Цены на нефть продолжают падать вследствие избытка предложений на мировом рынке и снижения спроса. Рост предложений вызван и добычей сланцевой нефти в США, и возвратом поставщиков из Ирака, Ирана, Ливии. Спрос падает в условиях неблагоприятного развития экономик, а также по причине растущего интереса европейский стран к альтернативным источникам энергии. На московском и областном рынке недвижимости, как отмечают многие аналитики, практически во всех его сегментах можно наблюдать те же тенденции – рост предложения на фоне снижения спроса. Так ли это и можно ли говорить о затоваренности рынка?
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
В конце года наблюдался резкий всплеск покупательского спроса на квартиры в Москве и Подмосковье. Люди инвестировали в квартиры, защищая свои рублевые накопления. В результате за декабрь 2014 года, по данным журнала «Недвижимость и цены», объем предложений в Москве уменьшился на 12%. Отчасти это было связано с тем, что многие владельцы квартир временно сняли свои объекты с продажи.
Предновогодний ажиотаж сменился январским затишьем. Можно подвести некоторые итоги.
В 2014 году в Москве было построено больше жилой недвижимости, чем в предыдущие годы. Введено 3,2 млн кв. м, из них половина – в границах старой Москвы, половина – на присоединенных территориях. Этот показатель больше запланированного. По данным Департамента Градостроительной политики, предполагалось ввести в 2014 году 3,08 млн кв. м.
По России в 2014 году было построено на 24,6% жилья больше, чем в 2013-м. По данным Правительства России, объём ввода жилья в 2014 г. составил 48,2 млн кв. м (в 2013 г. – 38,7 млн кв. м).
Новая Москва и Московская область преимущественно застраиваются многоэтажными жилыми комплексами. Предложенная ранее концепция освоения новых земель малоэтажным строительством (3-5-этажные дома, поселки эконом-класса из таунхаусов и коттеджей эконом-класса с комплексным ландшафтным и инфраструктурным планированием) не получила широкого отклика у девелоперов из-за низкой доходности. Чем выше жилой дом и плотнее застройка, тем выгодней проект. В результате на рынок было выставлено большое количество квартир эконом-класса в высотных новостройках и масштабных жилых комплексах. Из-за проблем с ипотечными кредитами и общей экономической ситуации количество покупателей на эти квартиры после Нового года снизилось, и если тенденция сохранится, то можно будет говорить о «затоваренности» первичного рынка.
В премиальном сегменте недвжимости Москвы, по данным Point Estate, рост предложений за 2014 год составил 34%, а в таких округах, как Хамовники и Пресненский – более 55%. Покупатели дорогих квартир менее зависимы от ипотечных кредитов, но в периоды кризиса и снижения роста экономики и они менее активно инвестируют средства в недвижимость, чем в более благополучные годы. Количество сделок сократится, на рынке будет избыток предложений.
Предполагается, что в 2015 году будет введено меньше жилья – из-за проблем с финансированием и удорожанием стройматериалов сроки строительства многих объектов сдвинутся, некоторые проекты будут сокращены или приостановлены.
В самом непростом положении оказалась коммерческая недвижимость. Количество сделок за последний год резко сократилось (по данным «Коммерсанта», на 60%), а в будущем году их будет еще меньше. Спрос падает, сокращены объемы строительства, многие инвесторы уходят с рынка. По данным Colliers International, в будущем году ожидается строительство 1 млн кв. м офисов, в 2014 г. было сдано 1,5 млн. Несмотря на снижение темпов прироста коммерческих объектов в будущем году, предложение опережает спрос, а процент вакантных площадей остается высоким.
Покупатель выбирает «эконом»
Наблюдается ли избыток предложений квартир на продажу в Москве и в каких сегментах спрос лучше?
Анатолий Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости»: «На фоне резких колебаний евро и доллара люди увидели единственный выход – сохранять средства в недвижимости. Это вызвало всплеск продаж в конце 2014 года. Полагаю, что в большинстве случаев жилье продавалось не конечному потребителю и, скорее всего, вновь появится на рынке Москвы. При этом через 2-3 месяца покупать квартиры будет уже сложнее (в частности, из-за ужесточения условий ипотеки), а потому покупатели предпочтут проекты эконом-класса, в то время как сегменты «элит» и «бизнес» ожидает затишье. Рынок недвижимости в целом может «просесть» к концу марта на 10-15%».
Следовательно, если купленные в конце года квартиры будут снова выставлены на рынок, а ограничения по ипотеке приведут к снижению количества покупателей, особенно в сегментах «бизес» и «премиум» классов, то можно говорить о затоваренности рынка продаж в Москве ближайшие несколько месяцев. В лучшем положении могут оказаться квартиры эконом-класса, которые будут пользоваться спросом.
Татьяна Пестрякова, руководитель отдела компании «МИЭЛЬ» «Офис на Флотской»: «2014 год был отмечен самым большим объёмом предложений в новостройках, вторичный рынок также был наполнен, покупатели не спешили. Ослабление рубля началось с отзыва лицензий у ряда банков, в том числе крупных. Это стало первым поводом повышения спроса и толчком к росту цен. Продавцы и покупатели волновались. Продавцы ожидали роста цен, покупатели – снижения. Наблюдалась некоторая стагнация.
К началу 2015 года геополитическая обстановка, колебание валют и обвал цен на нефть и санкции, ставшие причиной повышения ключевых ставок с 5,5 до 17% и проблем с доступностью мировых финансовых ресурсов, привели к турбулентности рынка. Отмечались сделки с большой разницей в цене на равноценные квартиры, уход с рынка продавцов и повышение активности покупателей как с ипотекой, так и со свободными деньгами, кроме того, нужно отметить появление иностранных покупателей, которым, в связи с «обвалом» курса рубля, стала доступной и привлекательной московская недвижимость.
Ажиотажный спрос на новостройки привёл к значительному повышению цен, особенно на объекты большой стадии готовности сегмента эконом- и бизнес-класса, выстраивались очереди на бронирование.
Начало года отмечаем ростом цен (схема проста при повышенном спросе: в первую очередь – это эконом-класс, «вымываются» самые дешёвые варианты, затем новые становятся по цене рынка и, соответственно, сравнительным методом цены повышаются) в рублёвом диапазоне и снижением в долларовом (элит). В сегменте элитного жилья и апартаментов, доля которых сегодня в предложениях составляет до 30%, значительного повышения спроса и цен не наблюдается. Часть продавцов снимают квартиры с продажи, особенно если их планы не связаны с альтернативной покупкой или острой необходимостью. Недвижимость остаётся надёжным инструментом вложения и сохранения средств.
Да, наблюдаем дефицит предложений, особенно в ЦАО, САО».
«Торгуйтесь!»
В сегменте аренды квартир в Москве еще в прошлом году предложение заметно опережало спрос.
Наблюдается ли в начале нового года избыток предложений на рынке аренды квартир в Москве и в каких сегментах (эконом, бизнес, премиум) и районах спрос лучше?
Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья»: «Да, на рынке сейчас наблюдается переизбыток предложения в абсолютно всех сегментах, и даже в эконом-классе. Арендаторы стали более избирательны в выборе жилья, собственникам становится тяжелее сдавать свои квадратные метры. Многие квартиры, которые раньше сдавались за неделю, простаивают второй месяц.
Так что в ближайшее время мы увидим снижение цен. Сейчас момент психологический, собственники будут держать цены до последнего, т.к. кризис, безусловно, ударил и по ним. В конце прошлого года у некоторых собственники на волне истерии с валютой были попытки поднять цены. Но такие сразу же потеряли жильцов. Спрос по районам не изменился.
Все больше квартиросъемщиков стало кооперироваться, снимать квартиры вскладчину».
Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» отмечает, что разрыв между спросом и предложением все-таки стал снижаться: «С начала этого года мы отмечаем высокий спрос на рынке аренды. Даже новогодние праздники не стали помехой для поиска новой квартиры: люди активно интересовались недвижимостью, оставляя свои заявки для специалистов. Более того, уже с осени прошлого года разрыв между спросом и предложением стал снижаться: собственники, скорректировав арендные ставки, сдали свои квартиры. На сегодняшний день популярны самые разные сегменты. Арендаторы интересуются и доступной, и элитной недвижимостью, при этом период экономической нестабильности внес свои коррективы на рынке. С точки зрения арендаторов стала менее популярной оплата жилья в иностранной валюте. Но эта ситуация, разумеется, в наибольшей степени касается сегмента элит».
Есть ли тенденция к снижению арендных ставок в рублях после Нового года или они сохраняются на уровне конца 2014 года?
Роман Бабичев: «Да, рынок к этому придет. Но сначала собственники потеряют часть средств на простое. Самые умные – уже снижают».
В отношении цен есть и более оптимистичный взгляд.
Юлия Лукина: «На сегодняшний день мы не видим предпосылок для снижения цен: спрос высокий, при этом владельцы наиболее ликвидных вариантов несговорчивы с точки зрения ценовых уступок. С ноября стоимость квартир зафиксировалась, и найти самый демократичный вариант в Москве, как и раньше, можно за 25 000-27 000 рублей в месяц. При этом довольно распространены сделки в диапазоне 40 000-45 000 рублей в месяц. В рамках данной цены можно найти неплохой по своему качеству вариант в Москве, не говоря уже о предложениях в Подмосковье. На сегодняшний день мы ожидаем, что цены и спрос падать не будут, по крайней мере, в ближайшей перспективе».
Какая общая ситуация на рынке сейчас и что можно посоветовать арендаторам и арендодателям?
Роман Бабичев: «Сейчас рынок арендаторов, поэтому совет: «Торгуйтесь!» Собственникам следует быть более обходительными с будущими квартирантами, возможно, где-то снизить ставку, где-то закрыть глаза на национальную принадлежность и общее количество арендаторов, если оно не критично».
Наблюдается ли сходная картина в сегменте продаж квартир?
Анатолий Пысин: «В конце 2014 года снижение стоимости в долларах достигало 35%, что можно объяснить снижением цен на нефть почти на 46%. Рублевые же цены, напротив, выросли в среднем на 10%. Эксперты считают, что как минимум до конца первого квартала будет сохраняться отрицательный тренд в нефтяной сфере, что негативно отразится на экономике России. Однако не следует забывать о мерах, принимаемых Центробанком, – рублевая и долларовая масса в любом случае будет сбалансирована, а соответственно, после корректировки спроса мы будем наблюдать снижение темпов роста цен на квартиры в рублях во II-III квартале 2015 года».
Татьяна Пестрякова: «Прогнозы сегодня давать достаточно сложно. Каким будет рынок недвижимости в 2015 году, зависит от многих факторов: состояния экономики в стране, цен на нефть, от соотношения валют и, конечно, от ставок по банковским кредитам. Падение цен – сценарий маловероятный, поскольку рынок сильно «разогрелся» в последние месяцы 2014 года, спрос был высокий и даже ажиотажный.
Рынок новостроек эконом- и комфорт-класса более чувствителен, быстрее реагирует на любые изменения. На рынке новостроек вполне можно ожидать роста цен в связи с повышением себестоимости проектов.
Количество покупателей в 2015 году сократится, я думаю, к лету, так как многие из тех, кто планировал выйти на рынок в новом году, сделали это, желая сохранить свои рублевые накопления или выгодно сыграв на разнице в валютах, поспешат правильно инвестировать в рублёвый рынок недвижимости. После чего на рынке может установиться умеренная стагнация. Но не раньше лета. Затем, к осени, рынок либо оживёт, восстановится соотношение спроса и предложения, рублёвые цены могут вырасти, отыгрывая падение цен на недвижимость в долларах, либо цены останутся на прежнем уровне или, по худшему сценарию, могут пойти вниз, причем в большей степени негативным влияниям, по моему мнению, подвержен бизнес-класс. В 2015 году спрос и активность на рынке жилой недвижимости снизятся приблизительно на 30%. В остальном развитие рынка будет зависеть как от внешних факторов, так и от политики самих девелоперов».
Подмосковное изобилие
С одной стороны, аналитики говорят о затоваренности областного рынка. В частности, в интервью РИА Новости Глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев сообщил о том, что в Московской области «экспонируется 25-30 миллионов квадратных метров, рынок же может "съесть" максимум 6-7 миллионов». Только за 2014 год было введено, по словам губернатора Подмосковья Андрея Воробьева, 10 млн кв. м жилья, из которых 7,5 млн кв. м – многоэтажные дома. Объемы строительства в три раза превышают московские.
С другой стороны, регион Подмосковья перспективен и востребован. Квартиры дешевле, инфраструктура в отдельных городах хорошо развита, экология лучше – покупатели московской недвижимости все чаще интересуются объектами за МКАД, в том числе и в инвестиционных целях. В наиболее интересных и привлекательных городах (Красногорск, Химки, Королев, Одинцово, Пушкино и Ивантеевка, Жуковский и Раменское, Подольск и Чехов, Дмитров) предновогодняя активность продолжается и после праздников.
Елена Бурлакова, АН «Звезда Подмосковья», г. Дмитров: «Несмотря на кризис, пока цены не только сохраняются, но, вопреки всем прогнозам, растут, т.к. спрос, стимулированный истерией, превышает предложение. Покупатели пока "вкладывают" деньги в недвижимость, а продавцы придерживают объекты. Сейчас стали активно скупать дачи и участки. Думаю, эта ситуация продлится до весны или даже до лета.
Ипотечных сделок в разы меньше, люди не хотят брать кредиты по новым ставкам, и это скорее психологический рубеж».
Итак, в январе рынок недвижимости становится более неоднородным и контрастным. После подведения итогов прошедшего года можно видеть, что построено рекордно много жилья (как в Москве и Подмосковье, так и по стране); на рынке коммерческой недвижимости и жилой аренды Москвы продолжается спад, причем избыток предложения наблюдается во всех сегментах. Некоторые эксперты более оптимистично оценивают ситуацию, отмечая сокращение разрыва между спросом и предложением. Ажиотажный спрос на квартиры эконом- и бизнес-класса в конце года стимулировал новый виток роста цен, но в ближайшие месяцы спрос может снизиться из-за проблем с ипотекой и общей экономической ситуацией (кроме того, большинство инвесторов уже приобрели квартиры, спасая рублевые вклады или выигрывая на разнице курса валют); более востребованы будут квартиры эконом-класса, а сегменты «элит» и «бизнес» ожидает затишье. В Подмосковье рынок жилой недвижимости «затоварен», но в лучших городах с точки зрения инфраструктуры, транспортной доступности и перспектив развития активность покупателей выше.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
