Налоговый вычет для арендатора. Пострадает владелец

По итогам трех кварталов 2017 года, по данным департамента экономической политики и развития Москвы, было подано более 25 000 налоговых деклараций и приобретено порядка 1900 патентов. От сдачи квартир в аренду за девять месяцев город получил почти 1,3 млрд руб. налоговых платежей. Хотя это на 15% больше всего 2016 г., это совсем немного. В Москве сейчас арендуется около 420 000 квартир (10% от всего объема рынка), говорит Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН. То есть около 6% арендодателей платят налоги. По данным эксперта, в среднем раз в 1,5 года в сдаваемых квартирах меняется арендатор.  

Есть что собирать

Власти активно ищут возможность увеличить собираемость налогов. Минстрой РФ придумал новый способ вынудить собственников сдаваемого в аренду жилья заплатить налоги. Чиновники планируют привлечь к своей инициативе арендаторов: им будет предложено получать налоговый вычет из оплаты аренды в размере 13%. 

Проект Минстроя – попытка введения нового механизма, стимулирующего выход рынка арендного жилья в легальную зону, замечает Анастасия Иванчихина, юрист практики налогового права адвокатского бюро «Линия права».  «Инициатива нацелена преимущественно на сегмент «масс-маркет», так как в дорогих сегментах в большинстве случаев сделки походят «в белую», - замечает Ольга Широкова, директор департамента управления продажами жилых проектов компании Knight Frank.

Получить вычет по мысли чиновников могут те, кто не успел его оформить с покупки квартиры или дома. Если вычет не получен полностью, до конца его можно использовать при аренде жилья.

Что выиграют наниматели?

На первый взгляд кажется странным, что государство хочет получить от одних 13%, чтобы отдать эти же проценты потом другим. Пользователи cian.ru объясняют, почему государство идет на такую схему, и какая реальная выгода арендатора.

Размер налогового вычета для нанимателей предлагается установить такой же, как при покупке квартиры, – 13% от фактически понесенных расходов, но вычет этот делается из налоговой базы (стоимостной характеристикой объекта налогообложения) в 2 млн рублей. Получается, что за несколько лет арендатор сможет вернуть 260 тыс. руб., т. е. 13% от 2 млн руб., но не более.

Получается, если снимать «однушку» за эти же условные 30 тыс. рублей, за год придется отдать собственнику жилья 360 тыс. рублей. Налоговый вычет в таком случае составит 46800 рублей. Добавим к этому: вернуть налоги смогут наниматели, не пользовавшиеся вычетом при покупке жилья. Чтобы получить вычет, арендатор должен предоставить договор найма и подтверждение платежей.

Чем рискуют собственники?

Посетитель сайта под ником Светлана Смогина предупреждает, что арендодатель, чья квартира окажется в базе налоговой службы, рискует столкнуться с непредвиденными затратами: «Велика вероятность, что его квартира будет считаться объектом бизнеса и при ее продаже ему придется заплатить подоходный налог независимо от срока владения. В данном случае квартира станет имуществом, используемым в предпринимательской деятельности».

Анастасия Иванчихина подтверждает эти опасения. Юрист говорит, что в случае, если квартира приобреталась физическим лицом с целью ее использования не для удовлетворения потребности в жилье, а для извлечения прибыли (в том числе, если она какое-то время сдавалась в аренду), доход от реализации квартиры с большой вероятностью будет признаваться налоговым органом доходом, полученным от предпринимательской деятельности. Данная позиция подтверждается соответствующими разъяснениями Минфина России (см. письмо Минфина России от 11.06.2015 № 03-04-05/33984).

Также юрист напоминает о прочих рисках, которые понесут арендодатели, легализовавшись. Собственник-предприниматель теряет возможность на освобождение от НДФЛ и налоговый вычет: «Согласно положениям, п. 17.1 ст. 217 НК РФ и ст. 217.1 НК РФ доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (не менее 5 лет по общему правилу), освобождаются от обложения НДФЛ. Однако, к доходам, полученным от продажи недвижимости, которая непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, применить данные положения нельзя, так как в соответствии с абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ данное освобождение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности».

Право физического лица на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества установлено в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Однако пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ также установлен прямой запрет на применение имущественного налогового вычета в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Таким образом, если операции физического лица (даже не имеющего статус ИП) с недвижимостью будут расценены налоговым органом в качестве предпринимательской деятельности, оно не имеет права воспользоваться льготными положениями, которые установлены гл. 23 НК РФ для налогообложения доходов от реализации недвижимого имущества», – добавляет Иванчихина. Такая позиция подтверждается и разъяснениями налоговых органов (Письмо ФНС РФ от 11.11.2016 № 03-04-05/66376, Письмо Минфина РФ от 08.08.2016 № 03-04-05/46458).

В таком случае, доход от продажи квартиры будет подлежать налогообложению по общей ставке НДФЛ 13%. Аналогично доходы физического лица будут облагаться в случае ведения деятельности как ИП на общем режиме налогообложения, – добавляет эксперт.

Без налогов

Учитывая крайне невысокую доходность рентного бизнеса, даже в Москве, даже с учетом неуплаты налогов, - всего около 4-5% годовых собственники вряд ли будут стремиться «выйти из тени». «Едва ли желание арендатора применить новый налоговый вычет сможет стать весомым аргументом в переговорах с теми арендодателями, которые не регистрируют договоры аренды жилья или заключают их на срок меньше года (что позволяет не осуществлять регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости в силу закона) и не декларируют собственные доходы, преследуя цель налоговой экономии», – заключает Анастасия Иванчихина.

А дополнительные риски арендодатели будут стремиться переложить на нанимателей. «Собственники квартир, которых обяжут платить налоги, вряд ли захотят терять доходы и повысят арендную плату, то есть в конечном итоге квартиросъемщики не получат никакой выгоды», – считает Мария Литинецкая, руководитель «Метриум». Тем более, что с начала этого года, по данным Марии Жуковой, гендиректора компании «Миэль-Аренда», спрос значительно превышает предложение.

Еще вариант: собственники и арендаторы будут попросту договариваться между собой о скидке взамен на отказ от официальной регистрации договора найма жилья.

Государство или «частник» 

Усиление налогового контроля государством идет параллельно с запуском госпрограммы по развитию государственной аренды АИЖК. В Москве у агентства 3 дома, где фонд, образованный АИЖК, сдает квартиры в аренду. В ближайшем будущем АИЖК планирует распространить программу на 14 городов-миллионников. По данным Ирины Балкаровой, управляющего директора АО «АИЖК», около 6,9 млн семей в России готовы арендовать жилье, и 70% рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищных проблем.

Но пока по первым шагам крайне трудно увидеть у государства желание выставить на рынок доступное жилье. Средняя ставка аренды по трем домам в Москве - 65 000 руб. в месяц, минимальная ставка 30 тыс. руб. за студию 20 кв. м. Для сравнения: квартира площадью 33 кв. м у метро «Сокол» без господдержки стоит 33 тыс. руб. в месяц.

Не видит перспектив на данный момент у программы госаренды и Мария Литинецкая. Эксперт считает, что интереса у инвесторов к проектам государства нет: «Перспективы развития госаренды в России пока остаются неясны. Несмотря на поддержку этой программы со стороны властей, инвесторы не проявляют к ней интереса. Говорить о том, что АИЖК станет серьезным конкурентом для частных арендодателей, пока преждевременно».