Калининград – самый лучший город для ведения бизнеса по версии журнала Forbes и самый красивый в России по рейтингу РБК в 2013 г. Многие издания называют Калининград лучшим местом для жизни в России и наиболее интересным для переезда на ПМЖ. Несмотря на отмену к 2016 году важнейших для региона таможенных льгот и введение санкций на ввоз продуктов из Европы, город остается привлекательным для инвестиций и покупки недвижимости.
Особенный город в особой зоне
Наша самая западная по географии, культуре и истории Калининградская область расположена на берегу Балтийского моря в окружении стран Евросоюза. Город Калининград основан тевтонскими крестоносцами почти 760 лет назад на болотистой низменности по берегам реки Преголя, впадающей в морской залив. В 1945 году около трети земель Восточной Пруссии отошли к СССР, включая Кенигсберг, который в 1946 году был переименован в Калининград. Это очень красивый город с зелеными улочками, аллеями, парками и сохранившейся старой европейской архитектурой, хотя в годы войны он был разрушен почти полностью.
Обособленное положение вдали от остальной территории России повлияло на жизненный уклад калининградцев. В 2011 году введен режим малого пограничного передвижения, при котором жители Калининградской области могут въезжать в Польшу без визы по специальной пластиковой карточке до десяти раз в месяц и перемещаться по районам и городам Поморского и Варминско-Мазурского воеводств. Такую карточку оформили многие и активно ею пользуются, учитывая, что от центра Калининграда до границы меньше часа езды. В Польше продукты и одежда дешевле на 30%, а качество явно лучше. В 2014 году границу пересекло в два раза больше россиян, чем год назад. Популярны поездки и в другие страны, особенно в Германию и Литву. Иностранцам тоже стало легче посещать область – визу на 72 часа можно оформить прямо на границе.
С января 2006 года на территории Калининградской области действует Закон «Об особой экономической зоне», предоставляя предприятиям льготы по двум направлениям:
1. Налоги для крупных инвесторов: если инвестор вкладывает в предприятие 150 млн руб., то первые шесть лет он вообще не платит налоги на прибыль и налог на имущество, а следующие шесть лет платит только 50%. Проекты не должны касаться добычи нефти или газа, производства спирта или табачных изделий. Исключается оптовая или розничная торговля, ремонт бытовых изделий и финансовая деятельность. Реализация проекта не должна превышать трех лет. В сентябре 2014 г. минимальный размер инвестиций решено снизить со 150 до 50 млн руб.
Пошлины на ввоз: отсутствуют ввозные пошлины и ввозной НДС для товаров, которые потребляются на территории Калининградской области.
2. Пошлины для производителей (действует с 90-х годов): можно ввозить импортные комплектующие и сырье без пошлин и без пошлин вывозить готовый товар в Россию, если добавленная на территории Калининграда стоимость (трудозатраты, сырье) составляет не менее 30% цены товара. Самый успешный пример: завод «Автотор» с «отверточной» сборкой автомобилей BMW, Kia и General Motors, который вносит в казну треть налогов.
3. Эта главная льгота, на которой строилась экономика области и которая помогла открыть бизнес сотням предприятий и повысить уровень производства, перестанет действовать с 1 апреля 2016 года в связи с вступлением России в ВТО.
«Проблема 2016»
Отмена таможенных льгот на ввоз сырья и комплектующих и вывоз произведенной продукции в Россию может привести если не к экономической катастрофе в Калининградской области, то к глубокому кризису – могут пострадать сотни предприятий и десятки тысяч занятых в производстве людей. Правительство собирается оказать помощь предприятиям – компенсировать потери из бюджета, о чем говорилось во время визита Д. Медведева в Калининград в мае 2014 года. Эта помощь коснется тех, кто сохранил работникам места и прежнюю зарплату и не имеет задолженностей по налогам. Есть и другие идеи выхода из ситуации – снизить НДС или помочь сборочным предприятиям переквалифицироваться в производителей, поставляя комплектующие для крупных заводов, что предложил, например, тот же «Автотор» компаниям, которые обанкротятся после отмены льгот.
Недвижимость строят и покупают
Калининградцы терпеливы, сильны и креативны и найдут пути решения грядущих экономических проблем. В этом не сомневаются и жители Москвы, Санкт-Петербурга, Урала, Сибири и других регионов, которые продолжают охотно приобретать недвижимость в эксклаве. Статус особой экономической зоны не дает никаких преимуществ частным владельцам недвижимости, льготы касаются только крупных инвесторов – юридических лиц-резидентов зоны, которые вкладывают более 50 млн руб. и освобождаются от уплаты налога на имущество. Особый статус влияет косвенно, привлекая активных и деловых людей в регион, которые покупают для себя жилье и офисные помещения или инвестируют в недвижимость свободные деньги.
Борис Сытьков, генеральный директор ООО «1000 УСЛУГ», г. Калининград:
«Статистика нашей компании (за 6 месяцев 2014 года) показывает, что около 34% сделок по покупке недвижимости происходит с приезжими из других регионов России, в частности, из Москвы и реже – из Санкт-Петербурга. По нашим наблюдениям, лишь единицы покидают Калининградскую область, уезжая в Севастополь или за границу (к сожалению). Интерес возрос, непрерывно рос с 2011 года и продолжает расти. Плюс ко всему обязанность застройщиков страховать гражданскую ответственность по 214 ФЗ с этого года позволяет более активно вкладывать в долевое строительство. Как следствие – новостройки растут, как грибы после дождя».
Действительно, по данным Росстата, в I квартале 2014 года в Калининградской области введено 230 тыс. кв. м жилья, что в 2,7 раза больше, чем в I квартале 2013 года.
Что движет людьми, в чем привлекательность города и области для тех людей, кто решил вложить в покупку квартиры свои деньги или переехать сюда жить? Не считая близости к Европе, здесь мягкий (хотя слегка ветреный и дождливый) балтийский климат с теплой зимой и нежарким летом, незамерзающее море, дюны с соснами, уникальные архитектура и интеллектуальное наследие.
«Привлекательные моменты – несомненно, – уточняет Борис. – Напомню, что по версии журнала Forbes, Калининград является самым благоприятным городом России для ведения бизнеса. Добавлю, что до 2020 года Калининград будет развиваться по отдельной программе развития: 446 млрд рублей из федеральной казны – уменьшится, думается мне, в пользу Крыма слегка. 2018 год – ЧМ по футболу, не стоит объяснять».
В Калининграде будут проходить матчи чемпионата мира по футболу. В городе планируют построить роскошный стадион на острове Октябрьский. Недавно, правда, федеральные власти выразили недовольство излишней дороговизной проекта и рассматривали альтернативный вариант реконструкции стадиона «Балтика», но в любом случае, это событие стимулирует развитие спорта, добавит привлекательности городу и поднимет настроение горожанам.
Еще одно ожидаемое событие – реконструкция калининградского аэропорта «Храброво», которая должна завершиться в 2015 году. К 2017 году аэропорт сможет принимать до 6 миллионов пассажиров в год, что примерно в 4,6 раза больше, чем в 2013-м. Несомненно, город нуждается в современном международном аэропорте с обширной географией полетов.
Что и где лучше покупать
В Калининграде есть большой выбор недвижимости для города с населением около 450 тыс. человек. Для поклонников немецкой архитектуры и качества – кирпичные дома 40-х годов и особняки в старых переулках, кварталы с частными домами, привычные советские панельные и кирпичные дома и, наконец, новостройки – от точечных объектов до микрорайонов с комплексной застройкой. Наталья Клепикова, директор АН «РИЭЛ ЭСТЭЙТ», отмечает, что «лидируют по спросу новостройки, цены растут, хотя, к сожалению, качество строительства снижается».
Калининград делится на три района: Ленинградский, Центральный и Московский.
Ленинградский район – самый большой и старый, здесь был построен (и разрушен) Королевский замок Кенигсберга, отсюда начинается история города. Сегодня это современный район с хорошей инфраструктурой и экологией, обилием парков, прудов, прогулочных аллей, торговых и развлекательных центров. Наталья отмечает, что это лучший район для покупки недвижимости. Самые привилегированные и дорогие кварталы расположены в Марауненхофе, вблизи улиц Тельмана и Верхнеозерной, Ленинградской, Грибоедова и Гоголя, где сохранились немецкие особняки, брусчатые дорожки и тенистые аллеи. Также высоко ценятся дома у озера Верхнее (Обертайх). При желании инвестировать средства в покупку недорогой квартиры можно, конечно, выбрать вариант в блочном доме за 1,65 млн руб. или даже маленькую квартиру с камином в немецком доме за 1,7 млн руб., или 2,0 млн руб., но перспективнее могут оказаться новостройки, например, на ул. Гагарина, 11, Гагарина, 5, или на Литовском бульваре. Самыми лучшими районами с новостройками считают кварталы между ул. Ал. Невского, Юрия Гагарина, Куйбышева, Артиллерийской, Римской и Орудийной.
Борис Сытьков называет перспективным микрорайон Сельмы: «Согласно Генплану развития Калининграда, это наиболее развитый район в 2016 году. Цены за квадратный метр еще не успели подрасти».
Например, однокомнатную квартиру в доме бизнес-класса на ул. Елизаветинской можно купить от 2,05 млн руб.
Средняя цена за кв. м в сентябре 2014 года в Ленинградском районе, по данным Realty.dmir.ru, на вторичном рынке была 60 172 руб.
Московский район, отстроенный почти полностью после войны, но сохранивший бесценные памятники архитектуры и истории – Кафедральный собор на острове Канта, Крестовоздвиженский собор, здание Кенигсбергской фондовой биржи и Южный вокзал. Большую территорию занимают промышленные предприятия, промзоны со складами и нежилыми помещениями, есть кварталы с частными домами, спальный юг района обрастает новостройками с умеренными ценами. Ближе к центру появляются дома бизнес-класса, например, в Парковом переулке, на ул. Камская. Есть и комплексные застройки, например, Балтрайон.
Средняя цена за кв. м в сентябре 2014 года в Московском районе, по данным Realty.dmir.ru, на вторичном рынке была 55 248 руб.
В центре города на берегу р. Преголя построили этнографический и торгово-ремесленный центр «Рыбная деревня» в немецком средневековом стиле. Наталья Клепикова, отвечая на наш вопрос о самых удачных и интересных с точки зрения архитектуры и местоположения новостройках, появившихся за последние годы, назвала именно его: «Комплекс "Рыбная деревня" на ул. Октябрьская – настоящее украшение Калининграда, таким и должен быть архитектурный стиль "старого" нового города».
Самая интересная недвижимость в Центральном районе – старые немецкие виллы и 2-4-этажные дома на несколько квартир на тихих и зеленых улицах, например, Офицерская, Коммунальная, Красная. На улице Кутузова можно посидеть в кафе и почувствовать себя в старом европейском городе, по ул. Спортивной – пройтись по старой брусчатке. Можно приобрести недорогую квартиру в немецком доме, например, трехкомнатную квартиру со старой немецкой печкой за 3,8 млн руб., а можно поискать однокомнатную квартиру с ремонтом в новостройке, например, за 2,46 млн или однокомнатную в хорошем кирпичном доме. Привлекательны новостройки в кварталах на Осенней или Красной улицах или ЖК «Адмиралтейский» в районе улицы Чекистов и Советского проспекта.
Средняя цена за кв. м в сентябре 2014 года в Центральном районе, по данным Realty.dmir.ru, на вторичном рынке была 59 524 руб.
В стиле европейского буржуа
В Калининграде сохранились немецкие особняки довоенных годов постройки (их реставрируют, модернизируют и восстанавливают), в области строятся коттеджные поселки и индивидуальные дома, в том числе в городах на побережье – Светлогорске и Зеленоградске. Можно приобрести отдельный кирпичный дом со всеми центральными коммуникациями в Московском районе на ул. Емельянова за 8,3 млн руб. или таунхаус площадью 200 кв. м на Проспекте мира за 9,4 млн руб. Пользуются ли спросом среди калининградцев и приезжих россиян отдельные дома с участком в городских районах? Возможно, иностранцы тоже заинтересовались бы, но им запрещена покупка земли почти на всей территории Калининградской области из-за особого режима приграничной зоны.
Наталья Клепикова: «Малоэтажное строительство, коттеджная и сблокированная застройка с элементами организованного благоустройства очень востребованы в настоящем и будут в дальнейшем. Индивидуальных домов строится достаточно – спрос на них невелик. Это объясняется многими факторами. Для ИЖД требуется много затрат времени и средств индивидуально каждым собственником (охрана, текущий ремонт, содержание, благоустройство и т.п.). В наш скоростной век их катастрофически не хватает. Соответственно, в недвижимости будут прогрессировать технологии, методики, позволяющие добиваться комфорта для каждого с минимумом затрат времени для пользователя этой недвижимостью».
Надежды простого инвестора
Перспективы инвестиций в любую недвижимость будут зависеть от экономической ситуации в стране. Однако можно предположить, что растущий интерес у российских покупателей к Калининграду связан, помимо симпатий к этому уникальному городу, с надеждами на его успешное будущее. Есть немало идей – превратить его в транспортный узел с первоклассным международным аэропортом, сделать полноценным туристическим центром и зоной отдыха, построить глубоководный порт, модернизировать университеты, создать по-настоящему особую экономическую зону с реальными налоговыми льготами и т.д. Можно по-разному относиться к игорному бизнесу, но открытие «Янтарной зоны» со строительством казино, ресторанов и отелей, как считают экономисты, привлечет в область туристов, пополнит бюджет и будет стимулировать покупательский спрос и цены на недвижимость. Возможно, кто-то еще решится купить квартиру, надеясь на удачный выбор долгосрочной семейной инвестиции. И в один из визитов в Калининград, гуляя по набережной Преголи, на досуге попытается решить старую математическую задачку: возможно ли все-таки пройти по всем мостам Кенигсберга, не пересекая ни один из них дважды?
