«Краснодарский край — один из самых конкурентных рынков России»
— Как повлияла на график работы компании пандемия? Прекращали ли работу стройки?
— Называйте это профессиональной интуицией или правильным прогнозированием, но наша компания была готова к введению режима самоизоляции. Мы заранее начали перестраивать модель взаимодействия между службами, подключили удаленные сервисы, изменили формат работы коммерческой службы. Доля удаленных сделок и раньше по ряду проектов доходила до 70%. Успешные практики было необходимо перенести на все проекты. Стройки не прекращали работу ни на один день, мы работали в обычном режиме, но с соблюдением всех требований к безопасности и профилактики заболеваемости.
— Что было с продажами?
— Ситуация по разным городам (мы работаем в в Краснодаре, Сочи, Ростове-на-Дону и Новороссийске) и объектам отличалась. По большинству ЖК спрос не изменился — колебания не превышали 5–10% в ту или другую сторону, на объектах с высокой степенью готовности спрос вырос на 30–40%. Люди активно инвестировали деньги в жилье на завершающей стадии строительства, и мы старались этот спрос максимально удовлетворить.
Месяц-полтора у нас была просадка процентов на 10 по некоторым объектам, потому что изменился цикл сделки из-за удаленного формата. Но в целом удалось удержать темп, изначально заложенный в наших финансовых моделях и планах.
— Какие строящиеся проекты входят в портфель «Неометрии»?
— Сейчас мы возводим в Краснодаре два жилых комплекса: ЖК «Айвазовский» и микрорайон «Южане», третий ЖК находится на этапе получения заключения о соответствии. В ближайшем месяце планируем начать строительство и продажи.
В Новороссийске мы сдали ЖК «Облака» — в эти дни выдаем ключи новоселам. В активной стадии строительства ЖК «Малина».
В Сочи у нас два объекта. Первую очередь ЖК «Фрукты» сдадим в следующем году, недавно стартовал ЖК «Флора».
В Ростове-на-Дону ввели в эксплуатацию ЖК «Первый», возводим ЖК «Сказка». Скоро выйдем на площадку еще одного нового объекта.
При этом рассматриваем площадки и в других регионах: на Черноморском побережье, в Москве и Московской области.
— Ваша компания строит в четырех городах. Где выше конкуренция для девелоперов?
— Ситуация на рынке очень быстро меняется. Традиционно самый высокий уровень конкуренции в Краснодарском крае. По числу застройщиков и количеству квадратных метров, возводимых на душу населения, это один из самых конкурентных рынков России. В последние два-три года усилилась конкуренция на рынке Ростова — отчасти потому, что в город пришли краснодарские застройщики.
В последний год мы наблюдаем повышение девелоперской активности в Новороссийске: в 2019 году предложение в городе выросло в четыре раза. Не знаю, есть ли еще в России такие активные конкурентные рынки. Сочи также интересен многим девелоперам, и мы предполагаем, что в ближайшие несколько лет конкуренция там будет расти.
— Что происходит с ценами на жилье? Растут? Насколько?
— С точки зрения роста цен положительная динамика наблюдается во всех городах нашего присутствия. В Сочи цены росли с 2017 года высокими темпами — от 16 до 20% в год. В первом полугодии 2020 года, несмотря на пандемию, мы фиксируем в регионе стремительный рост продаж и рост цен. С точки зрения инвестиций в недвижимость Сочи — весьма привлекательный регион, и тем, кто планирует инвестировать в недвижимость, я рекомендую к нему присмотреться.
На рынке Краснодара с 2015 года стоимость жилой недвижимости прибавляет в среднем 5% в год. По итогам 2019 года положительная динамика составила около 10%. Сегодня средняя цена 1 кв. м равна 56–60 тыс. руб. По итогам I квартала 2020 года стоимость жилья подросла на 3%.
Повышение цен объясняется инфляцией, растущим спросом, изменением структуры предложения, а в настоящее время его причиной является и переход на проектное финансирование. Некоторые эксперты прогнозировали падение цен, но мы этого не увидели ни в одном из четырех регионов, где работаем.
В Новороссийске цены росли с 2015 по 2018 годы в среднем на 4–8%, затем рост замедлился — в 2019 года был чуть меньше 3%. Средневзвешенная стоимость жилья в Новороссийске составляет 61–63 тыс. руб. за 1 кв. м.
В Ростове-на–Дону на протяжении нескольких последних лет цены на недвижимость стабильны, находятся в диапазоне 55–57 тыс. руб. за 1 кв. м. В прошлом году положительная коррекция цен была обусловлена происходящими структурными изменениями предложения: на рынок выходило больше объектов комфорт-класса, появились ЖК бизнес-класса.
«Успех проекта во многом зависит от грамотного финансового управления»
— В Южном федеральном округе много долгостроев. Почему?
— Думаю, что большое количество долгостроев связано с высоким уровнем конкуренции, демпингом и неграмотным финансовым планированием. Запускалось огромное количество новых объектов, на рынок приходило много девелоперов, многие без достаточного опыта работы и без серьезного подхода к экономическому управлению.
Успех проекта во многом обусловлен не только качеством строительства и работы коммерческого блока, но и грамотным финансовым управлением. Иногда мы видели, как объекты продавались по цене ниже себестоимости либо на ее грани.
— Какие схемы мошенничества существуют в регионе? Как покупателю не попасться на обман?
— Введение эскроу-счетов минимизировало риски покупателя. Достаточно убедиться, действительно ли ЖК, где вы хотите купить квартиру, возводится по всем правилам ФЗ-214. Сейчас на первичном рынке вся разрешительная документация по ЖК находится в открытом доступе. Проверить застройщика не представляет сложности.
Если у покупателя возникают вопросы или сомнения в добросовестности застройщика, лучше на этапе выбора обратиться к юристу. Также имеет смысл почитать отзывы о застройщике, проектах, которые он уже построил, а еще лучше — поехать и посмотреть, как выглядят и как эксплуатируются уже сданные ЖК.
— Многие эксперты говорили, что переход на проектное финансирование приведет к тому, что на рынке останутся только крупные девелоперы. Что вы думает по этому поводу?
— На рынке останутся не самые крупные, а самые эффективные застройщики. Проектное финансирование, эскроу-счета, удорожание себестоимости проектов, жесткий контроль со стороны банков — работать в такой модели смогут только компании с выстроенными и автоматизированными бизнес-процессами, ориентированные на рынок с гибким подходом, который позволит оперативно управлять проектами и обеспечивать необходимый для устойчивости уровень доходности.
В новых реалиях неэффективные застройщики просто не получат банковского финансирования. Когда такие девелоперы уходят с рынка, снижается риск появления и долгостроев, и прочих неприятных историй. Следовательно, для отрасли это неплохо.
— По какому принципу вы выбираете площадки под застройку (близость моря, транспортная доступность, инфраструктура)?
— У нас в компании существует аналитический блок, который занимается изучением площадок под застройку. У нас есть своя система, состоящая из нескольких ступеней — от оценки по первичным критериям (этот этап позволяет исключить площадки, которые не проходят начальный фильтр, и провести экспресс-оценку) до оценки наилучшего инвестиционного использования участка.
На этом этапе проверяется все в комплексе (локальная инфраструктура, транспортная доступность, конкурентное окружение, видовые характеристики), готовится юридическая оценка, проводится экономический анализ и т. д. Благодаря комплексному подходу мы разрабатываем несколько сценариев реализации. Финальное решение принимается коллегиально комиссией, состоящей из ключевых руководителей и собственника компании. Такой подход доказал свою эффективность.
«Мы — за баланс!»
— Какие квартиры (площадь, планировки) востребованы в регионах, где вы работаете?
— Структура спроса различается как по городам, так и по сегментам жилья. Разработкой планировочных решений у нас, кстати, тоже занимается отдел аналитики. Вместе с маркетологами, проектировщиками и строительным блоком они изучают спрос, конкурентное окружение, какие лоты каких площадей в конкретной локации в избытке, а каких — дефицит, и другие параметры продукта. Мы детально прорабатываем все — от конфигурации балкона до размера санузла. В каждом комплексе ассортиментная матрица уникальна. Например, в нашем ЖК «Сказка» более 200 планировочных решений. Под каждый лот есть свой покупатель со своим жизненным сценарием.
Востребованность определенного формата зависит от определенной локации. Так, в Сочи часто приобретают жилье для сезонного проживания — человек планирует бывать здесь два-три раза в год. У такой аудитории пользуются спросом более компактные лоты, в том числе и студии. Но их количество в проекте должно быть сбалансировано. Если пренебречь балансом, девелопер рискует создать не комфортный для проживания ЖК, а «человейник». Мы за баланс!
— Какие инновационные технологии вы применяете в своих проектах?
— Каждый наш проект стараемся дополнить чем-то новым и полезным: будь то технология укладки кровли, домофон с режимом ночного видения, система бесконтактного управления шлагбаумами и воротами, увеличенные окна определенной конфигурации, интересные беседки и прочие детали, которые существенно повышают качество проектов.
Допустим, в Ростове-на-Дону мы в нашем ЖК первыми в городе поставили современное европейское оборудование для фильтрации воды. В каждой квартире есть отдельный вывод с измерительным прибором. Люди платят только за то количество литров воды, которое они используют. Во-первых, дешевле, чем заказ доставки воды, во-вторых, удобнее. Разумеется, этой опцией жильцы пользуются по желанию.
— Кто ваши покупатели? Какую долю составляют приезжие из других городов, с Севера?
— В Краснодар ежегодно приезжают около 100 тыс. человек. Часть из них — люди, достигшие пенсионного возраста, которые хотят жить на юге, часть мигрирует из других регионов в поисках работы, в этом отношении Краснодар также является привлекательным городом. В структуре продаж доля мигрантов занимает 20–25%.
В Ростове-на-Дону спрос преимущественно локальный — 99% квартир покупаются жителями города и области. В Новороссийске в наших объектах около 30% покупателей составляют люди из других регионов, в Сочи — более 50%, по отдельным проектам — до 70%.
Люди покупают тут жилье не только после выхода на пенсию, но и для сезонного проживания. Мы фиксируем устойчивую тенденцию переезда в этот регион людей на ПМЖ. Серьезная доля в структуре продажах наших объектов приходится на инвесторов.
— В каком из ЖК, построенных «Неометрией», вы хотели бы жить?
— Это сложный выбор. Поскольку большую часть времени я работаю в Краснодаре, предпочла бы ЖК «Айвазовский»: для меня это удобно с точки зрения локации, к тому же мне очень нравится проект. Если бы я жила в Новороссийске, наверное, выбрала бы ЖК «Облака» — это первый объект в городе, в котором реализована концепция закрытого двора, панорамное остекление 360º и ряд других интересных инженерных решений. В Сочи — однозначно ЖК «Фрукты».
— У ваших ЖК такие летние названия: «Облака», «Фрукты», «Малина», «Флора».
— Мы очень скрупулезно подходим к неймингу объектов и считаем, что каждое название должно идеально подходить дому. Знаете, бывает, смотришь на ребенка: да, это Мария, а это точно Степан. Мы подбираем название таким образом, чтобы оно передавало концепцию жилого комплекса.
Например, у ЖК «Облака» не могло быть другого имени: он светлый, воздушный, прозрачный, с панорамным остеклением, находится в самой высокой точке Новороссийска. У нас есть ЖК «Южане». Когда попадаешь сюда, понимаешь: именно так выглядит жизнь в южном городе.
— Если следовать этой логике, ЖК «Айвазовский» должен отличаться видовыми характеристиками.
— Да. Начиная с 6-го этажа в ЖК панорамное остекление балконов, с каждого открываются потрясающие виды на озера, на город. Мы относимся к этому проекту как к произведению искусства.
«Важен профессионализм, а не гендерный признак»
— Женщина, возглавляющая девелоперскую компанию, — пока редкость на рынке недвижимости. Почему вы выбрали именно строительную отрасль и насколько комфортно вам работается в ней?
— Я прошла путь от директора по маркетингу до директора по развитию, а потом и до генерального директора. До этого более 10 лет занималась маркетингом в различных сферах, поэтому привыкла мыслить категориями рынка — удовлетворять потребности покупателя, создавать качественные продукты. Не имеет значения, кто руководит компанией — мужчина или женщина, важно, чтобы это был профессионал. У нас сбалансированный состав команды: мужчин и женщин примерно поровну.
Но действительно, при первом знакомстве у партнеров бывает легкий шок при виде генерального директора — женщины. В дальнейшем общении, когда партнер понимает, что перед ним профессионал, гендерный признак перестает играть роль. В нашей отрасли, как и везде, недостаточно быть просто женщиной — нужно обладать необходимыми компетенциями, быть экспертом в своей области, эффективным управленцем и обладать определенными качествами.
Я достаточно требовательный руководитель, при этом стараюсь развивать гибкость в подходах управления людьми. При формировании команды в первую очередь обращаю внимание на активную жизненную позицию, уровень ответственности и стремление человека к развитию: профессиональные навыки реально развить, а вот отношение к делу и людям по умолчанию должно быть «нашим».
— Читала, вы увлекаетесь альпинизмом.
— Это было еще в студенческие годы — история закончилась вскоре после окончания университета. Альпинизм требует большого количества времени на подготовку, сборы. Но горы, как и море, остаются моей любовью на всю жизнь. Я увлекаюсь виндсерфингом, горными лыжами, сноубордом, вейкбордом и другими видами спорта. Мне интересно пробовать разное, потому что это эмоциональная разгрузка, прекрасная зарядка внутренней батарейки и хорошая физическая форма, которая еще никому не повредила.
