- Какие сложности могут возникнуть при использовании залоговой недвижимости
- Как получить согласие банка на сдачу ипотечной квартиры
- Семейная ипотека и маткапитал: особые случаи
- Риски несогласованной сдачи ипотечной квартиры для заёмщика
- Риски банков при сдаче ипотечного жилья в аренду
- Как правильно сдать в аренду ипотечную квартиру: пошаговая инструкция
- Главное
Какие сложности могут возникнуть при использовании залоговой недвижимости
При покупке квартиры в ипотеку, то есть с использованием целевого банковского кредита, она остаётся в залоге у банка до полного погашения долга. Так кредитор страхует свои риски: если заёмщик перестанет платить, банк продаст ипотечное жильё и вернёт свои деньги.
Так как на имущество наложено обременение, собственник не может им свободно распоряжаться — он не сможет продать квартиру или совершить с ней любую другую сделку без согласия банка.
В последние несколько лет, особенно когда действовала льготная ипотечная госпрограмма на новостройки, многие приобретали жильё для инвестиций или для получения пассивного дохода. Льготный кредит позволял купить квартиру по сниженной ставке и сдавать её в аренду, чтобы выплачивать ипотеку.
Аренду квартиры юридически правильно называть «наём жилья», при этом стороны заключают договор найма. Понятия «аренда» и «договор аренды» применяются только к нежилым помещениям. Но в обиходе чаще употребляется «аренда жилья», поэтому мы используем оба варианта.
Закон не запрещает сдавать ипотечную квартиру внаём без согласия залогодержателя, но только если в кредитном договоре не оговорены иные условия (пункт 3 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, статья 40 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»).
Если такие условия закреплены в кредитном договоре, заёмщик обязан их соблюдать. В противном случае банк может потребовать досрочно погасить кредит или повысить ипотечную ставку.
Если кредитный договор никак не регулирует вопрос о сдаче ипотечной квартиры в аренду, уведомлять банк необязательно.
Если в договоре указаны особые условия — предположим, что собственник может передавать залоговую квартиру в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором, — сначала придётся получить согласие банка, а уже потом сдавать квартиру в аренду.
Кредитная организация может выдвигать и дополнительные требования. Так, банк выдаёт согласие, но только если арендаторы будут использовать квартиру для постоянного проживания. А вот сдать её под офис или в посуточную аренду не получится. Но прямо запретить заёмщику сдавать ипотечную квартиру в аренду банк не имеет права.
Поэтому, если вы покупаете жильё в ипотеку для последующей сдачи в аренду или просто допускаете такую возможность, внимательно изучите условия кредитного договора. А ещё лучше — заранее уточните у специалистов банка все моменты, которые касаются права пользования залоговой недвижимостью.
«Проверка не помешает, даже если вы ранее уже брали ипотеку в этом банке: в последние пару лет кредитные организации ужесточают требования к сдаче ипотечного жилья», — уточняет Андрей Иванов.
Как получить согласие банка на сдачу ипотечной квартиры
Допустим, в вашем кредитном договоре есть условие согласовывать сдачу внаём с банком. Тогда о намерении сдать квартиру необходимо сначала уведомить кредитора, подав типовое заявление.
Для этого обратитесь в банк — к менеджеру по обслуживанию ипотечных кредитов. Предварительно через кол-центр лучше уточнить, в каком именно офисе вам помогут.
Некоторые банки позволяют подать заявление онлайн — направить по электронной почте, создать заявку через интернет-банк или мобильное приложение. К примеру, требования ВТБ, как получить разрешение на сдачу ипотечной квартиры в аренду, подробно изложены на сайте банка. Можно скачать бланк заявления, узнать требования к договору аренды и выяснить адрес электронной почты, на которую надо направить документы.
Точный список необходимых документов вам подскажут в вашем банке, но обычно от заёмщика требуют:
- проект договора аренды, в который включены определённые условия — к примеру, «на дату подписания договора найма объект недвижимости находится в залоге у банка», «при наложении взыскания на заложенное имущество наниматель обязан освободить квартиру в течение 30 календарных дней» и т. д.;
- указать период, на который планируется сдача жилья — по закону он не должен превышать срок выплаты кредита; банки также часто требуют, чтобы срок, на который заключается договор аренды, не превышал 12 месяцев — это помогает избежать регистрации дополнительного обременения в Росреестре;
- извещение от страховой компании, что страхователь сообщил ей о намерении сдать ипотечный объект в аренду, и организация не возражает и согласна покрыть риски, предусмотренные договором страхования;
- другие документы по запросу залогодержателя.
Банк рассматривает заявление в среднем 10–14 дней и в результате выдаёт клиенту либо письменное разрешение на сдачу недвижимости в аренду, либо отказ.
Семейная ипотека и маткапитал: особые случаи
Сдавая ипотечное жильё без согласия банка, больше других рискуют заёмщики, которые использовали для его приобретения семейную ипотеку. В этом случае банк, выдавая заём по льготной ставке, получает от государства субсидию — возмещение, за счёт которой компенсирует недополученную прибыль.
Программа семейной ипотеки призвана улучшать жилищные условия семей с детьми, а сдача квартиры в аренду не соответствует этой цели. Власти в принципе хотят ограничить нецелевое использование льготной программы семейной ипотеки — в частности, с 1 февраля 2026 года условия программы ужесточили: теперь оба супруга должны участвовать в ипотеке как созаёмщики.
Поэтому банки достаточно жёстко реагируют на нарушения условий кредитного договора: если клиент не получил согласия банка и сдал квартиру, льготную ставку могут повысить до рыночной — сейчас это 20–21% — или потребовать полного досрочного погашения кредита.
Не согласовать сдачу жилья в аренду могут и в том случае, если квартира покупали с использованием материнского капитала. Ведь одна из целей субсидии — «улучшение жилищных условий детей», а раз ребёнок не проживает на своих метрах, то формально эта задача не выполняется.
Если в такой квартире уже выделены доли, часть из них принадлежит детям — это обязательное условие использования маткапитала. Для сдачи в аренду долевой собственности должно быть получено согласие всех собственников. Если дети младше 14 лет, для этого потребуется разрешение органов опеки. Родители смогут его получить, если докажут, что доход от части аренды пойдёт только на детей-собственников. Есть прецеденты, когда Социальный фонд России, получив сведения от опеки, признавал такое использование выплаты нецелевым и требовал от родителей вернуть средства маткапитала в бюджет.
При возникновения претензий к заёмщику со стороны органов опеки или Социального фонда разбираться ними придётся в том числе и банку-кредитору. Поэтому ему проще сразу отказать клиенту, не разрешив сдавать в аренду ипотечную квартиру с вложенным маткапиталом.
Риски несогласованной сдачи ипотечной квартиры для заёмщика
| Тип ипотеки | Где установлен запрет | Риски при сдаче без согласования, санкции | Кто контролирует |
| Рыночная | Прямого запрета нет, но банк имеет право требовать получения разрешения, и накладывать ограничения при его выдаче | Есть, но в целом зависит от позиции банка. Как правило, банк предпринимает какие-то меры после прямых доказательств нарушения договора. Массовых рейдов по проверке ипотечного жилья пока никто не проводит.
Штраф в размере 0,1–0,5% суммы кредита или письменное предупреждение. Требование полного досрочного погашения ипотеки |
банк |
| Семейная | В договоре — условие получать разрешение, в госпрограмме — целевое назначение кредита, но прямого запрета также нет | После ужесточения правил в 2026 году риск сдачи без согласования повысился, но в основном банки действуют при получении сигналов от физлиц или от налоговой.
Требование полностью досрочно погасить кредит или повышение льготной ставки до уровня рыночной: к примеру, с 6 до 21% годовых |
банк |
| Ипотека с маткапиталом | В правилах — целевое назначение господдержки, которое может быть истолковано как запрет. В кредитном договоре — получение разрешения |
Достаточно высокий, если фактом сдачи в аренду заинтересуются опека и Социальный фонд.
Банк при сдаче без разрешения может наложить штраф и потребовать расторгнуть договор. Социальный фонд — вернуть всю сумму маткапитала государству. Опека — истребовать долю от сдачи квартиры в аренду в пользу детей |
органы опеки, Социальный фонд, банк-кредитор |
Риски банков при сдаче ипотечного жилья в аренду
Банки, разрешая сдавать ипотечную квартиру, несут определённые риски.
- Риск утраты залога. Особенно он повышается, если квартиру сдают в посуточную аренду или используют как нежилое помещение — под офис, мастерскую и т. п., то есть меняют целевое назначение помещения. Поэтому в согласии от банка часто указано, что наём разрешён для длительного проживания и без права сдачи в субаренду.
- Сложности при взыскании просрочки по кредиту у заёмщика: если в квартире живут арендаторы, выселить их быстро практически нереально.
- Участие в качестве третьего лица при конфликтах заёмщика с налоговой, органами опеки и Социальным фондом. Если у этих организаций появляются претензии к клиенту банка и дело доходит до судебных разбирательств, банк как одного из участников договора могут привлечь к процессу.
Как правильно сдать в аренду ипотечную квартиру: пошаговая инструкция
Даже если вы получили согласие банка-кредитора, надо соблюсти и другие формальности, которые помогут избежать проблем с законом и налоговой.
Шаг 1. Изучите кредитный договор
Если пункта о запрете или согласовании нет — нет и формальных ограничений на сдачу ипотечного жилья. Если требуется разрешение, получите письменное согласие банка.
«В современных реалиях я рекомендую в любом случае уточнить в банке, нужно ли получать согласие кредитора при сдаче квартиры. Формулировки в договорах часто могут быть истолкованы двояко или могут быть комментарии мелким шрифтом, на которые вы не обратите внимания. Поэтому разрешение или письменный ответ банка, что оно не требуется, — это ваша гарантия», — комментирует Андрей Иванов.
Шаг 2. Уведомите о планируемой сдаче страховую компанию и получите от неё письменное подтверждение
Страховая компания должна согласиться, что действие полиса распространяется на страховые случаи во время аренды. Возможно, вам придётся доплатить за изменение условий договора страхования или приобрести дополнительную страховку.
Шаг 3. Выберите схему налогообложения
Вам надо выбрать, как вы будете платить налоги при сдаче квартиры: оформите самозанятость, приобретёте налоговый патент и т. д.
Подробно о системах налогообложения, доступных при сдаче жилья, сравнение, какая из них выгоднее, а также о последствиях при неуплате налогов, читайте здесь.
Шаг 4. Подберите арендаторов и заключите договор найма
В документе обязательно должны быть указаны данные сторон и объекта аренды, срок действия договора, размер арендной платы, сроки оплаты, порядок возмещения ущерба, перечень имущества, которое передаётся нанимателю вместе с квартирой. Перед подписанием договора найма лучше провести фотофиксацию состояния квартиры.
Если договор заключён на срок 11 месяцев и меньше, регистрировать его в Росреестре не потребуется.
В договор следует включить пункты, которые запросил банк при выдаче разрешения. К примеру, в него нужно будет внести информацию о том, что объект недвижимости находится в залоге у банка, оговорить условия расторжения договора, если у наймодателя возникнет просрочка по кредиту, и другое.
Главное
— Банк не может запретить владельцу сдавать ипотечную квартиру в аренду, но вправе включить в кредитный договор условие получать разрешение на это.
— Если сдавать залоговое жильё без такого разрешения, есть риск, что банк применит к нарушителю санкции — наложит штраф, повысит ставку или потребует досрочно погасить ипотеку.
— Банки часто ограничивают сдачу жилья, если оно приобретено по семейной ипотеке или с вложением маткапитала, так как государственные органы могут признать такое использование бюджетных средств нецелевым.
— Сдавать ипотечное жильё лучше легально, заключив договор аренды и уплачивая налоги. Выбирать систему налогообложения лучше ответственно и внимательно — это существенно влияет на размер рентного дохода.
Фото: Kmpzzz, shisu_ka, Ushuaia studio / Shutterstock / Fotodom
