- Почему ипотеку на покупку комнаты получить сложнее, чем на покупку квартиры
- Как уточнить статус комнаты
- Какие банки дают ипотеку на комнату
- Как оформить ипотеку на комнату: пошаговая инструкция
- Комната в ипотеку: какие документы нужны
- Покупка комнаты в ипотеку: плюсы и минусы
- Частые вопросы об ипотечном кредите на комнату
Почему ипотеку на покупку комнаты получить сложнее, чем на покупку квартиры
Покупка комнаты — самый доступный способ обзавестись собственным жильём, а с помощью ипотеки это можно сделать с минимальными первоначальными вложениями. Но найти банк, который согласится кредитовать такую сделку, не так просто.
Это связано с правовым статусом объекта. Комната в квартире может быть:
- зарегистрирована в ЕГРН как самостоятельный объект — с кадастровым номером и техническом планом, где указана в том числе площадь помещения;
- долей в праве общей собственности — это абстрактная часть квартиры, выделить на плане её нельзя, площади у такой комнаты тоже нет, в документах она обозначается как, например, 1/3 доли; в некоторых случаях в выписке из ЕГРН указывается как, скажем, «доля 15/50», где 15 — площадь комнаты, а 50 — жилая площадь всей квартиры, но юридически это всё равно доля в праве собственности.
Банки дают ипотеку и на комнаты — самостоятельные объекты, и на комнаты-доли, но гораздо чаще кредитуют первый вариант и отклоняют заявки по второму.
Логика тут простая: доля менее ликвидный объект, чем выделенная в натуре комната. Если заёмщик больше не может обслуживать кредит, банк продаёт залоговое жильё, а реализовать отдельную недвижимость всегда быстрее и проще, чем долю.
Когда клиент выкупает последнюю часть квартиры и становится единственным владельцем, банки к таким сделкам относятся гораздо лояльнее. В этом случае объект из коммуналки фактически становится обычной квартирой, и его ликвидность только возрастает.
Как уточнить статус комнаты
Попросите продавца показать выписку из ЕГРН. Если в графе «Вид объекта» указано «помещение (комната)» с назначением «жилое», к такому варианту стоит присмотреться. Если вам показывают выписку с видом права «долевая собственность» и указанным размером доли, лучше поискать другие варианты.
«На рынке немало объявлений о продаже комнат. Когда начинаешь смотреть документы, выясняется, что продают долю, предположим, в двухкомнатной квартире, кроме продавца там ещё два собственника. Во-первых, банк скорее всего откажет в ипотеке на такое жильё. Во-вторых, хорошо подумайте, нужна ли вам эта покупка, — комментирует ипотечный брокер Андрей Коновалов. — С юридической точки зрения вы собираетесь приобрести не конкретную комнату, а некую никак не обозначенную часть квартиры. Нет гарантии, что после сделки вы сможете пользоваться комнатой, которую вам показали на просмотре, даже если сейчас в ней живёт продавец, даже если между собственниками заключено соглашение о порядке пользования квартирой или есть соответствующее решение суда».
Какие банки дают ипотеку на комнату
Большинство банков одобряют ипотеку на выкуп последней части в коммунальной квартире на среднерыночных условиях. Но если речь идёт о кредитовании покупки комнаты как отдельного объекта, выбор финансовых организаций сужается.
Банк чаще соглашается выдать такую ипотеку, если в залог отходит не только комната, но и вся квартира целиком. На это требуется согласие всех собственников жилья, которое они дают очень редко. Но банк также может принять в залог другую недвижимость заёмщика или созаёмщика.
Условия, под которые банки выдают ипотеку на покупку доли или комнаты, жёстче, чем на покупку квартиры на вторичном рынке, а количество таких программ на рынке невелико.
Приведём несколько примеров*:
- Сбербанк: ставка — 21,5% годовых, её можно снизить на 1,5 п. п. за счёт использования различных сервисов банка (сделки с гарантией, онлайн-сделки и так далее). Первоначальный взнос — от 20%, если он повышается до 50%, ставку снижают.
- Примсоцбанк: ставка — от 17% годовых, размер первоначального взноса — от 20%, при выкупе последней доли первоначальный взнос 0%.
- Сургутнефтегазбанк: ставка — 19,2% годовых, первоначальный взнос — от 20%, при взносе до 30–50% ставка снижается.
*информация актуальна на момент публикации статьи
Федеральные льготные программы: семейная, сельская, дальневосточная, арктическая ипотека, IT-ипотека — не распространяются на покупку комнат и долей, в том числе последней доли в квартире.
Как оформить ипотеку на комнату: пошаговая инструкция
1. Найдите несколько банков, которые дают ипотеку на комнаты
Уточните, какие документы потребуются при подаче заявки. Как правило, это паспорт, СНИЛС заёмщика и созаёмщика (если он есть) и документы, подтверждающие доход — например справка 2-НДФЛ.
2. Подайте заявки на ипотечный кредит
Почти всегда это можно сделать онлайн. При выборе программы проверьте, что её условия разрешают купить комнату.
3. Получите предварительное одобрение банков
4. Подберите комнату и согласуйте объект с банком, назначьте дату сделки
Посмотрите условия кредитования: ставку, сумму займа, срок ипотеки, размер первоначального и ежемесячного взносов, условия досрочного погашения и тому подобное. Если какие-то моменты вам непонятны, сразу уточните их у специалистов банка.
5. Подпишите договор купли-продажи с продавцом, заключите кредитный договор с банком
На этом же этапе вам надо внести первоначальный взнос и оформить страхование недвижимости. Как правило, кроме страхования объекта банк просит заёмщиков застраховать жизнь и здоровье. В некоторых случаях комплексная страховка может снизить на несколько процентных пунктов ставку по кредиту.
После оформления всех документов банк-кредитор обычно сам направляет их в Росреестр, где регистрируют переход права собственности и фиксируют обременение в виде ипотеки.
Если вы приобретаете не выделенную комнату, а долю в квартире, сделку необходимо провести через нотариуса. Без нотариального удостоверения Росреестр не зарегистрирует переход права.
6. Росреестр регистрирует сделку
После регистрации банк перечислит продавцу оплату за комнату.
7. Вы получаете ключи и начинаете выплачивать ипотеку
Комната в ипотеку: какие документы нужны
При покупке комнаты или доли надо помнить, что у других собственников есть право преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Это значит, что сначала продавец должен предложить свою долю соседям, и только после их отказа продавать её за такую же цену кому-то другому.
Отказы соседей надо получить в письменном виде. При ипотечной сделке банк потребует нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки.
Отказ не потребуется, если:
- покупатель уже является собственником одной из комнат или долей в этой квартире;
- собственник комнаты или доли — город Санкт-Петербург, исключение — квартиры, указанные в распоряжении администрации Санкт-Петербурга от 16 апреля 1999 года № 595-р.
Если один из соседей-собственников несовершеннолетний, его представителям сначала придётся получать разрешение на отказ от покупки в органах опеки. Точные сроки зависят от региона, процесс занимает в среднем около месяца. С этим разрешением надо обратиться к нотариусу и оформить отказ от преимущественного права покупки от имени ребёнка.
Точный пакет документов на комнату для оформления ипотеки зависит от банка, но обычно требуются:
- свежая выписка из ЕГРН на покупаемую комнату или на всю квартиру; если сделка с долей квартиры, необходимо, чтобы в выписке были указаны все доли, а не только та, которую продают;
- документ, на основании которого продавец приобрёл свою комнату: договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство;
- выписки из ЕГРН на все комнаты в квартире;
- отказ от преимущественного права покупки от всех собственников;
- адресная справка, продавец её может получить через «Госуслуги»;
- отчёт об оценке недвижимости: оценщик учитывает состояние не только комнаты, но и квартиры в целом.
«Если места общего пользования: кухня, санузел, коридор — в плохом состоянии, объект скорее всего признают неликвидным и в ипотечном кредите откажут. Отдельно смотрят и на дом: если износ здания более 60% — ипотеку не одобрят», — подчёркивает Андрей Коновалов.
Покупка комнаты в ипотеку: плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
| Стоимость значительно ниже, чем цена квартиры | Придётся жить с соседями, в том числе пользоваться общим санузлом и кухней, а также решать вопросы, касающиеся, например, ремонта общих помещений |
| Можно получить постоянную регистрацию, даже если комната совсем небольшая | Если при покупке не были соблюдены права третьих лиц, сделку могут оспорить. В коммуналках с этим ещё сложнее, чем в обычной вторичке: жильцов больше, а история получения жилья зачастую запутанна |
| Можно постепенно выкупить всю квартиру через покупку остальных долей или комнат. По закону у соседей есть право преимущественной покупки | Ипотеку на комнату получить сложнее, чем на квартиру. Такие объекты банки считают более рискованными, поэтому тщательно проверяют состояние квартиры, дома и могут устанавливать дополнительные требования, скажем, к площади комнаты и числу других собственников в квартире |
Частые вопросы об ипотечном кредите на комнату
Нашёл комнату в коммунальной квартире, но банк отказал в ипотеке из-за того, что это доля, а не выделенный объект. Как это может быть не выделенным объектом, если я смотрел именно комнату?
— Видимо, в выписке ЕГРН указано, что собственностью является не комната, а доля в праве собственности на квартиру. С юридической точки зрения продают не конкретную комнату, а пропорциональную часть всей квартиры — допустим 1/8 часть кухни и такую же часть ванной, коридора и жилой площади. Такие сделки всегда более рискованны, чем с объектами, которые выделены в натуре, то есть имеют кадастровый номер, площадь и обозначены на техплане. Поэтому банки охотнее выдают ипотеку именно на выделенные комнаты, а не на доли.
При оценке жилья в отчёте поставили низкую оценку местам общего пользования, в ипотеке отказали. Почему это важно для банка, кредит-то я хочу взять на комнату, а она продаётся со свежим ремонтом?
— Банк смотрит на объект и оценивает, как быстро и за сколько он сможет его продать в случае, если вы перестанете обслуживать ипотеку. Если в коридоре и ванной разруха, а в туалет страшно зайти, для кредитора это неликвид, какой бы хорошей ни была комната.
Можно ли купить в ипотечный кредит комнату в новостройке по договору долевого участия?
— По закону выделить комнату в квартире на этапе строительства нельзя, поэтому как выделенный объект её купить не получится. Договор можно оформить на несколько человек, оговорив в нём размер долей. Но тут появляется нюанс: эскроу-счёт откроют на одного из дольщиков, если возникнут проблемы с застройщиком, все средства вернут только этому дольщику.
Могут ли я купить комнату по семейной ипотеке? В семье есть ребёнок двух лет.
— Нет, льготные госпрограммы, в том числе семейная ипотека, не распространяются на покупку комнат. Но вот материнский капитал в приобретение комнаты вложить можно. Если вы используете ипотечный кредит, то вправе использовать субсидию на покупку жилья до трёхлетия ребёнка.
При рассмотрении заявки на ипотеку на комнату банк выяснил, что у соседей была какая-то спорная приватизация — мне в кредите отказали. Что делать?
— Скорее всего придётся искать другую комнату. Юридическую чистоту объекта проверяют при любой сделке, но в случае покупки комнаты и особенно доли банк следит за этим особенно пристально. Если есть минимальный шанс, что чьи-то права были нарушены и этот человек сможет претендовать на недвижимость в дальнейшем — следовательно, сделку могут оспорить, и банк получит неликвидный объект залога. В частности, если ребёнку не выделили долю при приватизации, став совершеннолетним, он может обратиться в суд, чтобы восстановить свои права. В результате доли всех жильцов уменьшатся.
При покупке в ипотеку комнаты надо страховать только её или всю квартиру?
— Если комната выделена как отдельный объект (есть кадастровый номер) и в залог банк берёт только её, страховку оформляют только на комнату. Если в качестве залога идёт вся квартира — это обычная практика при покупке доли — застраховать необходимо квартиру целиком.
Фото: Garun .Prdt, KELENY, Pixel-Shot / Shutterstock / Fotodom
