пугает значительная стоимость квадратного метра, а предпочитающих вторичку — изношенность жилого фонда. Риэлторы отмечают, что в отличие от других крупных европейских городов, где помимо исторического центра всегда есть несколько не менее престижных районов, у центральной части Москвы пока нет явных конкурентов.

 

 

 

Центральный административный округ (ЦАО) занимает 6% территории столицы, при этом здесь сконцентрировано самое дорогое и качественное жилье. На рынке новостроек ЦАО сосредоточено около 15% предложений от общего объема нового строительства Москвы. В 80% случаев речь идет об элитной недвижимости, чуть менее 20% приходится на бизнес-класс. Экономкласс представлен единичными предложениями, и чаще всего сам факт его наличия обусловлен необходимостью постройки так называемого социального жилья на месте снесенных пятиэтажек.

 

«Здания категории эконом в пределах ЦАО не возводят по определению: градостроительная ценность исторического центра города оказывает значительное влияние на стоимость строящегося здесь жилья, — говорит Василий Митько, генеральный директор агентства «МИАН». — Таганка, пожалуй, единственный район центра, где пока еще возводят все типы домов, включая экономкласс. Правда, они предусмотрены для переселения жильцов из ветхого жилья. Квартира в новом доме на Таганке на данный момент — оптимальное решение для планирующих жить в центре, но не желающих переплачивать за престижность места, ведь цены здесь более демократичные, чем на Остоженке, Якиманке или в Пресненском районе».

 

Высотное строительство на территории ЦАО запрещено. Исключением является только «Москва-Сити» — место, которое обозначено генпланом Москвы. Данный проект открыл возможность жить в настоящем небоскребе и в российской столице, как во многих столицах мира. Наиболее востребованные предложения данной категории относятся к МФК «Город столиц», где элитные апартаменты продают с отделкой под ключ.

 

Крупный жилой комплекс бизнес-класса в ЦАО тоже редкость. Во-первых, потому, что здесь не так много свободных территорий, а во-вторых, если уж землю удалось освободить, застройщики стремятся подтянуть уровень возводимого объекта до элитного. Таким образом, на первичном рынке ЦАО преобладают дома, количество квартир в которых не превышает 100. Доля крупных жилых комплексов составляет порядка 35%.

 

Основная тенденция 2010 г. — активизация застройщиков. Большая часть проектов, которые оставались замороженными в 2009-м и начале 2010 г., была реанимирована. В этой связи в 2011 г. эксперты прогнозируют существенное расширение предложения жилья премиум-класса в центре (до 50% к текущему уровню). «По нашим подсчетам, в ЦАО существует более 1 млн кв. м потенциального элитного жилья (площадки под строительство), многие из которых могут выйти на рынок уже в ближайшие два года», — заявляет Александр Уточкин, директор по исследованиям компании Chesterton. При этом замороженных объектов, со слов участников рынка, в ЦАО сегодня нет, есть ряд площадок, на которых начало строительных работ перенесено на более поздний период.

 

«Сценарий развития территорий ЦАО видится следующим образом: будет происходить застройка жилыми элитными комплексами Замоскворечья, района Патриарших прудов, Плющихи, завершится освоение «золотой мили», — считает В. Митько. — Средними темпами будет продолжаться строительство в районе Фрунзенской набережной и Комсомольского проспекта. Освоение Болотного острова приведет к повышенному ожиданию рынком появления объектов класса бизнес+ и премиум. Начнется освоение нового места для элитного жилья в районе Таганской площади и набережной реки Яуза, небольшое количество новых объектов будет появляться в районах Чистых прудов и Арбата».

 

Другая тенденция 2010 г. — активизация спроса на рынке новостроек. «За 2010 г. в ЦАО было заключено в 1,7 раза больше сделок, чем в 2009 г., — сообщает Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills. — Вместе с тем существенных предпосылок для дальнейшего расширения спроса немного. А потому в 2011 г. мы прогнозируем примерно ту же активность, что и в 2010-м».

 

Наиболее популярным районом центра на первичном рынке остаются Хамовники, на которые приходится около 35% всех сделок. Далее следуют Замоскворечье (23%; здесь стоит отметить квартиры в МФК «Имперский дом»), Тверской (17%) и Пресненский (13%) районы. Хорошим спросом также пользуется район Сретенки, где в этом году появился новый объект — МФК «Легенда Цветного» класса de  luxe. Наименее популярными являются по-прежнему Таганский и Красносельский районы.

 

«2010-й — год восстановления рынка, причем на примере новостроек ЦАО достаточно высокими темпами, — говорит Сергей Грудолов, ведущий аналитик ФСК «Лидер». — Замечу, что речь идет не только о предложении, но и о спросе. А в случае бизнес-класса — о выходе на уровень успешного 2007 г. За прошедший год на карте новостроек ЦАО появилось сразу с десяток объектов, среди которых я бы отметил застройку Хамовников, район — лидер по количеству новостроек».

 

 

* В Басманном и Красносельском районах предложения на первичном рынке отсутствуют.

Источник: компания Blackwood

 

 

 

По базам риэлторов доля объектов, предлагаемых к продаже в ЦАО на вторичном рынке, составляет порядка 20%. Половина предложений — это бизнес-класс, четверть — объекты элитной категории. Оставшаяся четверть продаваемых квартир формируется в основном за счет перетока морально устаревающих объектов из бизнес-сегмента в категорию эконом.

 

При этом основная масса предложения вторички ЦАО приходится также на Хамовники — 18,2%. На втором месте Пресненский район — там сосредоточено 17%. На третьем месте Тверской — 15,5%. Далее идут Басманный, Замоскворечье, Таганский, Арбат, Мещанский. Меньше всего предложений вторички в ЦАО на Якиманке, в Красносельском районе и Китай-городе.

 

В целом жилой фонд ЦАО достаточно изношен и разношерстен. Здесь представлена вся палитра жилой недвижимости: ветхие дома дореволюционной постройки, реконструированные здания, жилье из панели, кирпича, блока, современный монолит. «Примерно пятая часть вторичного рынка ЦАО приходится на современное монолитное домостроение и вчерашние новостройки, приобретенные в инвестиционных целях. Монолитные дома сосредоточены преимущественно в районах, где после распада Советского Союза наиболее активно развивалось элитное жилищное строительство, — в Хамовниках и на Арбате, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — По количеству кирпичных и сталинских домов лидируют Тверской и Пресненский районы. Именно их наиболее активно застраивали в 1940–1950-е гг. При этом сегодня по совокупности потребительских характеристик сталинское жилье постепенно переходит в сегмент экономкласса».

 

Панельные дома встречаются в различных районах ЦАО. С той лишь разницей, что в районе Остоженки это единичные случаи, как д. 30 по Староконюшенному пер., а в Замоскворечье — целые кварталы, например Новоспасский пер., д. 18, корп. 2, 3, 4, или ул. Марксистская, д. 5, 7, 9. Самая большая доля панельных домов приходится на Красносельский и Таганский районы. В Красносельском районе почти треть территории занимают железные дороги и сопутствующая инфраструктура — склады, депо, ремонтные мастерские и т. д. Таганский район традиционно считался наименее престижным из-за высокой концентрации промзон. По этим причинам объемы строительства монолитных жилых комплексов здесь ниже, чем в остальных районах Москвы.

 

«В ЦАО неоднородна и плотность населения, — добавляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». — Есть районы густо заселенные, такие как Арбат, Якиманка, Басманный, — здесь много высотных многоквартирных домов. Районом с наименьшей плотностью населения является Мещанский».

 

Самым высоким спросом на вторичном рынке ЦАО пользуется недвижимость в Пресненском районе. На втором месте — Хамовники. Популярны также квартиры в переулках от Арбата до Остоженки, а также всегда востребованы квартиры в домах у Патриарших прудов, особенно на Бронных улицах и в Патриарших переулках. «Покупателей привлекает сочетание нескольких факторов в этих районах, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости Great reality Наталья Ракова. — Во-первых, местоположение: проживая в центре, вы имеете возможность быть в нужное время в нужном месте. Не говоря уже о развлекательных заведениях. Во-вторых, именно в этих районах сохранилось, несмотря на плотность застройки, множество уютных дворов с детскими площадками. В-третьих, престижность места, которая не только обусловлена близостью к Кремлю, но и имеет историческую составляющую. Здесь много домов, являющихся памятниками архитектуры, мемориальные доски на фасадах зданий рассказывают о выдающихся личностях, когда-то проживавших в них».

 

Наименее востребована недвижимость Красносельского района по причине высокой концентрации здесь производств и офисов, а также близости трех вокзалов. «Особый интерес для покупателей представляют старинные особняки, доля которых на сегодняшний день не превышает 5–6% в общем объеме предложения, — отмечает В. Митько. — Если говорить о сталинских домах, а также цековских, которые строили 20–30 лет назад для элиты ЦК КПСС, то они до сих пор пользуются стабильным спросом, хотя отнести их к элитному жилью можно уже с большой натяжкой». Среди плюсов этих зданий — уникальная архитектура, дорогие отделочные материалы, просторная придомовая территория, роскошные виды из окон и высокие потолки, отмечают эксперты.

 

Вместе с тем специалисты фиксируют снижение спроса на квартиры в монолитно-кирпичных домах. «Причина кроется в нефунк­циональном соотношении общей и жилой площади, — говорит Светлана Габуева, заместитель генерального директора Московского агентства недвижимости. — Например, площадь однокомнатной квартиры более 50 кв. м себя не оправдывает. Перепланировать такое помещение в большинстве случаев невозможно — недостаточное количество окон. В то же время за эту сумму можно найти двухкомнатную квартиру с функ­циональной планировкой».

 

 

 

 

 

С точки зрения ценообразования рынок новостроек ЦАО — самый специфичный сегмент. Дело в том, что это единственный округ в городе, где стоимость квадратного метра на первичке близка к аналогичным показателям на вторичке. Причем цены на жилые площади в рамках одного класса в ЦАО различаются в зависимости от местоположения. «Несмотря на то что в целом ЦАО является престижным и самым дорогим округом, его районы сильно отличаются друг от друга, — говорит Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood. — Это связано прежде всего с характеристиками того или иного места: его историей, качеством застройки, экологией, наличием достопримечательностей, парков, транспортной пропускной способностью, уровнем шума, наличием или отсутствием промышленных предприятий, расположением относительно транспортных магистралей (квартира с видом на ТТК или Садовое кольцо может стоить очень недорого)».

 

Со слов экспертов, цена в ЦАО в течение всего 2010 г. была стабильной, только к концу года наметилось повышение. В большей степени это связано с тем, что в ноябре-декабре для девелоперов наступает пора сдачи объектов.

 

В результате по итогам 2010 г. средняя стоимость квартир в элитных новостройках ЦАО составила 17 тыс. долл./кв. м, в бизнес-классе этот показатель достиг 6900 долл./кв. м. Средняя стоимость апартаментов в новостройках ЦАО (МФК «Город столиц», Meating House, «Легенда Цветного») — 11 400 долл./кв. м.

 

«Лидером по средней цене предложения на первичном рынке ЦАО стал Пресненский район, — отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. — Здесь стоимость квадратного метра элитного жилья зафиксирована на уровне 22 930 долл. (это обосновано нахождением на Патриарших прудах элитных новостроек с ценой предложения в среднем 35 тыс. долл./кв. м)». Последнее место в ценовом рейтинге предложений на рынке первичного элитного жилья занял Тверской район — 12 770 долл./кв. м. Столь низкая стоимость обусловлена стремлением девелоперов продать последние оставшиеся квартиры в некоторых жилых комплексах, а также доступной ценой в ЖК «Итальянский квартал». Относительно низкие для ЦАО цены на новое жилье риэлторы отмечают также в Таганском районе — от 6830 долл./кв. м., в Басманном — 6600 долл./кв. м.

 

«Самые дорогие предложения в возводимых домах Центрального округа — это многокомнатные квартиры, пентхаусы и особняки в жилых комплексах, которые находятся на последних стадиях строительства и в скоро будут сданы приемочной комиссии, — добавляет А. Зиминский. — Это объекты в ЖК «Смоленский» (до 13,3 млн долл.), «Респект» (до 7,2 млн долл.), «Афанасьевский» (до 7,6 млн долл). Сразу после сдачи дома госкомиссии стоимость этих объектов вырастет еще как минимум на 8–10%».

 

Средняя цена вторички в ЦАО, по данным экспертов, достигает порядка 11–12 тыс. долл./кв. м. При этом колебания очень значительны — от 5 до 50 тыс. долл. Рост цен в 2010 г. составил по элитке 9,2%, по остальному жилью в центре — до 15%. Самое недорогое предложение — однокомнатная квартира в районе Бауманской: общая площадь 32,9 кв. м, первый этаж 12-этажного панельного дома, стоимость — 5,6 млн руб. Самый дорогой вариант — десятикомнатная квартира общей площадью 525 кв. м на Большой Якиманке. Ее стоимость — 502,2 млн руб.

 

«Большинство панельных и блочных домов в ЦАО расположено за пределами Садового кольца, — комментирует С. Габуева. — Характерные особенности однокомнатных квартир в домах такого типа — небольшой метраж, маленькая кухня и зачастую совместный санузел. Средняя стоимость 1 кв. м — 7000–9000 долл. При этом самая дешевая однокомнатная квартира общей площадью 32 кв. м в районе Павелецкой площади стоит 4 млн руб., в то время как 43-метровая однушка на Тишинской площади — 11,5 млн руб.».

 

По прогнозам экспертов, значительных ценовых изменений на новостройки ЦАО в 2011 г. ожидать не стоит. Повышение цен будет происходить в тех объектах, которые обеспечены стабильным уровнем спроса и хорошими результатами продаж. «В течение 2011 г. мы ожидаем рост цен на рынке ЦАО как минимум на 10%, — уверен А. Зиминский. — Для такого прогноза есть все основания: восстановление экономики, рост платежеспособного спроса, ограниченность предложения и уверенное поведение продавцов. При росте платежеспособного спроса объем предложения остается крайне ограниченным. В 2010 г. начались продажи всего в четырех объектах: в ЖК «Садовые кварталы», «Цветной бульвар, 13», Knight’s Bridge и МФК «Даниловская мануфактура». По мере готовности вышедших в 2010 г. проектов цены на них будут увеличиваться, вполне возможно, что рост стоимости на наиболее удачные предложения составит 20% и выше. И если в 2011 г. не начнутся продажи как минимум в четырех новых комплексах, то средние цены вырастут на 12–15% в год». С такими выводами согласна и Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group: «Перспективы 2011 г. я оцениваю положительно, учитывая тот факт, что скоро наша компания представит ряд новых проектов в ЦАО с привлекательными потребительскими характеристиками. Полагаю, что на наиболее востребованные предложения в 2011 г. цены вырастут не менее чем на 15–20%».