- Кто такой созаёмщик ипотечного кредита
- Что такое имущественный налоговый вычет
- В каких случаях созаёмщик может получить налоговый вычет
- Как рассчитать размер налогового вычета
- Когда возникает право на налоговый вычет
- Когда выгоднее оформить вычет по процентам
- Как созаёмщику оформить имущественный вычет
- Главное
Кто такой созаёмщик ипотечного кредита
Заёмщик может привлечь к ипотечной сделке третье лицо — созаёмщика, чтобы увеличить шансы на одобрение ипотеки или получить более выгодные условия по кредиту.
Обычно созаёмщиком становится супруг(-а) или родственник заёмщика, но это может быть друг или коллега. Главное, чтобы человек был платёжеспособен и имел хорошую кредитную историю, тогда банк одобрит предложенную кандидатуру.
Заёмщик и созаёмщик несут солидарную ответственность за возврат ипотечного кредита, то есть у них одинаковые финансовые обязательства перед кредитной организацией. Банк в любой момент может обратиться к созаёмщику за их исполнением. При этом жильё может быть оформлено в собственность как на обоих, так и только на основного заёмщика, хотя отвечать за своевременную выплату кредита всё равно будут оба участника договора.
Что такое имущественный налоговый вычет
Налоговый резидент РФ, который купил жилую недвижимость и платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ), один раз в жизни вправе получить имущественный налоговый вычет.
Физические лица уплачивают в бюджет НДФЛ при получении заработной платы, доходов от аренды, продаже недвижимости, доходов с процентов по вкладам, прибыли от инвестиций и т. д. (статья 110 Налогового кодекса РФ).
Если при покупке недвижимости налогоплательщик взял ипотеку, он может дополнительно вернуть НДФЛ со средств, которые он потратил на выплату процентов по кредиту.
Вычет возвращают не с полной стоимости недвижимости, а только с установленных лимитов:
- 2 млн рублей — при покупке или строительстве жилья;
- 3 млн рублей — при погашении процентов по ипотеке.
Если объект стоит меньше 2 млн рублей, имущественный вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно будет использовать, купив другое жильё. Вычет за проценты по ипотеке перенести нельзя.
В каких случаях созаёмщик может получить налоговый вычет
Созаёмщик будет иметь право на имущественный налоговый вычет и вычет по процентам, если одновременно соблюдены следующие условия:
1. Ипотечный объект оформлен в собственность как заёмщика, так и созаёмщика.
2. Созаёмщик платит НДФЛ.
3. Право на налоговый вычет созаёмщик ранее не использовал.
4. То, что созаёмщик несёт расходы по обслуживанию ипотечного кредита, подтверждено документами.
5. Жильё было куплено не у взаимозависимых лиц. К ним относятся родители, дети, бабушки и дедушки, братья и сёстры, супруги, усыновители, опекуны, подопечные.
Первый и четвёртый пункты не действуют, если созаёмщиком по договору выступает муж или жена основного заёмщика.
Приобретённая в браке недвижимость считается общей собственностью супругов, даже если она оформлена только на одного из них (статья 34 Семейного кодекса РФ). Исключением является ситуация, когда супруги заключили брачный договор, в котором оговорено, что владельцем купленного после свадьбы жилья будет кто-то один.
Если брачного соглашения нет, не имеет значения, на кого оформлен объект, кто приносит в семью доход и кто из супругов вносит платежи по кредиту — получить налоговый вычет и вычет по процентам может каждый из супругов в полном объёме.
Пара вправе по своему усмотрению распределить сумму, из которой возвращается вычет: часто её делят 50/50, но можно выбрать и любое другое соотношение.
Муж или жена могут совсем отказаться от получения обоих видов имущественного вычета или получить только один из них — за покупку или по процентам, а второй оставить для другого объекта.
Иван и Анна купили в браке квартиру стоимостью 8 млн рублей. Из них 3 млн рублей они взяли в ипотеку. Супруги являются созаёмщиками по кредиту, брачный договор не заключён, вычеты они ранее не получали.
Оба супруга собираются получить имущественный вычет с этого объекта, распределив доли 50/50. Так как стоимость жилья 8 млн рублей, а к возврату принимают лимит 2 млн рублей, то суммы покупки хватит и на Анну, и на Ивана. Но даже если бы это было не так, остаток вычета допускается перенести на другое жильё.
Сумма взятой ипотеки — 3 млн рублей, то есть полностью лимита хватит только на кого-то одного, а переносить остаток вычета по процентам на другой объект нельзя. Поэтому супруги решили, что распределят доли 100/0 в пользу Ивана, а своё право на вычет за ипотечные проценты Анна реализует в другой раз.
Как рассчитать размер налогового вычета
До 2024 года ставка НДФЛ при получении вычета составляла 13%. Поэтому максимальная сумма, которую можно вернуть:
- за покупку/строительство жилья, приобретённого до конца 2024 года: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей;
- за выплату процентов банку: 3 млн × 13% = 390 тыс. рублей.
С 1 января 2025 года налог на доходы стали рассчитывать по прогрессивной шкале. В ней установлено 5 ступеней — для каждой ступни своя ставка. Эти же ставки применяются при оформлении налогового вычета с доходов, полученных начиная с 2025 года. Лимиты для вычетов остались неизменными: 2 млн рублей при покупке или строительстве жилья и 3 млн рублей — за проценты по ипотеке.
Сумма возврата НДФЛ при приобретении жилья и уплаченным процентам с 2025 года
| Ставка, годовой доход, рублей | Основной вычет, рублей | За проценты по ипотеке, рублей |
| 13% ≤ 2,4 млн | 2 млн × 13% = 260 тыс. | 3 млн × 13% = 390 тыс. |
| 15% > 2,4 млн, но ≤ 5 млн | 2 млн × 15% = 300 тыс. | 3 млн × 15% = 450 тыс. |
| 18% > 5 млн, но ≤ 20 млн | 360 тыс. | 540 тыс. |
| 20% > 20 млн, но ≤ 50 млн | 400 тыс. | 600 тыс. |
| 22% > 50 млн | 440 тыс. | 660 тыс. |
Теперь размер вычетов зависит от годового дохода налогоплательщика.
Налоговый вычет за покупку жилья можно вернуть сразу в полном размере — вся сумма считается полностью уплаченной, даже если при покупке была использована ипотека.
С вычетом по процентам ситуация другая. По нему вернуть НДФЛ можно только с той суммы, которая уже перечислена банку, поэтому получить сразу весь вычет не удастся.
Супруги Павел и Мария взяли ипотеку в 2024 году. За первый год обслуживания кредита они выплатили банку 280 тыс. рублей процентов. Супруги решили, что вычет по процентам получает созаёмщик — Мария.
Ставка налога на доходы в 2024 году была 13% — значит, подав декларацию в 2025 году, она сможет вернуть: (280 тыс. × 13%) = 36,4 тыс. рублей.
Если в 2025 году пара выплатит банку такую же сумму процентов, а годовой доход Марии составит 4 млн рублей, она сможет получить: (280 тыс. × 15%) = 42 тыс. рублей.
Далее ситуация будет повторяться — до полного исчерпания лимита или до погашения кредита.
Если ипотеку брали до 1 января 2014 года, действует другое правило: 13% можно вернуть со всей суммы выплаченных процентов. То есть если заёмщик и созаёмщик взяли кредит в 2013 году и всего заплатили по нему 3,6 млн рублей процентов, то, подав на вычет в 2024 году, они могли бы вернуть: (3,6 млн × 13%) = 468 тыс. рублей.
Когда возникает право на налоговый вычет
Право на имущественный вычет и вычет с процентов по ипотеке возникает после регистрации права собственности на жильё.
Заявить о нем можно со следующего после оформления покупки года: если право собственности на квартиру или дом оформлено в 2024 году, подать декларацию для получения вычета можно с 2025 года.
Ипотечный кредит за квартиру в новостройке, которая только возводится, начинают выплачивать раньше получения права собственности. Вычет по процентам в таком случае рассчитывается с первого платежа по кредиту, но заявить его всё равно можно только после оформления права собственности.
К примеру, если договор долевого участия заключён в 2023 году, а акт приёма-передачи подписан в 2025-м и тогда же зарегистрировано право собственности в Росреестре, то подать декларацию на вычет созаёмщик сможет в 2026 году. Сумма процентов при этом будет считаться начиная с первого платежа в 2023-м.
Ограничений по срокам получения вычетов нет. Их можно получить сразу, а можно и через 10 лет. В том числе это касается закрытой ипотеки — факт выплаты кредита не отменяет права на вычет по процентам.
Напомним, что для получения вычета созаёмщик должен быть оформлен как собственник недвижимости. Если он таковым не является, то не сможет получить вычет, даже если докажет, что вносил средства на ежемесячные платежи. Исключение — если созаёмщиком выступает супруг(-а).
Вернуть налог на доходы можно только за последние 3 года.
Дмитрий был созаёмщиком по кредиту, который выплатили в 2020 году. В 2025 году он решил оформить оба вычета.
Дмитрий сможет вернуть уплаченные налоги только за 2022–2024 годы, декларацию за 2021-й и более ранний период подать не получится, хотя квартира ему уже принадлежала.
Сумму налога на доходы, перечисленного в бюджет за определённый год, можно узнать из справки 2-НДФЛ. Её можно получить у работодателя или самостоятельно скачать из личного кабинета налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Доходы».
Когда выгоднее оформить вычет по процентам
В случае получения вычета по процентам его может быть удобнее и выгоднее оформить сразу за несколько лет, так как этот вычет формируется не единоразово, а накапливается по мере выплаты кредита.
Сумму выплаченных процентов по ипотеке можно узнать, запросив соответствующую справку из банка: в отделении, через интернет-банк или мобильное приложение. Так как созаёмщик является участником кредитного договора, ему предоставят эти данные.
Как созаёмщику оформить имущественный вычет
Имущественный вычет можно получить двумя способами: подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую или передать уведомление о праве на возврат налога работодателю.
1-й способ — подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую
Проще всего это сделать через личный кабинет физлица на сайте Федеральной налоговой службы.
Возврат заявителю делают из суммы НДФЛ, которую он уплатил в бюджет за год, и сразу на весь вычет её может не хватить. В этом случае остаток перейдёт на следующий год и далее — до полной выплаты.
Если созаёмщик оформляет вычет сразу за несколько лет, то заполнять декларацию надо за каждый год возврата отдельно. Скачать программы для заполнения деклараций можно с сайта Федеральной налоговой службы. Важно придерживаться разбивки по годам и не использовать версию одного года для подачи документов за другой.
Для получения налогового вычета к декларации нужно приложить:
- справку 2-НДФЛ за соответствующий год;
- копию паспорта;
- свидетельство о браке, если жильё куплено без заключения брачного договора;
- заявление о распределении вычета между супругами;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- договор купли-продажи жилья и акт приёма-передачи, а при строительстве дома — документы, подтверждающие расходы на его возведение;
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества: чеки, расписки, банковские выписки;
- если объект куплен в ипотеку, надо приложить кредитный договор, актуальный график платежей и справку о фактически уплаченных процентах — её можно получить в банке.
Если созаёмщик не состоит в браке с заёмщиком, принципиальный момент — чтобы в документах об оплате было указано, что именно он внёс платёж. К примеру, созаёмщик может переводить деньги на ежемесячный платёж по ипотеке со счёта, открытого на его имя, и указывать в назначении платежа, на что он направлен.
Проверка декларации в налоговой длится до трёх месяцев. При положительном решении деньги в течение 30 дней зачислят на счёт, который был указан в заявлении.
Имущественный вычет и вычет по процентам можно оформить в упрощённом порядке с 2021 года:
Декларация 3-НДФЛ в этом случае заполняется прямо на сайте налоговой, к ней прикрепляются необходимые документы. Подтверждение расходов налоговая получает в автоматическом режиме — от банков-кредиторов и других налоговых агентов. Хотя для надёжности документы об уплате тоже можно приложить.
Срок проверки при упрощённой схеме сокращается до 30 дней, а деньги на счёт перечислят в течение 15 дней после её окончания.
Некоторые банки в последние годы организовали сервис по оформлению упрощённого вычета через интернет-банк или мобильное предложение. Ранее сервис действовал только для заёмщиков, но в последнее время его стали распространять и на созаёмщиков. К примеру, с начала 2025 года такую возможность предоставляет Сбербанк.
2-й способ — оформить вычет через работодателя
Это позволит получить деньги, не дожидаясь окончания года: зарплату будут платить без удержания налога на доходы. Для этого следует подать работодателю уведомление из налоговой о своём праве на вычет.
Оформить уведомление можно через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы: раздел «Каталог обращений» → «Запросить справку (документ)» → «Заявление о подтверждении права на получение имущественных налоговых вычетов».
К заявлению необходимо приложить копии документов и подписать его с помощью электронно-цифровой подписи, которая формируется в личном кабинете.
Но при получении вычета за проценты по ипотеке такой вариант не слишком удобен: проценты уплачиваются ежемесячно, следовательно, факт уплаты придётся постоянно подтверждать справкой из банка.
В этом случае разумнее обратиться за вычетом ближе к концу года — скажем, в ноябре. Тогда по уведомлению работодатель вернёт НДФЛ сразу за 11 месяцев, а созаёмщику не придётся подавать декларацию и ждать, пока пройдёт камеральная проверка.
Главное
— Созаёмщик по ипотеке обладает теми же правами и обязанностями, что и основной заёмщик.
— Созаёмщик может получить имущественный вычет и вычет с процентов при соблюдении ряда условий: если он имеет право собственности на жильё, есть документы, подтверждающие расходы созаёмщика на выплату ипотечного кредита, и т. д.
— Если созаёмщиком выступает супруг(-а) а основного заёмщика, то он(-а) в любом случае имеет право на налоговый вычет, так как приобретённое в браке имущество считается общим. Исключение — заключение брачного договора с соответствующими оговорками.
— С 2025 года размер вычетов зависит от годового дохода налогоплательщика из-за введения прогрессивной шкалы НДФЛ.
— Созаёмщик не сможет получить вычет, если недвижимость куплена у взаимозависимых лиц.
