— Одна из важных статей расхода при сделках с недвижимостью — это налоги. Сократить сумму, которой продавец или покупатель жилья должен поделиться с государством, помогает удобный инструмент — налоговое планирование.

Первый шаг налогового планирования — определить свой статус налогового резидентства. Этот статус имеет ключевое значение — он влияет на ставку НДФЛ и возможность применения налоговых вычетов. 

Так, налоговые резиденты РФ должны уплачивать НДФЛ по ставке 13% или 15% — если налоговая база выше 2,4 млн рублей. 

Для налоговых нерезидентов РФ доход от сделок с недвижимостью облагается налогом по ставке 30%. 

Как получить вычет при покупке жилья

Второй шаг планирования — рассчитать суммы вычетов, предусмотренных законодательством.

Налоговые нерезиденты РФ пока не имеют права на вычеты. Однако Минфин России обсуждает возможность дать налоговым нерезидентам возможность получать имущественный налоговый вычет в размере фактически осуществленных и документально подтвержденных расходов на приобретение имущества. 

Вернуть часть уплаченного НДФЛ можно получить в следующих ситуациях:

1. При строительстве или покупке готового жилья или земельного участка для ИЖС. Вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не может превышать 2 млн рублей.  

2. Погашение процентов по кредитам на строительство или покупку жилья или на рефинансирование таких кредитов. Вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на проценты и ограничен 3 млн рублей, если кредит был получен после 2014 года. При рефинансировании кредитов, выданных до 2014 года, ограничение не применяется. 

Нюанс для семейных пар

С мая 2023 года при приобретении имущества в совместную собственность сумма вычета ограничивается суммой, которую потратил каждый супруг. До этого размер вычета был пропорционален долям совладельцев жилья. Вычет могут получить оба супруга, если заявленная обоими сумма не превышает 2 млн рублей.

Какие вычеты можно получить при продаже жилья

При продаже недвижимости можно получить один из двух типов вычета: 

1. Вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости;

2. Альтернативный вычет в размере 1 млн рублей — без представления в налоговые органы подтверждающих документов. 

Часто возникают вопросы, какие расходы можно учесть для получения вычета. Например, можно ли учесть расходы на риелторские услуги или ремонт квартиры:

• Услуги риелтора. ФНС России в своём Письме № БС-19-11/93@ от 14 апреля 2020 отмечает, что расходы на оплату риелторских услуг не указаны в перечне расходов на приобретение недвижимости, установленном п. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ, поэтому вычесть из их дохода от продажи недвижимости не получится. 
• Ремонт. Что же касается ремонта, все зависит от его вида: так, косметический ремонт явно не относится к приобретению квартиры, а вот расходы на ремонт квартир с черновой отделкой вполне можно заявить для уменьшения налоговой базы по НДФЛ. 

Налоговый вычет по ипотеке: как вернуть из бюджета 390 тысяч рублей

Подробнее

Чтобы получить вычет, нужно подробно перечислить в договоре о приобретении недвижимого имущества выполненные отделочные работы. Если застройщик передает квартиру налогоплательщику в состоянии, непригодном для проживания, тот имеет право учесть расходы на приобретение строительных материалов и проведение работ в качестве имущественного вычета при последующей продаже. Для этого нужно будет предоставить подтверждающие документы. 

В случае дарения или наследования, налогоплательщик имеет право учесть документально подтверждённые расходы дарителя или наследодателя на приобретение объекта. 

Налоговые нерезиденты, по общему правилу, не вправе применить имущественный вычет при продаже недвижимости, но есть нюанс: если квартира приобреталась в совместную собственность с налоговым резидентом РФ, можно заключить соглашение о распределении дохода от реализации имущества. Тогда совладелец-резидент может заявить имущественный вычет на всю причитающуюся ему сумму дохода по такому соглашению.

Когда платить налог вообще не нужно

Выше мы разобрали варианты получения имущественного вычета, то есть уменьшения налоговой базы по НДФЛ налога при сделках с недвижимостью. Возникает вопрос: а бывают ли случаи, когда физические лица вообще не платят налог с дохода от продажи недвижимого имущества? Если кратко – да, при соблюдении некоторых условий. 

Как изменится налогообложение недвижимости

в 2025 году

Узнать

Первое, на что нужно обратить внимание — это срок непрерывного владения недвижимостью. Если он превышает пять лет, недвижимость может быть продана без уплаты НДФЛ. Срок исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в ЕГРН (едином государственном реестре недвижимого имущества).

В некоторых случаях срок непрерывного владения исчисляется особым образом:

Особняком стоят случаи, когда объекты недвижимости были разделены или объединены. Раньше минимальный срок владения таким жильем отсчитывали с даты регистрации права на новые объекты. Новые правила, вступающие ретроспективно в силу с 1 января 2024 года, внесли определённые изменения.

При продаже жилых помещений или долей в них, образованных в результате их реконструкции, минимальный срок владения будет отсчитываться со срока нахождения в собственности исходного помещения.

Для семей с детьми предусмотрены отдельные положения. Семьи с двумя и более детьми до 18 лет освобождаются от налога при продаже единственного жилья и земельного участка, на котором расположено указанное жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия:

• возраст детей до 18 лет (или до 24 лет, если ребенок учится очно);
• до 30 апреля следующего года налогоплательщик или члены его семьи приобрели в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства оплатили полную стоимость жилого помещения по договору;
• общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади или в размере кадастровой стоимости проданное имущество.
• кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;
• налогоплательщику (членам его семьи) на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения;

Указанный порядок распространяется и на случаи, когда доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.

Льготный трёхлетний срок непрерывного владения также применяется в следующих случаях: 

1. Недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества;

2. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3. Это единственное жилье. Налоговые органы тщательно проверяют наличие права собственности на другие объекты недвижимого имущества и доли в них, и, если такие находятся, в льготе отказывают. 

Примечателен недавний спор налогоплательщика с ФНС. Налогоплательщик заявлял, что продал единственное жилье — остальные принадлежащие ему помещения для проживания непригодны. Однако налоговый орган представил суду данные о том, что у налогоплательщика имеется еще одно жилое помещение — следовательно, отказ в льготе обоснован. 

Суд, в свою очередь, указал: факт пригодности жилья для проживания устанавливается не самим налогоплательщиком, а межведомственной комиссией на основании Постановления Правительства Российской Федерации № 47 от 28.01.2006. 

Налог при сделках с коммерческой недвижимостью

Доход, полученный от реализации коммерческой недвижимости, не подлежит освобождению от налогообложения, даже при соблюдении непрерывного срока владения недвижимым имуществом (три или пять лет). 

При продаже жилой недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности можно не платить налог — главное, чтобы были соблюдены условия, которые мы рассмотрели выше. С вычетами ситуация немного сложнее. Согласно действующим положениям НК РФ, к жилому недвижимому имуществу, которое использовалось в предпринимательской деятельности, а затем было реализовано, не могут быть применены имущественные налоговые вычеты. 

Как сэкономить на налогах при продаже апартаментов

Подробнее

Налогоплательщики, ведущие предпринимательскую деятельность с использованием жилой недвижимости, могут воспользоваться вычетом на профессиональный доход при её продаже:

• в размере документально подтвержденных расходов,
• либо в размере 20% от общей суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Чек-лист по налоговому планированию 

Итак, суммируем все вышенаписанное в краткие рекомендации, ведь любая сделка с недвижимостью — сделка на крупную сумму, размер налога с которой хочет уменьшить каждый: 

1. Решите, в каком налоговом статусе — резидента или нерезидента РФ — будет проведена сделка, так как от этого это зависит и ставка НДФЛ, и возможность применения вычетов;

2. Выясните состав расходов, которые могут быть учтены при приобретении или продаже недвижимости;

3. Определите оптимальный момент для сделки с точки зрения персональных налоговых последствий — например, с учетом минимального срока владения;

4. Учтите тип реализуемой недвижимости — коммерческая или жилая. От этого будет зависеть возможность заявления имущественного или профессионального вычета, а также возможность получить освобождения от уплаты налога.