В 2000-х годах вложения в строительство на этапе котлована могли приносить стопроцентный доход.
«В 2011 году мой клиент вложил в покупку таунхауса на начальном этапе в поселке «Бристоль» четыре миллиона рублей, а уже после введения поселка в эксплуатацию он продал его за 8,5 миллионов рублей», – вспоминает риэлтор Армен Гаспарян.
Сегодня топ-менеджеры строительных компаний и агентств недвижимости продолжают говорить о выгодных инвестициях в жилье, которые могут обеспечить доходность в 30% или даже 60%.
На первый взгляд, идея выглядит очень привлекательно. Например, для покупки накоплены 2,5 млн рублей. Если рассчитывать даже на консервативные 25% прироста стоимости к моменту сдачи дома, то через условные 2,5 года новостройка вырастет в цене до 3,125 млн рублей, что даст либо инвестору прибыль в 625 тыс. рублей, либо экономию конечному покупателю. Инвестор может рискнуть еще большим количеством денег, если решит вложиться не в один, а несколько подобных проектов.
«Новостройку легче купить, чем продать»
На деле, удачный опыт вложения в новостройки крайне редок, считают многие специалисты по продажам недвижимости.
Один из клиентов риэлтора Ирины Щербининой в 2014 году вложился в жилой комплекс «Сакраменто» в подмосковной Балашихе, потратив 3,7 млн рублей. После введения дома в строй ему еще пришлось вкладывать в ремонт около 1,5 млн рублей, так как объект сдавался без отделки. В жизни случаются непредвиденные обстоятельства: не прошло и года после ремонта, как пришлось продавать квартиру. Ждать покупателя пришлось полгода, стоимость квартиры при продаже составила 4,2 млн рублей. Затраты на ремонт окупились только на треть.
«Сегодня огромное количество новостроек стоят полупустыми, – рассказывает Ирина Щербинина. – Выходит, что новостройку легче купить, чем продать».
Об аналогичных случаях рассказывают пользователи ЦИАН. «В Видном цена квартир после сдачи в эксплуатацию сегодня такая же, какая была на этапе котлована года три назад», – рассказывает риэлтор Армен Гаспарян.
За несколько лет цены на аналогичные по качеству дома на начальных этапах строительства снизились на 10-15% и более. «В 2015 году мы покупали в Красногорске однокомнатную квартиру на этапе котлована за 3,1 миллиона рублей. Сейчас такая же по площади квартира в соседнем ЖК продается на этапе котлована официально за 2,9 миллиона рублей, а с учетом скидок (которые постоянно предлагает застройщик) – уже за 2,6 миллиона», – делится Татьяна.
Основная масса объектов продается сегодня со скидками, отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. А частным инвесторам нужно иметь в виду, что цены, которые выставляют застройщики в прайс-листах, не всегда означают продажу по этой цене. «Большинство продаж сейчас происходит с заметным дисконтом, который может составлять 7-9%», – добавляет он. По данным «Метриум групп», в 2017 году максимальные скидки в разных проектах достигали 10-30%, которые подавляли реальный рост цен, отмечает Наталья Круглова, гендиректор компании.
Помимо больших скидок, против частного инвестора играет и время: процесс реализации квартиры в недавно сданной новостройке может и затянуться. «Выставленное объявление будет конкурировать со множеством похожих лотов от соседей, выбравших аналогичную тактику, а также с объемами от застройщика, маркетинговые возможности которого выше, чем у частного инвестора. А он, в свою очередь, может продвигать собственные объявления: ему проще предлагать на них лучшие условия», – комментирует Попов.
«Один клиент в 2014 году, еще до кризиса, вложил в строительство таунхауса в поселке «Акдемия парк» пять миллионов рублей, – рассказывает Армен Гаспарян. – Цена объекта поднялась до восьми миллионов, однако, если считать в долларах, то она упала». В январе 2014 года доллар стоил 33 рубля, а к февралю 2016 курс поднялся до 77 рублей. Следовательно, на этапе котлована до кризиса объект стоил $151 тысячу, а при сдаче после кризиса мог иметь цену в $104 тысячи. Инвестиции в недвижимость, а не в валюту, обернулись потерей почти $50 тысяч.
Под вуалью скидки
В финансовых моделях большинства жилых комплексов закладывается 35%-ный рост средней цены квадратного метра от котлована до сдачи в эксплуатацию. В большинстве случаев – это 2,5-3 года, делится Алексей Попов.
И действительно, при анализе жилых комплексов классов «эконом», «комфорт», «бизнес», где в активной реализации от застройщика остается значимый объем лотов – более 10 квартир или апартаментов (топ-5 корпусов по изменению средней цены кв. м в Москве и Московской области даны в таблице), можно увидеть прирост цены квадратного метра. В корпусах, сданных в эксплуатацию в июне-ноябре 2017 года, он составил: 30% в Москве, 15% в Новой Москве, 24% в Московской области.
Но приведенные цифры могут говорить, скорее, о ценах, по которым новостройки выставляют строители в прайс-листах, чем о реальной стоимости жилья при продаже, замечает Алексей Попов. «Ситуация, сложившаяся в 2014-2017 годах, не всегда позволяет реализовать желаемые параметры», – добавляет эксперт.
По данным «Метриум групп», 30% всех сделок с новостройками приходится на 12 проектов из 305. Выбирают самые доступные из достойных предложения. И покупателям, и инвесторам не стоит ориентироваться на приводимые в базах данных и сайтах застройщиков данные о ценах в новостройках. Большинство объектов экспонируются долгое время, а продаваться могут со скидками, которые не учитываются в изначальных расчетах людей, интересующихся инвестициями в жилье на ранних стадиях.
«Новый подход» к инвестированию
Но зарабатывать на спекуляциях с жильем все же можно. «Хотя рынок меняется, на нем есть место для инвесторов с новым подходом к делу», – уверен Армен Гаспарян. Найти объекты, привлекательные для инвестиций, можно и сегодня. По мнению Гаспаряна, целесообразно покупать квартиры в новостройках, владельцы которых готовы идти на скидки в 15-25%.
«Надо отслеживать цены там, где планируется [сделать] инвестиции, - объясняет эксперт свой подход. – Это необходимо для того, чтобы выделить интересный единичный объект [из общей массы]. Такие объекты я вижу во всех сегментах. К примеру, за МКАД в домах эконом-класса со средней ценой квартиры в 2,5 миллиона рублей «выскакивают» предложения за 2 миллиона рублей. В жилых комплексах средней ценовой категории рядом с квартирой за 6,3 миллиона рублей кто-то срочно готов продать жилье за 5,3 миллиона».
Риэлтор добавляет, что в элитном сегменте среди предложений по 100 млн рублей за неделю можно найти аналог за 85 млн. Такие предложения с дисконтом, в среднем, возможно продать в течение трех месяцев с доходом 20%, резюмирует он.
Как выбирать «инвестиционную» новостройку
О том, как выбрать объект, подходящий для инвестиций, рассказывает гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. По ее словам, следует обращать внимание на следующие варианты:
- проекты преимущественно комфорт-класса;
- с удачным расположением;
- хорошей транспортной доступностью;
- возведенные надежным застройщиком;
- застройщик выдерживает заявленные темпы строительства (покупатели очень боятся оказаться в числе обманутых дольщиков, а соблюдение темпов строительства является одним из ярких показателей отсутствия проблем со стройкой).
«Если инвестор планирует вложиться в квартиру во второй очереди уже строящегося проекта, можно оценить некоторые показатели проекта, ведь перед глазами есть наглядный пример возведенного жилья», – рассказывает эксперт.
гендиректор «Миэль-Новостройки»
Выигрышными будут те проекты, где к моменту сдачи дома в эксплуатацию увеличится транспортная доступность.
Но далеко идущие планы о строительстве метро, по мнению Шаталиной, в расчет принимать не стоит: многое может быть изменено, перенесено и по факту не окажет влияния, а покупатель окажется владельцем квартиры в локации с туманными транспортными перспективами.
«Также необходимо оценить конкурентное окружение проекта и изучить планы по застройке близлежащих территорий. Если рядом с проектом выйдут в продажу еще несколько новостроек, это негативно отразится на темпах роста цен в жилом комплексе, следовательно, размер конечной прибыли от такого вложения сократится», – отмечает эксперт.
Что выбирают российские инвесторы?
Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости, которая год назад занимала первую позицию рейтинга, снизилась с 30% до 16%, отмечают аналитики PricewaterhouseCoopers* в исследовании «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2018 г.». Однако в 2016 году рынок недвижимости вошел в фазу стабилизации, и полное восстановление спроса, ставок аренды и цен ожидается в ближайшие 3-4 года. Соответственно инвестиции в строящиеся объекты на отдаленную перспективу продолжают быть актуальными.
Инвестиции: наиболее привлекательные сегменты
*Аналитики PwC и и компании Urban Land Institute опросили 818 участников рынка недвижимости: инвесторов, руководителей инвестфондов, девелоперов и банков, а также брокеров и консультантов.
