С супружеской собственностью связано большинство сделок с недвижимостью, и для их грамотного проведения агенту важно знать не только о том, согласны ли муж или жена на продажу объекта. Важен еще и налоговый аспект сделки — кто из супругов будет делать отчисления в государственный бюджет.
Главное налоговое правило сделок с супружеской собственностью — знать, кто из совладельцев недвижимости заплатит налоги с ее продажи.
По общему правилу налоги платит титульный собственник. Но российское законодательство и ИФНС не обязывают жестко следовать этому порядку: супруги вправе распределить доход от продажи между собой и подать две налоговые декларации.
В такой ситуации нужно иметь в виду, что некоторые налоговые инспекции не принимают соглашения от супругов на распределение дохода в простой письменной форме, а требуют документ в нотариальной форме.
И еще один нюанс: подобное соглашение необходимо подготовить в том налоговом периоде, в котором получен доход от продажи.
В каких случаях выгодно распределять доход от продажи недвижимости?
1. Один супруг — налоговый резидент, а второй — нерезидент.
Налоговый резидент — это гражданин России, живущий на ее территории более 183 дней в один календарный год. Если же гражданин прожил 183 дня и больше за границей, то он считается налоговым нерезидентом.
Налог с продажи недвижимости для резидента составляет 13%. Он имеет необлагаемый налогом 1 млн от продажи квартиры (в случае продажи нежилого фонда — 250 тыс.). В то же время супруг-нерезидент заплатит 30% полной цены продажи. В таком случае выгодно распределить доход так, чтобы нерезидент получил 0% прибыли, а резидент — 100%.
2. У одного супруга истек минимальный срок владения жильем для его продажи без налога и декларации, а у второго — нет.
Например, супруги купили квартиру. Для жены это единственное жилье и другой недвижимости у нее в собственности нет, а муж имеет еще и добрачную квартиру. В таком случае через четыре года после покупки у мужа минимальный срок владения еще не истечет, а вот у жены уже закончится.
В подобной ситуации эксперт советует заключить брачный договор о том, что эта квартира — собственность жены. Тогда объект станет ее личным и единственным жильем. Также супруги могут распределить доход от продажи. Эксперт советует сделать это следующим образом: жена получает 100%, а муж — 0%.
Распределение дохода от продажи совместной недвижимости супругов важно прописать в нотариально заверенном договоре купли-продажи.
Однако здесь есть подводные камни. Такое распределение доходов не устраивает Министерство финансов РФ. Поэтому 12 октября 2021 года оно опубликовало письмо № 03-04-05/82492, в котором сказано:
«Если действия перед продажей объекта недвижимого имущества направлены на изменение режима владения таким имуществом в целях освобождения от налогообложения доходов от его реализации, которые, в частности, при отсутствии указанных действий облагались бы налогом на доходы физических лиц, то, по мнению Департамента, освобождение неприменимо».
Таким образом, Минфин РФ не одобряет заключение брачного договора ради того, чтобы жилье стало единственным для одного из супругов. Судебных прецедентов со ссылкой на письмо Минфина в практике Вадима Баранчи и его коллег пока не было, однако эксперт не исключает, что они могут появиться уже в следующем году по итогам декларирования доходов от 2021 года.
3. Один супруг использовал имущественный вычет при покупке квартиры, а второй — нет.
Существует два вида таких налоговых вычетов:
- На покупку жилья или строительство загородного дома.
- На погашение процентов по ипотеке.
В таком случае эксперт советует распределить доход от продажи квартиры в пользу жены.
Даже если квартира титульно оформлена на одного супруга, второй имеет право получить за нее имущественный вычет, но при соблюдении двух условий:
- Между супругами не заключен брачный договор.
- Ранее он не использовал право на вычет в полном объеме.
В каких случаях супруги могут не отчитываться о продаже квартиры?
1. У обоих супругов истекли минимальные сроки владения жильем для его продажи без налога и декларации (три года или пять лет).
2. Если цена недвижимости не превышает фиксированный имущественный вычет, но с учетом правила «70% кадастра».
доход с продажи квартиры не облагается налогом, если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости, а также если квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
В декларации 3-НДФЛ вашим клиентам можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у них в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн рублей, а для иного имущества (гаражи, автомобили, апартаменты, бани и другие нежилые помещения) — 250 тыс. рублей.
При продаже нескольких объектов недвижимости в течение календарного года имущественный вычет рассчитывают исходя не из цены каждого объекта, а из их совокупной стоимости. Например, если супруги продали одну квартиру за 5 млн рублей, то они смогут уменьшить налогооблагаемую базу до 4 млн. Если же они продали две квартиры — одну за 5, другую за 4 млн рублей, — то общая сумма налогооблагаемого дохода составит 9 млн рублей (5 млн рублей + 4 млн рублей — 1 млн рублей = 8 млн рублей).
Важно помнить, что на налоговых нерезидентов право имущественного вычета не распространяется. Им подавать налоговую декларацию необходимо при продаже недвижимости на любую сумму.
3. Супругами соблюдены все пять условий федерального закона № 382-ФЗ от 29.11.2021. Этот закон позволил налогоплательщикам с двумя детьми получить освобождение от налога на продажу жилья в следующих случаях:
- При наличии двух несовершеннолетних детей.
- Если в том же году или до 30 апреля следующего года они купили другую квартиру или дом (либо полностью оплатили договор об участии в ЖСК или ДДУ).
- Если площадь или кадастровая стоимость купленного жилья больше, чем площадь или кадастровая стоимость проданной квартиры.
- Если кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.
- Если в их собственности нет иного жилого помещения (с долей семьи более 50%), площадь которого больше приобретенного.
Во всех вышеописанных случаях супруги могут не подавать налоговые декларации, но им нужно подготовить письменные пояснения.
Эксперт предупреждает, что неправильная оценка налоговых рисков может привести к проблемам у ваших клиентов — например, к штрафам. Более того, если сумма неуплаченных налогов по всем сделкам за три года будет превышать 2,7 млн рублей, то в отношении вашего клиента возбудят уголовное дело по статье 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов).
Подробнее об этих и многих других юридических нюансах налогообложения в сделках с супружеской собственностью — в записи мастер-класса Вадима Баранчи на YouTube.
