Новая «однушка» или старая «двушка»: какую квартиру купить под сдачу?

Модное новое или уютное старое?

Наша героиня искала на рынке недвижимости максимально выгодного вложения с трудом накопленных рублей. Евгения присматривалась к тем вариантам, которые можно было бы сдать легко и выгодно сдавать. «У меня было два основных направления: либо двухкомнатная квартира в доме не первой свежести, либо однокомнатная (а то и студия!) в новостройке. Стоимость на тот момент была примерно одинаковой, но мнения советчиков разделились. Одни говорили, что свежий фонд подкупает еще в подъезде: все хотят жить в новом, красивом и чистом. Другие убеждали, что на “однушку” не все согласятся: в ней только ночевать, а уж семьей обзавестись и подавно не получится. Так что, беря однокомнатную квартиру, я разом отсекаю часть арендаторов».

Отсмотрев с полсотни квартир, Евгения вывела в финалисты два лота: «однушку» на «Савеловской» и во всех отношениях прекрасную двухкомнатную квартиру в сталинке неподалеку от станции метро «Алексеевская».

В обеих был похожий по уровню ремонт, сопоставимая транспортная доступность и цена. Разница — в площади квартир, в состоянии подъезда и в ближайшей инфраструктуре. 

Новостройка на «Савеловской» — так сказать, оплот миллениалов: модное место с соответствующей публикой, веганскими кафе, магазинчиками одежды и коворкингами. На «Алексеевской» же потенциальных арендаторов ждет классический район старой застройки: муниципальные детсады, закутки «100 услуг» и скромный набор развлечений плюс дом и подъезд, которые знавали лучшие времена.

Нет-нет, решила Евгения: мал золотник, да дорог — и приобрела однокомнатную квартиру на «Савеловской».

Расходы на амортизацию

Квартиру она сдает за 65 тыс. рублей в месяц. На «Алексеевской» могла бы сдавать за столько же, говорит риелтор Ирина Горбачева, но, прежде чем сравнивать шило с мылом, подсчитаем амортизацию.

— Старый фонд требует регулярных вливаний в поддержание приличного состояния квартиры: то трубы протекают, то проводка коротит, то окна сифонят. Можно, конечно, сделать капитальный ремонт самой квартиры, хотя для арендной квартиры это вряд ли осмысленно, но на весь подъезд запала и кошелька точно не хватит, а входная группа тоже важна;

— Вторичное жилье, как правило, уютно, но все же лишено современного лоска. Покрашенные в тоскливый цвет стены подъезда, советская лестница и лифты с прожженными кнопками встречаются несопоставимо чаще, чем в новостройках бизнес-класса.

«Не хочу обидеть старый фонд, где есть место и современному дизайну, и уютным бабушкиным абажурам! К тому же и сталинки, и даже хрущевки по качеству строительства часто выигрывают у новостроек. Но арендаторы выбирают вариант не на всю жизнь, а на небольшой отрезок жизни. Квартиру арендуют чаще молодые люди и представители среднего возраста, поэтому любителей старины в их рядах значительно меньше, чем тех, кто предпочитает современность, лаконизм и моду. Покупая вариант под сдачу, стоит учитывать мнение своей аудитории», — советует Ирина Горбачева.

Получается, новые однокомнатные квартиры выгоднее? Не все так просто.

Считаем срок окупаемости

Для начала посмотрим на цены — в этом нам помогла эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина, но предупредила: классический анализ по количеству комнат в квартире допускает погрешности. В разных базах схожие помещения могут считаться и «однушкой», и «евродвушкой», и даже студией.

Итак, средняя ставка аренды двухкомнатной квартиры в Москве составляет 73,6 тыс. рублей, но при этом квартиры в премиальных и элитных ЖК могут сдаваться за сотни тысяч рублей. Таким образом, имеет смысл сравнивать качественный комфорт- и бизнес-класс.

Возьмем ЖК высокого ценового сегмента. Стоимость 1 кв. м здесь выше среднерыночной и находится в диапазоне 350–600 тыс. рублей, но к классу «премиум» этот ЖК еще не относится.

Теперь рассчитаем среднюю ставку аренды однокомнатной квартиры в таком комплексе: она равна примерно 66,1 тыс. рублей (при среднем значении по рынку 44 тыс. рублей). То есть аренда «средней» двухкомнатной квартиры все равно обойдется дороже, чем аренда «дорогой» однокомнатной.

По данным аналитиков, средняя стоимость «двушки» на вторичном рынке Москвы составляет сейчас 16,8 млн рублей, средняя стоимость «однушки» в анализируемых ЖК — 18 млн рублей. Притом что средняя ставка аренды «средней» «двушки» выше, чем «дорогой» «однушки», срок окупаемости «двушки» будет короче (при условии, что квартира куплена не в ипотеку, то есть ее стоимость — это итоговая сумма, где нет никаких процентов).

Если же квартира приобретена в новостройке, то ситуация иная. «Средняя» «двушка» стоит дороже «дорогой» «однушки» (18 против 15,7 млн рублей). В результате срок окупаемости у них сопоставим: 19,8 лет — у «однушки» и 20,4 года — у «двушки».

По данным Циан.Аналитики

Даже если однокомнатная квартира в хорошей новостройке будет сдаваться дороже, чем «двушка» в старом фонде, и окупаемость обоих вариантов окажется примерно одинаковой по времени, спешить с выводами не стоит, считает руководитель зеленоградского «Агентства ФЛЭТ» Елена Толстикова.

«Одно дело — цена в объявлениях, другое — реальный спрос. Стоимость продажи и арендная ставка в случае с однокомнатными квартирами в хороших новостройках иногда кажутся завышенными: не факт, что на них найдется клиент. В то же время спрос и на покупку, и на аренду двухкомнатных квартир (пусть и пониже классом) стабильно высокий. Таким образом, купив квартиру в комфорт-, бизнес- и премиум-классе, может оказаться, что сдать или продать ее “задорого” не получится».

Да, квартира экономкласса рядом с метро быстро сдастся (в зависимости от сезона поиск арендатора займет от нескольких часов до пары недель) и начнет приносить доход.

Но сегодня покупать жилье именно под сдачу невыгодно из-за низкого спроса и доходности. Лучше вкладывать деньги в недвижимость для того, чтобы их сохранить: покупать жилье на перспективу для детей, а пока они растут — сдавать.

Поэтому, если у вас есть выбор, предпочтите качественное жилье высоких ценовых сегментов в хорошем районе: стабильность, респектабельность и рост капитальной стоимости являются преимуществами такой покупки, объясняет Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость».