Мультиформатные поселки, пожалуй, самый молодой тренд на рынке загородной недвижимости. Настоящую популярность они приобрели в кризис, став для девелоперов одним из спасательных кругов, позволивших пережить финансовый шторм.
Что же представляет собой этот продукт? Мультиформатный поселок — это загородный объект, где сосредоточена недвижимость различных форматов (коттеджи, таунхаусы, дуплексы, многоквартирные дома и т. д.) и ценовых категорий. Чаще всего соседствуют два сегмента, например объекты эконом- и бизнес-класса или бизнес- и элиткласса. Однако встречаются и проекты с максимально возможной классностью — от эконом до премиум.«Первые попытки создания мультиформатных поселков предпринимали еще до 1998 г. В начале 2000-х такие проекты появлялись, но довольно редко. В них сочетали в основном бизнес- и элитсегменты. Загородную недвижимость экономкласса до 2008 г. в принципе строили мало, поэтому и поселков с зоной эконом практически не появлялось, — вспоминает Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust. — Наибольшую актуальность эта идея приобрела в кризис. На тот момент было начато много проектов загородной недвижимости, но уровень продаж резко снизился, и девелоперам пришлось диверсифицировать риски и искать своего покупателя, расширяя линейку продуктов».
С помощью различных типов загородного жилья девелопер может максимально выгодно распланировать и использовать территорию участка. Так, если надел расположен около дороги, размещать на нем только коттеджи экономически невыгодно, а вот таунхаусы или малоэтажные многоквартирные дома — то, что нужно. Таким образом девелопер убивает сразу двух зайцев: отгораживает основную площадь поселка от шума и довольно быстро продает недорогое жилье.
Однако, несмотря на видимую простоту такого решения, девелоперу следует тщательно все распланировать, соблюдая баланс интересов разных потребителей. «Например, необходимо избегать размещения дорогих коттеджей рядом с таунхаусами или многоквартирными домами, — поясняет Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». — Что касается соотношения площадей, то под многоквартирные дома выделяют наименьшую часть территории — как правило, 8–12% общего пятна застройки. Наибольшая часть поселка формируется доминирующим видом застройки — коттеджами или таунхаусами».
Для успешности поселка необходимо соблюдать и другие условия. «Целевая аудитория таких жилых комплексов (ЖК) — это, как правило, люди, работающие в Москве, — размышляет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — Из чего следует, что удаленность от МКАД должна быть небольшой: 10, 20, максимум 30 км в зависимости от загруженности направления». Мультиформат на большем расстоянии, по мнению эксперта, спросом пользоваться не будет.
Поселок должен быть грамотно спроектирован — тщательно продуман и реализован архитектурный облик, организованы общественные территории, которые, к слову сказать, здесь должны быть больше, чем в обычном коттеджном комплексе, поскольку у ряда домовладений, таких как таунхаусы или квартиры, запланированы небольшие земельные участки.
«Данный формат представлен в основном крупными поселками, рассчитанными на большое число жителей. Он предполагает развитую инфраструктуру, включающую в себя досуговые, торговые, спортивные, социальные объекты, — добавляет Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest. — Небольшие проекты, сочетающие в себе, например, коттеджи и дуплексы, такой широкой инфраструктуры не требуют, лишь необходимый спектр».
Приобретение недвижимости в мультиформатном ЖК некоторые клиенты рассматривают как своего рода повышение статуса. Однако неоднородность социальной среды является главным козырем в руках скептически настроенных экспертов. Другие игроки рынка уверяют, что в действительности никаких неудобств жители поселка не испытывают. «Обычно покупателей не смущает факт, что на территории одного ЖК сосуществуют разные форматы недвижимости», — считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ».
Павлово
Стоимость жилья в мультиформатных поселках такая же, как в традиционных объектах. Цена зависит скорее от наличия инфраструктуры. Этот принцип справедлив для всего рынка. По мнению И. Анурова, несколько дороже могут быть лишь таунхаусы в мультиформатном ЖК. Однако такая оценка относительна, потому что поселков исключительно с таунхаусами сейчас практически не строят, поясняет эксперт.
Проекты с различными видами жилья можно найти практически на всех направлениях. В числе наиболее удачных Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty, выделяет такие, как Павлово (15 км по Новорижскому шоссе), Довиль (10 км по Минскому шоссе), Николино (25 км по Рублево-Успенскому шоссе), Дубровка (5 км по Калужскому шоссе), Новое Лапино (18 км по Рублево-Успенскому шоссе), Маленькая Италия (15 км по Новорижскому шоссе), Новахово (15 км по Рублево-Успенскому шоссе).
Мнения экспертов относительно будущего мультиформатных поселков разнятся. Одни пророчат им блестящие перспективы, другие уверены, что это изживший себя кризисный тренд. И те и другие приводят свои аргументы. «Данный формат будет активно развиваться, — уверена Е. Румянцева. — Наличие нескольких типов жилья позволяет привлечь покупателей с разной платежеспособностью, благодаря чему возможно увеличение ликвидности проекта». Солидарен с коллегой и И. Ануров: «Сегодня на рынок все чаще выходят крупные проекты. И для многих из них мультиформатная концепция оптимальна — не застраивать же сотни гектаров одинаковыми коттеджами».
Не столь оптимистичен С. Джафаров: «В ближайшее время масштабные проекты вряд ли появятся на рынке: их реализация потребует значительных финансовых вливаний. Хорошие перспективы лишь у небольших объектов, сочетающих в себе не более двух форматов, например коттеджи и дуплексы или коттеджи и таунхаусы».
Истина, похоже, где-то посередине. Резюмируя вышесказанное, хочется отметить, что мультиформатные поселки, как и любые другие типы недвижимости, имеют ряд плюсов, главными из которых являются для девелопера возможность диверсификации рисков за счет расширения линейки продуктов, а для покупателей — демократичность и разнообразие. Основной минус — социальная неоднородность. Так или иначе, но мультиформатные поселки имеют право на существование наравне с традиционными. В конце концов, еще Дарвин утверждал, что эволюция без разнообразия невозможна.
Примеры мультиформатных поселков в Подмосковье | ||||
Название | Расположение | Стоимость, млн руб. | ||
Участок без подряда | Коттедж | Таунхаус | ||
Вельвет | Новорижское ш., 39 км | 3 | 5,9 | 7,5 |
Лосиный Остров | Щелковское ш., 16 км | 2,6 | 8,9 | 8,9 |
Маленькая Италия | Новорижское ш., 15 км |
| 36,2 | 27,5 |
Чистые Пруды | Киевское ш., 23 км | 4,4 |
| 8,3 |
Опушкино | Новорижское ш., 41 км | 5 | 7,8 | 3,3 |
Данные компании ИНКОМ
