Анастасия Ермилова — ипотечный брокер с 12-летним стажем. Она рефинансировала ипотеку тысячам клиентов по всей стране, стала региональным экспертом в сфере кредитования и выпустила свою рубрику на ТВ. Анастасия уверена — сейчас экономика переживает очередной кризис, но при грамотном планировании можно закрыть часть кредитов и ослабить удар по семейному бюджету. Специалист дала журналу N1 несколько советов — как с помощью ипотеки избавиться от долгов, провести оптимизацию займов и правильно вложить активы.
Платить по кредитам будет сложнее
Ипотечный брокер — это посредник между клиентом и банком. Первоочередная задача брокера — удостовериться, что клиент точно пройдет проверку банка. Как это работает? Брокер делает анализ кредитоспособности заемщика, подбирает банк и ипотечную программу, помогает собрать и заполнить документы. Нагрузка оценивается при помощи банковской системы андеррайтинга — учитываются скоринговый балл и отрицательный кредитный рейтинг в кредитной истории. На основе полученных данных брокер оценивает вероятность одобрения ипотеки и подбирает подходящего кредитора.
Будни ипотечного брокера, надеюсь, как и ваши, проходят в режиме самоизоляции. Тем не менее, работа продолжается, консультации и сделки проходят онлайн. Лично я уже третий год работаю удалённо, но теперь, по вынужденным причинам, мы все перешли в такой режим.
За мой 12-летний опыт в недвижимости это уже третий кризис. Интересно, что их периодичность — раз в 6 лет. 2008, 2014 и вот уже с конца прошлого года многие эксперты делали прогнозы, что на 2020 год придётся очередной
Каждый кризис не похож не предыдущий. Нужно следить за динамикой, как он будет развиваться, и насколько быстро мы будем из него выходить. При этом уровень закредитованности населения довольно высокий — и автокредиты, и потребительские кредиты, и кредитные карты. Ипотека в этой структуре часто лишь небольшая часть нагрузки на граждан. Массовые сокращения, отпуска без содержания, резкое снижение доходов в малом бизнесе приведут к тому, что платить по своим обязательствам будет гораздо сложнее. У всех россиян возникает вопрос — что делать в таком случае?
Мой вариант — оптимизация
Есть несколько вариантов социальной поддержки населения, в том числе государственной. Но моё мнение — лучше самого себя о заёмщике не позаботится никто. Есть такие инструменты, как кредитные каникулы, реструктуризация. Однако это негативно влияет на кредитную историю и согласно закону об ипотечных каникулах, который действует с середины прошлого года, не все категории граждан могут ими воспользоваться.
Нужно обязательно подтвердить свой официальный доход по справке 2 НДФЛ, а также доказать, что доход снизился на 30% и более, либо нужно официально подтвердить статус безработного справкой из органов социальной защиты населения. Те, кто брал ипотеку со справкой по форме банка или по двум документам, кредитными каникулами воспользоваться не смогут.
Поэтому мой вариант — это оптимизация своих выплат. Необходимо сделать рефинансирование своего ипотечного кредита с дополнительной суммой, чтобы закрыть все свои дорогие обязательства. При этом варианте не возникает никаких негативных последствий для кредитной истории.
Это удачный способ снизить общую финансовую нагрузку. И обязательно нужно сформировать из этой суммы «подушку безопасности», чтобы подстраховаться на несколько месяцев вперёд.
Но у такой схемы есть нюансы. Дополнительную сумму по ипотеке можно взять, когда позволяет стоимость квартиры. То есть банк может выдать максимум до 70-80% от цены квартиры. При этом учитывается оценка сегодняшней стоимости жилья, а не той, которая была на момент покупки. Например если год назад квартиру покупали без первоначального взноса, то рефинансирование с дополнительной суммой сделать не получится — не пройдём по оценке. Так же нельзя заложить в ипотеку при покупке квартиры дорогие кредиты. Это можно сделать только при рефинансировании действующей ипотеки.
Как вариант, можно использовать закрытие кредитов при переезде с увеличением жилплощади. К примеру, семья переезжает из 1-комнатной в 2-комнатную, гасит с продажи дорогие кредиты, а недостающую сумму для покупки квартиры берет дешёвым ипотечным займом. Платёж становится гораздо меньше.
Такая схема особенно привлекательна, если у клиентов есть сертификаты — материнский, федеральный или региональный. Напомню, что сейчас за третьего ребёнка выделяют 450 000 рублей.
Решение по рефинансированию сегодня можно получить по двум документам — паспорту и СНИЛС. Если ваша кредитная история благонадёжная, нужно пользоваться этим прямо сейчас. Возможно, программы рефинансирования в ближайшее время будут сворачиваться.
Активы лучше вложить сейчас
Брать ипотеку сейчас или подождать снижения цен — очень субъективный момент. Приобретение жилья у каждого происходит в своих обстоятельствах. Например у кого-то есть сертификаты, материнский капитал. Нет смысла оставлять эти активы без дела в текущей экономической ситуации — они обесцениваются. Тем более, условия позволяют получить эти средства в пользование почти сразу после рождения ребёнка.
Для молодой семьи это приличная сумма для расширения имеющегося жилья на одну комнату или для первоначального взноса, если его нет в денежном эквиваленте. И несмотря на повышение некоторыми банками процентных ставок, платежи по кредитам получаются комфортными. В случае, если вы снимаете квартиру, перевести ваши платежи в ипотечные выгоднее, чем платить арендодателю.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости объективно? Рынок замер в ожидании. Заявки на продажу и покупку квартир есть, но их приходится откладывать по причине всеобщей самоизоляции. МФЦ работают по записи, функционирует только часть банков.
Несмотря на то, что Центробанк оставил ключевую ставку на прежнем уровне, большинство банков подняли процент по ипотечным кредитам на 1-1,5 пункта. Но всё ещё есть возможности прокредитоваться по старым условиям — от 8,5 до 9%. Такие ставки ещё остаются и на покупку недвижимости, и на рефинансирование. Банки работают, заявки принимаются дистанционно. При этом банки идут в сторону увеличения размера первоначального взноса и ужесточения условий, появились целые отрасли экономики, которые находятся в группе риска и которые не хотят кредитовать — туризм, гостиничные услуги, индустрия развлечений.
Вообще, в этот период обращений по ипотеке стало ощутимо меньше. Все буквально напуганы текущей ситуацией, просчитывая, что кредиты нечем будет оплачивать. Если говорить о прогнозах, то скорее всего ставки и дальше будут увеличиваться на фоне роста цен. Законы экономики никто не отменял.
