12 сентября 2014 г. депутат от ЛДПР В. С. Золочевский внес в Государственную Думу проект федерального закона «О внесении изменения в статью 288 Гражданского кодекса Российской Федерации», в частности в пункте 2 ст. 288 предлагается заменить формулировку «Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора» новой: «Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора и с согласия проживающих рядом соседей».

В Пояснительной записке к законопроекту указано, что российские граждане сталкиваются с множеством проблем из-за того, что владелец квартиры, сдавая ее  посторонним лицам, не получает одобрения у своих соседей касательно арендаторов, которые будут проживать рядом с ними. «А рядом может проживать человек, например, имеющий животное, в том числе отнесенное решением Правительства Российской Федерации к особо опасным животным бульдоги, бультерьеры и т.п. Граждане России имеют право не только на то, чтобы сдавать свою квартиру другим гражданам, но и имеют право на защиту от тех лиц, которые используют свое право для того чтобы иметь животных, которые могут представлять угрозу для жизни окружающих людей».

Трудно судить, почему опасные бульдоги и бультерьеры взволновали депутата больше, чем опасные люди в роли квартиросъемщиков – наркоманы, воры или шумные алкоголики, но в любом случае, возникает много вопросов. Например, почему настроения и желания соседей могут ограничить законное право собственника квартиры владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом? А если соседу по определению не понравится никакой будущий арендатор? Или, скажем, инициатива будет одобрена и получит свое логическое продолжение в виде запрета продавать квартиру без согласия соседей: а если у покупателя бультерьер и он окончательно лишит права соседей-граждан России «на нормальную и не обремененную излишними проблемами жизнь»?

Андрей Краснов, генеральный директор компании Leadman Brokers: «Господин В. С. Золочевский, вероятнее всего, далек от реалий, которые происходят при взаимоотношениях людей, которые имеют домашних животных и которые не имеют. Если проблема стоит в том, что собаки могут покусать соседей, то это может произойти не зависимо от того, хозяин является собственником или арендатором, давали согласие соседи на въезд арендатора или нет. Поэтому необходимо регулировать правила содержания домашних животных без сноски на правила пользованием жилого помещения. В очередной раз я разочаровываюсь в инициативах нашей власти».

Попробуем пофантазировать, допустив, что законопроект одобрят. Хозяин квартиры нашел арендатора и должен теперь идти к соседям. По лестничной площадке или с захватом этажей выше и ниже? Формулировка «проживающих рядом соседей» не дает однозначного толкования. И разрешение, судя по идее, не должно быть расплывчатым: «Разрешаю Ивану Ивановичу сдать его квартиру», а «Разрешаю сдать вот этому гражданину», значит, соседей придется обойти вместе с потенциальным арендатором, и как сразу распознать, хороший ли он человек или плохой и есть ли или будет ли у него жить бульдог? А можно ли вообще добиться лояльности и поддержки от всех живущих рядом соседей?

Михаил Заварцев, генеральный директор бюро недвижимости «ВАЛЛА»: «Вряд ли закон будет принят, поскольку такое требование противоречит Конституции и Гражданскому кодексу. Если квартира – собственность, то при чем тут соседи. А что будет, если соседи откажут, значит ли, что ваши права на квартиру будут ограничены по прихоти соседей или невозможности получить от них такое согласие? Очевидно, что данное  согласие станет предметом купли-продажи, причем весьма зыбкой. А если сосед принесет потом справку из диспансера и аннулирует свое согласие, что тогда? Незаконная предпринимательская деятельность без согласия соседей?   Тогда это уже не право собственности, а гражданско-правовой суррогат».

Можно отметить, что в развитых странах Нового Света (США, Канаде) и в большинстве стран Европы кроме обязанности соблюдать общегражданские законы собственники квартир не должны нарушать правила поведения в своем кондоминиуме, если таковые имеются. Например, в некоторых домах запрещено держать животных, сдавать квартиры в краткосрочную аренду или заселять в комнаты более 3-х человек, не связанных между собой родственными узами. Несмотря на кажущееся противоречие и двойственность – права собственника с одной стороны и их ограничение регламентом кондоминиумов с другой, граждане приняли эти «правила игры» и подчиняются им. Но вряд ли можно привести примеры, где права собственника поставлены в зависимость от воли постороннего человека.

Проанализировать документ по трем ключевым аспектам и подвести итоги нам помог Вадим Лященко, управляющий АН РБНО:

- О правах и свободах граждан: «По мнению авторов законопроекта, в сфере отношений найма жилья требуется дополнительная норма закона, обеспечивающая реализацию ч. 3 ст. 17 Конституции РФ: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». Но предлагаемое ими согласование возможности сдачи внаем собственного жилого помещения с «проживающими рядом» соседями явно отдает приоритет в осуществлении своих прав и свобод этим соседям, ущемляя права и свободы собственников-наймодателей и вступая в противоречие с «защищаемой» статьей. В этой связи уместно вспомнить и другие положения нашей Конституции, например: «Все равны перед законом и судом» (ч. 1 ст. 19); «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами» (ч. 2 ст. 35). Полезно прочитать и Основные начала жилищного законодательства (ст. 1 ЖК РФ), смыслу которых, на мой взгляд, также противоречит законопроект».

- О согласии соседей: «По мнению авторов законопроекта, «…соседи имеют право на то, чтобы знать, кто проживает в соседней с ними квартире и, соответственно, давать согласие на его проживание рядом с ними». Это утверждение не является бесспорным в силу уже упомянутых положений Конституции, а также смысла и содержания других ее статей: 23, 24 и 27.

Из предложенной формулировки «Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора и с согласия проживающих рядом соседей» совсем не следует, что потребуется персональное одобрение каждого будущего нанимателя. Здесь предложенная редакция статьи кодекса почему-то не отразила весь набор пожеланий авторов».

- О животных: «Значительная часть пояснительной записки к законопроекту посвящена теме домашних животных, в основном – собак. В качестве обоснования предлагаемого запрета сдавать жилье внаем без согласия соседей приводятся случаи, когда собаки представляют угрозу жизни и здоровью окружающих, особенно детей. При этом авторы используют термины «намордник», «поводок», «бульдоги», «бультерьеры», «особо опасные животные», «внешние повреждения», «моральная травма», «заикание или иные негативные последствия» и ссылаются на «данные, представленные соответствующими органами».

Вне всякого сомнения, каждый из нас сталкивался и сталкивается с многочисленными и подчас вопиющими нарушениями Правил содержания домашних животных, нередко приводящим к печальным последствиям. Но какая связь между этой, безусловно, серьезной проблематикой и отношениями по поводу найма жилья? Количество укусов и других «негативных последствий» контактов людей с собственными и чужими домашними животными никак не коррелирует с количеством сданных внаем жилых помещений. Если говорить о количестве домашних животных, владельцами которых являются наниматели жилых помещений, то их число представляется пренебрежимо малой величиной в общей массе. Любой агент по аренде расскажет, как трудно уговорить собственников сдать их жилое помещение нанимателям даже с кошкой, не говоря уже о собаке. И большинство нанимателей – люди приезжие, снимают жилье временно, вынужденно и дешево. Им, как правило, совсем не до животных – других проблем хватает. Поэтому реальную опасность для окружающих (включая соседей, включая тех же нанимателей и их детей) скорее могут представлять и представляют домашние животные не нанимателей, а собственников.

Если же говорить о «данных соответствующих органов»,  то из этих «данных» можно увидеть несколько иную картину, нежели у авторов законопроекта. По статистике, более половины укусов человека совершают бездомные собаки (и вопрос о наличии или отсутствии намордника и поводка тут просто отпадает). Из домашних собак однозначно и повсеместно лидируют по числу случаев причинения вреда человеку дворняги и немецкие овчарки, а бульдоги и бультерьеры, наоборот, находятся в самом конце списка. Кстати, упомянутого в обосновании списка «животных, отнесенных решением Правительства РФ к особо опасным» обнаружить нигде не удалось, зато существует официальный перечень особо опасных болезней животных, но это не одно и то же. А вот на сайте Роспотребнадзора находим следующую обобщающую характеристику причин обращений укушенных граждан в Москве и области: «По-прежнему в городе Москве остаются высокими показатели обращаемости людей по поводу укусов животными, в том числе по укусам безнадзорными животными. Основными причинами высоких показателей обращаемости по укусам животными остаётся нарушение Правил содержания домашних животных и проблемы регулирования численности безнадзорных животных». Прямой связи с наймом жилья, по-моему, здесь никак не усматривается, скорее наоборот.

Я полностью согласен с авторами законопроекта (и Роспотребнадзором) в том, что ситуация с соблюдением правил содержания домашних животных в нашей стране, к сожалению, неблагополучная, особенно в городах. Я полностью согласен с тем, что защита здоровья и других прав ребенка требует особого внимания граждан и государства. И в связи с этим логичной мерой, направленной на исправление ситуации, описанной в пояснительной записке к законопроекту, мне представлялось бы ужесточение ответственности за нарушение правил содержания домашних животных. Такая ответственность установлена законодательно на региональных уровнях. В Москве это Кодекс г. Москвы об административных правонарушениях, глава 5 «Административные правонарушения в области обращения с животными». Почему, например, ст. 5.1 этого Кодекса не делает никакого различия между наказанием за причинение вреда здоровью ребенка и здоровью взрослого? Почему сумма штрафов с физических лиц за любые нарушения (вред здоровью человека, гибель другого домашнего животного и т.д.) ограничена 5 тыс. рублей? Эти вопросы, на мой взгляд, гораздо ближе к рассматриваемому кругу проблем, чем ограничение прав граждан в распоряжении своей собственностью.

Домашние (и не домашние) животные, кстати, законодательно рассматриваются как собственность (имущество) их владельцев. Согласно ст. 137 ГК: «К животным применяются общие правила об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное». А действующее законодательство согласия проживающих рядом соседей на приобретение и содержание домашних животных не требует…».