На владельцев квартир  недавно обрушились сборы на капремонт, в ближайшее время к ним добавится налог на недвижимость, рассчитываемый по новым правилам. Схема оплаты утверждалась в 2014 году, по ней платежи рассчитываются исходя из рыночной стоимости квартир, которая тогда, мягко говоря, была выше, чем сейчас. На данный момент складывается ситуация, при которой у значительного числа жителей столицы кадастровая стоимость квартир выше рыночной. Подсчитывая новые траты, мы связались с экспертами и узнали, к чему готовиться.

Готовим деньги?

Действительно ли россиян ждут серьезные финансовые выплаты? Многие эксперты отмечают, что озабоченность ростом отчислений из-за изменения кадастровой стоимости преждевременна. Цены на квартиры падают сейчас в долларовом эквиваленте, рублевые цены меняются не сильно, соответственно, большей части населения бояться пока нечего.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», предлагает готовить дополнительные деньги  владельцам  дорогих квартир:

- В следующем году мы будем оплачивать налог на недвижимость уже по совсем другим правилам (отталкиваясь от кадастровой, а не рыночной стоимости недвижимости). Тем не менее, для основной части граждан, владеющих обычными квартирами (эконом-класс), налоговое бремя возрастет неощутимо. Кроме того, не будем забывать, что законом предусмотрены вычеты. В большей степени новые правила ударят по владельцам жилья бизнес- и элитного класса.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что постепенное введение налога и постоянное обновление кадастровой стоимости создаст эффект подушки при падении цен, и население, скорее всего, не ощутит отрицательных моментов.

- Пока не стоит паниковать из-за возможной разницы в налогообложении. Во-первых, существенно цены снизились пока лишь в долларах. Снижение рублевых цен началось в этом году, и пока носит скорее неявный характер – благодаря торгу и скидкам. В будущем ожидается снижение уже заявленных ценников, что может вызвать реальное беспокойство у собственников по поводу разницы с кадастровой оценкой, – рассказывает эксперт. – Однако налог от кадастровой стоимости в принципе будет вводиться постепенно, к тому же сама кадастровая стоимость будет обновляться, планируется, что, например, в Москве обновление будет происходить раз в два года. Вот если после следующего обновления разница с реальной рыночной ценой будет слишком большой, это может привести к обоснованному недовольству собственников. Пока же речь скорее будет идти о несоответствиях в отдельных квартирах, но не об общерыночном тренде. Для людей главное, чтобы кадастровая оценка была корректной, и чтобы существовали реальные инструменты ее оспаривания, с чем сейчас есть некоторые проблемы. То есть важен не столько орган, который будет этим заниматься, а продуманность самого механизма.

Как будут смотреть на это жители, ведь кроме нового налога теперь действует программа капремонта, которую с этого года чувствуют на себе собственники квартир? Ирина Щербина, специалист по недвижимости:

- Кадастр недвижимости формировался в годы самых высоких цен. Да, граждане будут недовольны, когда к ним начнут приходить платежки с указанием налога. Но, как у нас обычно бывает – поропщут и привыкнут. Во-первых, налог за единственное жилье, особенно небольшой площади, окажется вполне посильным для большинства граждан. Во-вторых, пенсионеры будут иметь льготы. Серьезные проблемы с кадастровой оценкой могут возникнуть скорее по загородной недвижимости, а не по городской. Вот там как раз масса неучтенных, недостроенных или незарегистрированных должным образом объектов и первые несколько лет обязательно будут судебные прецеденты.

Приводит эксперт и довольно грустный вывод:

-  В целом же постепенно все войдет в нормальное русло и спустя несколько лет станет нормой. Наш народ еще и не такое переживал.

Госоценка  все изменит?

Представители законодательной ветви власти недавно выступали с инициативой о введении единой госоценки, она должна избавить от досадных перекосов и несоответствия стоимости рыночной и кадастровой. Действительно ли эта мера улучшит ситуацию?

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина:

- Есть примеры, когда владельцы вторичной недвижимости не согласны с её кадастровой стоимостью. Такая ситуация связана с тем, что оценка в ряде случаев могла проводиться недостаточно детально, без учета факторов, которые могут снижать стоимость объекта. Если институт единого госоценщика будет принят, то возможно, суды будут с большим доверием относиться к заключением и экспертизам данной структуры. Если команду составят высокопрофессиональные специалисты, которые смогут осуществлять оценку жилья с учетом целого комплекса факторов и поправлять огрехи, допущенные при оценке кадастровой стоимости, то создание единого госоценщика можно считать актуальной мерой.

Игорь Быковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-сервис»:

-  Создание института единого госоценщика может привести к тому, что оспорить выведенную его специалистами кадастровую стоимость будет невозможно. Да и где гарантии, что на первом плане у государственных оценщиков будет не наполняемость бюджета, а интересы простых граждан.

Ирина Щербина:

- К созданию единого госоценщика отношусь отрицательно. Еще одна чиновничья контора, которую надо будет содержать из налогов. Росреестра хватит вполне. Думаю, что не надо плодить дополнительные структуры с похожим профилем работы.

Что надо сделать для переоценки?

Приведенные выше мнения свидетельствуют о том, что переход на новое налогообложение благоприятно смогут перенести не все категории собственников, кроме того, многие эксперты не верят в перспективы госоценки. Какие же шаги предпринять для защиты своей собственности? Что нужно сделать, чтобы налог на недвижимость соответствовал ее стоимости? Рассказывают эксперты.

Игорь Быковский призывает взвесить все обстоятельства, возможно, дело того не стоит:

- Чтобы добиться пересмотра суммы налога, для начала надо пройти процедуру оспаривания кадастровой стоимости имущества. Это делается через суд. Но при этом следует учесть, что дело это довольно долгое и затратное. Так что прежде чем браться за нее, нужно взвесить: стоит предполагаемая выгода потраченного времени и денег? При этом нужно учесть, что в случае вынесения решения суда в вашу пользу налог за тот год, за который уже был произведен расчет налога, заплатить все равно придется: квитанция с налогом на имущество по новой кадастровой стоимости придет только в следующем году.

Если вы все же решились, специалист выделяет моменты, на которых стоит остановиться.

- Кадастровая оценка по закону проводится не чаще, чем раз в пять лет. Когда она последний раз проводилась, можно узнать в кадастровой палате, на сайтах Росреестра и Минэкономразвития. Это важно, потому что за время судебных тяжб может подойти срок новой кадастровой оценки и старая, оспариваемая, уже будет не актуальна, – делится Быковский. – Если все же вы считаете, что кадастровая стоимость вашего имущества неоправданно завышена, и оно столько не стоит, есть смысл написать заявление о признании кадастровой стоимости равной рыночной, но и в этом случае то, что начислено, заплатить придется, поскольку на ранее возникшие правоотношения приравнивание кадастровой стоимости к рыночной не распространяется.

Когда имеет смысл обращаться в суд?

Светлана Бирина говорит о том, что при определенных вариантах развития событий обращаться в суд надо:

- Если реальная рыночная стоимость находится ниже установленной суммы, то собственнику необходимо обратиться в суд для защиты своих прав. По сути, это единственный инструмент, позволяющий владельцам квартир пересмотреть кадастровую оценку жилья. Разумеется, свои доводы нужно подкрепить заключением от независимой оценочной компании. Её специалисты должны осуществить необходимую экспертизу и дать заключение о стоимости рассматриваемого объекта.

Делится своими соображениями на счет отечественной  судебной системы Ирина Щербина:

- Играет роль тот факт, что судиться с системой нелегко. Для прохождения суда по оспариванию кадастровой цены требуется оценка лицензированного оценщика, что тоже стоит денег. Для вторичной недвижимости Москвы отчет об оценке стоит от 4 000 до 5 500 руб.
Сам налог за год  в среднем обойдется в ту же сумму. Таким образом, для эконом-класса судиться будет нецелесообразно.

Юридические аспекты

Светлана Матвеева, заместитель генерального  директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть  офисов недвижимости», рассказывает о необходимой информации, которую нужно знать, чтобы обращаться с этим делом в суд:

- Оспорить кадастровую стоимость в суде можно, предъявив требование установить рыночную стоимость объекта либо требование об изменении стоимости из-за выявления недостоверных сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости (однако если такой ошибки нет, то правомерен лишь первый вариант).

Отдельно останавливается эксперт на аспектах передачи дела:

- Для того чтобы подать документы в суд, необходимо сначала передать кейс в специальную комиссию. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости будет создаваться организацией, которая занимается государственной кадастровой оценкой в вашем регионе. Если стоимость рыночная отличается от кадастровой более чем на 30%, эта комиссия примет решение об изменении кадастровой стоимости, и приравниванию её к рыночной. Если стоимость отличается более чем на 30%, необходимо положительное экспертное заключение. На рассмотрение заявления дается месяц со дня его подачи в комиссию. После этого гражданину сообщается о согласии в пересмотре или об отказе. После отказа вы можете идти в суд. Можно обратиться в суд и сразу заплатив пошлину. Это заявление нужно передать в областной суд либо его аналог в других субъектах РФ. Столичным жителям – в Московский городской суд. Также нужно передать кадастровую справку и нотариальную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект. Вдобавок к этому берем отчет и экспертное заключение оценщиков. Это означает, что нужно заранее обратиться в специальную организацию для проведения оценки (не забываем о стоимости их услуг).