Лето в разгаре, рынок недвижимости традиционно затих, но внимание к нему не ослабевает. Все понимают, что на этот раз затишье – явление отнюдь не сезонное, а некоторые вообще полагают, что перед бурей. Покупатели с надеждой ждут резкого снижения, если не сказать обвала цен, продавцы надеются на прямо противоположное, и держат руку на «экономическом» пульсе.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Прогнозировать, как поведет себя рынок, когда ситуация в стране далека от нормы и неизвестно, в какую сторону повернется, – дело на редкость неблагодарное. Однако именно в период нестабильности прогноз становится самым востребованным продуктом. Мы попросили экспертов прокомментировать текущую ситуацию на рынке и попробовать заглянуть на несколько месяцев вперед.

Игра на понижение

Непросто сейчас и застройщикам, и риэлторам. Все эксперты отметили общий тренд к снижению цен как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом, как уточнила Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»,  рынок новостроек на экономические изменения отреагировал быстрее:

- Застройщики стали корректировать цены уже с начала 2015 года, но не всегда это выражалось в изменении ценника. Зачастую предлагались большие скидки, доходящие до 15%. А на вторичном рынке процесс идет медленнее, начался он также позже. Например, средняя удельная цена на вторичном рынке замерла только по итогам марта 2015 года, и начала снижение лишь в апреле.

- Главную роль в снижении общих показателей сыграл опережающий ажиотажный спрос на недвижимость в конце прошлого года (когда объем продаж новостроек в Москве почти удвоился) и, конечно, высокие ставки по ипотеке, – такого мнения придерживается Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Даже невзирая на стартовавшую в апреле программу субсидированной ипотеки, которая, безусловно, несколько разогрела рынок, лето также окажется периодом стагнации. При этом тенденции, которые отмечаются с начала года, сохранятся. В том числе более лояльная политика ценообразования застройщиков (в частности предложение скидок или выгодных вариантов рассрочек), снижение уровня ценообразования в новых проектах на старте продаж и т.д.

На вторичном рынке ситуация существенно сложнее. В отличие от рынка новостроек, где начиная с апреля продажи благодаря ипотеке с господдержкой ощутимо выросли, здесь примерно три последних месяца царит затишье – покупатели не готовы брать дорогие ипотечные кредиты. При этом дисконт на вторичке достигает порой 20%. На такие уступки идут далеко не все продавцы, соответственно, квартиры находятся на экспозиции и три, и пять месяцев.

- Из-за того, что на вторичный рынок не распространяются программы кредитования с господдержкой, он сложней переживает данный период, – соглашается Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Без значительного дисконта реализовать свой объект продавцам вторички сложно, потенциальные покупатели видят, что рынок перегрет предложением, наблюдается спад покупательской активности, и значит, можно активно торговаться, рассчитывая на скидки.

Осенние ожидания

Получат ли тенденции, возникшие в первом полугодии, дальнейшее развитие во втором, и если ждать перемен, то каких именно?

Ирина Доброхотова:

- Любые прогнозы в нынешней ситуации будут все-таки относительно условными, поскольку тенденции – как в политике, так и в экономике – сегодня нельзя назвать устойчивыми. Соответственно, любые изменения в ту или иную сторону могут очень быстро как улучшить ситуацию, так и ухудшить ее. Пока же, если отталкиваться от нынешнего состояния рынка, прогнозировать дальнейшую стагнацию я бы не стала. Тем более что худшие прогнозы, которые давали эксперты в начале года, не подтвердились.

С началом осени мы, безусловно, ожидаем активизации. При этом во втором полугодии, скорее всего, сохранится разнонаправленная динамика цен на первичном рынке жилья: в качественных проектах повышение цен, обусловленное в основном ростом строительной готовности объектов, составит 1-2% в месяц, в некачественных возможна коррекция в сторону снижения стоимости метра примерно на таком же уровне. В среднем же по рынку положительной ценовой динамики можно ожидать к концу года, когда все недорогое предложение будет вымыто и начнется очередной цикл развития обновленного рынка.

Софья Лебедева:

- К осени спрос вернется к весенним значениям. Всплеск после летнего затишья будет, но не такой сильный, как в докризисное время. Мы ожидаем роста на 10-15% против 20-25% в экономически стабильный период.

Рынок новостроек сохранит восходящий тренд по объему предложения. Сейчас уже анонсированы новые проекты на территории Москвы и Московской области. Динамика выхода новых проектов вернулась к докризисному уровню. А вот по ценам прогнозируется тенденция к снижению, как в Москве, так и в Московской области.

Алексей Оленев:

- Сейчас довольно сложно предсказать, как сложится ситуация осенью. С одной стороны, рынок не рухнул, как предсказывали некоторые эксперты, а после запуска субсидированной ипотеки, напротив, оживился. И сейчас есть положительные сигналы к его восстановлению: активно выходят новые проекты, цены в отдельных комплексах повышаются по мере роста строительной готовности. На рынок вскоре могут прийти покупатели, которые в декабре 2014 года закладывали деньги в банковские ячейки, а теперь полугодовой срок вклада закончился, и они готовы вложиться в недвижимость.

С другой стороны, если средства, выделенные на субсидирование ипотеки, закончатся, а программа не будет продлена, может начаться ощутимый отток клиентов – платежеспособность ведь не растет.

Ставка на возрождение

Ипотека всегда была драйвером рынка. Вот и сейчас весенняя активность была связана именно с субсидированием ипотечных ставок. Сможет ли запуск госпрограммы оживить рынок?

Алексей Оленев:

- Субсидированная ипотека сейчас хорошо поддерживает рынок. Если ключевая ставка опустится до того уровня, когда кредиты по всем программам достигнут докризисных 11-12%, это также положительно скажется на ситуации. Укрепиться в восходящем тренде рынок сможет после стабилизации экономической ситуации, когда начнет расти платежеспособность, люди  перестанут бояться за свою финансовую стабильность и будут брать кредиты, не опасаясь завтра потерять работу.

Софья Лебедева:

- Сейчас около 80% ипотечных сделок заключается по программе «Ипотека с господдержкой». На остальные 20% приходится покупка квартир по предварительному договору купли-продажи, договоры ЖСК и покупку апартаментов, на которые не распространяется программа льготной ипотеки.  После очередного снижения ключевой ставки стоит ожидать пересмотра ставок по стандартным ипотечным программам и программам для апартаментов.

Можно надеяться, что к концу года ключевая ставка вернется к докризисному уровню, а это значит, что в случае отмены льготной ипотеки не просядет ипотека на первичном рынке.

Ирина Доброхотова:

- Понижение  ключевой ставки с 16 июня до 11,5% годовых, по нашему мнению, должно благотворно (хотя и не так быстро) отразиться на рынке жилья. По нашим оценкам, более доступная ипотека увеличит объем сделок на вторичном рынке примерно на 10%. Соответственно, еще на 10% вырастет и первичный.

Налетай, подешевело!

На вторичном рынке эксперты также ожидают осенней активизации, а не обрушения вследствие большого навеса предложения над спросом. Люди женятся, разводятся, рождаются и умирают, невзирая на кризисы, а потому откладывать решение жилищных вопросов до лучших времен многие не в состоянии.

Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

- Сейчас вторичный рынок – это рынок покупателя. Однако с наступлением осени, скорее всего к октябрю, несмотря на кризис, спрос начнет расти, потому что сделки на вторичном рынке заключаются всегда: людям приходится решать насущные проблемы. Разумеется, экономические факторы, будь то спад или подъем, всегда отражаются на количестве сделок, но это процесс постепенный, и проходит  он без резких скачков.

Дополнительным стимулом роста покупательской активности должна послужить ипотека. В начале июня ЦБ в очередной раз понизил ключевую ставку до 11,5%, вслед за этим многие банки тоже понизили ставки на ипотечные кредиты (средняя ставка сейчас составляет порядка 14%) на покупку вторичного жилья, к сожалению, не до комфортной, но до вполне доступной.

Ирина Доброхотова:

- Те, кто работает на рынке давно, помнят почти 9-месячное затишье на вторичке в 1994-м. В этом году  вряд ли стоит ждать столь длительного застоя. Потребность в решении жилищных вопросов никуда не девается. Так что уже в ближайшие месяцы начнет формироваться новый спрос. Хотя, конечно, многое будет зависеть от стоимости ипотечных кредитов – именно ипотека все последние годы была основным драйвером роста спроса на недвижимость, в структуре  общего роста ее показатель достигал 90% (не путать с общим объемом сделок).

Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости:

- Вероятнее всего, спрос в сентябре несколько оживится, как бывает ежегодно после летних отпусков, но уходить будут наиболее дешевые квартиры в каждом сегменте.

Сейчас, в ситуации неопределенности, некоторые покупатели живут с мыслью о быстром революционном падении цен. Ну, любит наш народ американские горки!

На самом же деле все намного прозаичнее: да, цены падают, но падают медленно. И те собственники продаваемых квартир, кто держится за высокий ценник, проигрывают, поскольку сейчас еще можно было бы продать на 300-500 тысяч дешевле, а через месяц уже придется скидывать 500-800 тысяч рублей.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!