При покупке квартиры на вторичном рынке здравая логика всегда подскажет выбрать дом поновее, где и юридических рисков меньше, и качество жилья выше. В идеале это должна быть новостройка, но уже с правом собственности, которого некоторые инвесторы ждут годами.
В кризис только такие квартиры и продавали. Повышенный интерес к новой вторичке сохраняется и сегодня. Некоторые эксперты даже относят подобное жилье к отдельному сегменту — уже не первичка, но и вторичкой является лишь формально. Правомерно ли такое особенное позиционирование?
Особый формат
Новая вторичка — условное определение квартир в новостройках, вышедших на рынок в течение последних трех лет, хозяева которых уже получили и оформили право собственности на свои метры. Не секрет, что, покупая жилье в строящемся доме, будущий владелец еще не является полноценным собственником — дом не возведен, не сдан госкомиссии, необходимых документов пока нет. Иногда процесс затягивается на долгий срок — от трех до пяти лет, а то и больше. Соответственно, как только жители получают свидетельство о праве собственности, можно говорить, что квартиры вышли на вторичной рынок.«Основная разница между покупкой новостройки и вторички — отсутствие или наличие свидетельства о собственности, — поясняет заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. — По данному признаку новая вторичка однозначно классифицируется как вторичное жилье. Но, учитывая, что дом является новым и квартиры в нем в основном предлагают без какой-либо отделки, ее можно рассматривать и в рамках конкурентной среды для возводимого жилья, так как по качественным характеристикам она больше сравнима с новостройками».
Так или иначе, но для многих с приобретением новой квартиры связан новый этап жизни — это и возможность инвестиций, и более удобные условия проживания. «При этом покупатели опасаются платить деньги за квартиру в возводимом доме, но хотят жить непременно в новостройке, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости PennyLaneRealty. — Покупка жилья после оформления права собственности — единственное решение в подобной ситуации. Более того, в этом случае покупатель имеет возможность лично убедиться в потребительских характеристиках дома и самой квартиры, а не основывать свой выбор на рекламных проспектах».
Главное преимущество новой вторички перед старой — это качество. Дом новый, а стало быть, вам обеспечена новая инженерия, современные отделочные материалы, фасады, лифты и даже мусоропроводы. «В новых домах предусмотрены более удобные планировки, большие площади квартир, есть придомовая территории, парковки и детские площадки, — отмечает Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое Качество». — Помимо этого в новых домах, как правило, формируется единая социальная среда жителей. Словом, это более качественные предложения, особенно если сравнивать с советской панельной застройкой». Кроме того, при приобретении любого нового жилья гарантирована юридическая чистота квартиры, так как она не имеет «темного прошлого». Такая вторичка, безусловно, выигрывает перед традиционной в нашем понимании.
Если же сравнивать новую вторичку с первичкой, то тут главный плюс — оформленное право собственности, юридический статус, который всегда востребован покупателями. Другое преимущество — быстрота оформления прав собственности при сделке по сравнению с покупкой квартир, продаваемых на этапе строительства. Также немаловажен тот факт, что нет риска недостроя, так как дом уже сдан в эксплуатацию.Еще один плюс — у покупателя есть возможность познакомиться с соседями до того, как квартира будет оплачена. Явные и крупные косяки строителей к этому моменту уже обычно проявляются, о них можно легко узнать, поговорив с жильцами дома.
«Кроме того, я бы выделил такой важный момент, как более простая процедура получения ипотеки, поскольку российские кредитные организации ориентированы скорее на вторичный рынок, — добавляет руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов. — Банку легче оценить подобного рода квартиру. Наличие права собственности позволяет взять кредит по более низким ставкам, они на вторичном рынке, как правило, ниже на 1–2% (а в ряде случаев и еще меньше), чем на первичном».
Обратная сторона медали
Вместе с тем у новой вторички есть и недостатки, главный из которых — отсутствие отделки. Большинство квартир-трехлеток продают в состоянии «от застройщика», то есть в бетоне. Соответственно, нет возможности, как в типичной вторичке, въехать в готовую к проживанию квартиру и за несколько лет накопить на свой хороший ремонт.Отсюда же и еще один минус — низкий процент заселенности в новых жилых комплексах, а потому постоянно идет отделка соседних квартир, что лишает возможности комфортного проживания. Поэтому в течение первых нескольких лет в таких домах обычно приходится жить под почти не стихающий грохот перфораторов…
Считается, что чем больше процент инвестиционных квартир, тем хуже жильцам дома. Подобная недвижимость годами переходит из рук в руки, и конечный покупатель приступает к ремонту, когда большинство соседей давно заселились. Соответственно, чем больше инвестиционных квартир, тем дольше жителям дома придется терпеть неудобства, связанные с ремонтными работами, и тем больше проблем у эксплуатирующей организации с обслуживанием объекта и сбором коммунальных платежей.
«Но в последние годы инвестиционных покупок на рынке недвижимости было крайне мало, — говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — В кризис квартиры приобретали в основном для себя и отделывали их сразу. Поэтому вероятность жить в грохоте из-за непрекращающегося ремонта у соседей точно такая же, как и в квартирах старого фонда. Сегодня новую вторичку в основном продают те, кого купленные квартиры почему-то не устроили».
К недостаткам нового жилья можно отнести также риск некачественного строительства. «Не секрет, что, купив квартиру в новостройке, вы будете не просто ее ремонтировать, но иногда и устранять недоделки: трещины на стыках плит, перекосы дверных проемов, неоткрывающиеся окна и т. д. Подобное в наши дни не редкость», — замечает генеральный директор агентства отличной недвижимости Great reality Наталья Ракова.Однако, пожалуй, самый весомый минус таких квартир — это их высокая стоимость. Подобное жилье дороже первички на 20%, а старой вторички (если это квартиры в панельных или кирпичных домах) — на 30%. Правда, если это уникальная старая вторичка, например дома с историей или сталинские высотки, то цены могут быть сопоставимы. «Так, в районе Сокол за 11,4 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру (57,2 кв. м) в новом ЖК «Зодиак», а за 11 млн руб. — однокомнатную квартиру (48 кв. м) в сталинском доме работников МИД, — рассказывает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест». — То есть 1 кв. м в сталинке дороже, чем в новом доме бизнес-класса (229 и 199 тыс. руб. соответственно), но за счет большей площади квартира в современном здании дороже на 400 тыс. руб.».
Дополнительный метраж нового жилья увеличивает его стоимость, даже в домах экономкласса цена однушки (38 кв. м и более) превышает 5–6 млн руб. На вторичном рынке за счет малогабаритных квартир (28–33 кв. м) разброс цен более существенный. Например, квартира площадью 30 кв. м в старом панельном доме в Чертаново стоит 4,5 млн руб. — это одно из самых бюджетных предложений соответствующего качества.
Но кроме больших площадей есть и другие факторы, увеличивающие цену в новой вторичке. Если квартира находится в собственности менее трех лет, то это влечет за собой обязательство владельца уплатить налог при продаже, что закладывается в стоимость жилья. Если квартире больше чем три года, то в ней, как правило, уже сделан ремонт, который собственник непременно хочет отбить, увеличивая сумму при продаже. «Однако не совсем этично и правильно считать отделочные работы по смете и прибавлять эту сумму к стоимости, так как у каждого понятие ремонта свое, — считает Максим Бородыня, директор по продажам агентства «Тубар-Недвижимость». — Квартиру следует оценивать с 80%-ной готовностью: необходимо, чтобы в ней была стяжка полов, стены готовы под покраску, установлена сантехника, готова рабочая группа и электрическая разводка. Остальное — дело покупателя, он сам выберет, какой пол стелить, какого цвета плитку класть. Поэтому цена такого жилья не должна быть намного выше от его начальной стоимости».Однако на практике чаще всего отделка позволяет лишь повысить ликвидность квартиры, а не получить дополнительную прибыль. В среднем соотношение выставляемых на вторичную продажу квартир в новостройках с отделкой и без нее — 10 и 90%.
Конечно, и в новых домах бывают неликвидные варианты. Речь идет о жилье, расположенном на первом этаже, о квартирах, окна которых выходят на загруженную магистраль, а также о домах в отдаленном районе.
«Зависают, как правило, квартиры, которые находятся в районах массовой застройки: к примеру, Новая Трехгорка в Одинцово, Град Московский, Красная Горка, Павшинская Пойма, — рассказывает М. Бородыня. — При этом не важно, в каких домах они расположены. Предложений очень много, и квартира теряет свою изюминку. Известно множество случаев, когда напротив уже возведенной новостройки спустя некоторое время появляется другая. Тогда шикарный вид, благодаря которому в свое время была поднята стоимость квартиры, сменяется «панорамой» окон дома напротив». Соответственно, стоимость низколиквидной квартиры, даже если это новая вторичка, будет ниже.
Дефицитный товар
Объем предложений новой вторички на рынке невелик. «По нашим оценкам, в Москве за последние три года введено в эксплуатацию около 36 тыс. квартир бизнес-класса (примерно 4 млн кв. м) и 4500 квартир премиум-класса (0,8 млн кв. м). Сегодня на вторичном рынке в данных проектах предлагают чуть более 3 тыс. квартир бизнес-класса и около 250 квартир премиум-класса. Таким образом, доля вторичных предложений в дорогих проектах в среднем не превышает 6–8%», — подсчитал Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills.В экономклассе их еще меньше — около 3–5%. Эксперты объясняют это тем, что в период кризиса с рынка вымывалось наиболее ликвидное предложение. А именно такие квартиры были наиболее ликвидными. И прогнозировать значительный рост подобного рода предложений в ближайшее время нельзя, поскольку последствия кризиса еще сказываются. Строительный сектор до сих пор ограничен в финансировании. И на рынок выходит существенно меньше новостроек, чем в период строительного бума. Соответственно, сегодня новая вторичка — товар супердефицитный.
«За последние три года объем предложений новостроек в Москве в целом значительно снизился, — констатирует И. Кирсанова. — В настоящее время на рынке реализуют дома по 113 новым адресам, тогда как три года назад в продаже было 505 объектов. Столь существенное сокращение предложения вызвано прежде всего последствиями кризиса (текущие объекты постепенно сдают в эксплуатацию, а новых выходит единицы). Повлияло и введение поправок в Земельный кодекс, касающихся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков».
Однако если проанализировать предложение новой вторички не в целом по рынку, а по районам, то в некоторых из них можно увидеть даже преобладание таких квартир. В качестве примера приведем сданный крупный объект «Дом на Беговой» (по базе Winner, 91,5% предложений среди новостроек и вторичного жилья в районе станции метро «Беговая»). В Чертаново 86% от общего объема объявлений в районе — предложения квартир в крупном объекте ЖК «Авеню, 77», который также уже сдан.
«То есть подобных новых домов не так много по сравнению с существующим жилым фондом города, но вот в рамках одного района число квартир, выставленных на продажу, достаточно высокое, — делает вывод И. Кирсанова. — Если в старых домах продают одну — пять квартир, то в сданных новостройках — целый пул от инвестиционных оптовых покупателей, ведь эти дома возводили в период роста рынка, и в то время на долю инвестиционных покупок приходилось 30–50% от общего объема продаж». Таким образом, новая вторичка преобладает не из-за количества объектов, а скорее благодаря числу квартир в продаже, ведь данные проекты весьма крупные — «Марфино», «Алексеево», «Дом на Беговой», «Аэробус», «Авеню, 77», Arco di Sole, «Well House на Ленинском», «Доминион», «Академия Люкс», «Зодиак» и т. д.
Как правило, по прошествии пяти — семи лет доля вторичных предложений в новых домах сокращается до 1–3% от общего количества квартир. Нередко непроданным остается лишь самое неликвидное жилье, пентхаусы избыточной площади, квартиры с неудачными планировками, а также переоцененные собственниками объекты.
По причине ограниченного количества предложений новой вторички и довольно высоких цен назвать данную категорию жилья ходовым товаром нельзя. Однако на нее существует определенный спрос и своя целевая аудитория покупателей. Такие квартиры выбирают люди, имеющие достаточную сумму денег, не желающие рисковать, покупая новостройку, и при этом стремящиеся жить именно в новом современном доме. «Очевидно, что это особое предложение для своего покупателя. Сегодня многие клиенты довольно четко формулируют запрос в отношении данных квартир, идентифицируя их как «готовые новостройки без внутренней чистовой отделки», — замечает Д. Халин. «Я считаю, что в настоящий момент можно говорить о том, что это некий сформировавшийся подсегмент, — говорит С. Мигунов, — поскольку его участники имеют некие особенности поведения на рынке. Среди продавцов в большей степени, чем в других сегментах, встречаются инвесторы. По мере приближения к завершению строительства этих объектов цены растут. После оформления прав собственности стоимость квартир может скачкообразно повыситься на 10–15%. Таким образом, с точки зрения инвестирования именно с приобретением квартиры такого статуса наступает наиболее удачный момент для ее реализации с целью получения наивысшего дохода. Все эти характеристики можно принять за один из признаков подсегмента».
