Нововведения, связанные с уплатой НДФЛ
Поправки в Налоговый кодекс РФ, которые касаются налога на доходы физических лиц (НДФЛ), начнут действовать с 1 января 2026 года.
Расширены налоговые льготы для многодетных семей при продаже жилья
По общем правилу, собственник не платит НДФЛ при продаже жилья, если он владел им более пяти лет. Этот срок сокращается до трёх лет, если имущество было получено по наследству или в дар от близкого родственника, приватизировано, перешло по договору ренты или было единственным жильём (пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Но семьи, в которых двое и более детей, не платят НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если соблюдены некоторые условия. С 1 января 2026 года в эти условия будут внесены поправки.
Как было в 2025 году
Семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, если одновременно соблюдаются условия:
- в семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 лет, если ребёнок учится очно), усыновлённые дети тоже учитываются;
- взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда заключена сделка, или до 30 апреля следующего года;
- кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
- новое жильё должно быть больше по площади, и его кадастровая стоимость должна быть выше, чем стоимость проданного жилья;
- на момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем площадь приобретаемого.
Как будет с 2026 года
- Льгота будет применяться независимо от возраста детей, если они признаны недееспособными.
- Учитываются дети, которые на момент сделки ещё не родились: семья не должна платить НДФЛ, если второй и последующий ребёнок родился после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года.
- Старое и новое жильё будут сравнивать либо по площади, либо по кадастровой стоимости.
Теперь минимальный срок владения недвижимостью должен быть непрерывным
При сроке владения, который больше минимального, жильё можно продать без уплаты НДФЛ. Налоговую декларацию бывший собственник также подавать не обязан. С 1 января 2026 года: срок владения объектов должен быть непрерывным.
То есть если вы владели домом 6 лет, потом продали, через полгода снова купили его же, а ещё через год — снова продали, срок владения будут отсчитывать от даты последней покупки.
Иностранных агентов лишают налоговых льгот
В 2025 году на лиц, признанных иностранными агентами, распространялись такие же условия по налогу на доходы, как и для обычных граждан РФ, — они могли получать все положенные по НДФЛ льготы и налоговые вычеты.
С 1 января 2026 года, согласно изменениям, доходы иностранных агентов будут облагаться НДФЛ по повышенной ставке 30%. Также иноагентов лишили части налоговых льгот и вычетов — теперь для них НДФЛ будут облагаться:
- доходы от продажи имущества, долей в уставном капитале, акций, паёв и облигаций вне зависимости от срока владения;
- стоимость имущества, полученного по наследству или в дар от физлиц, в том числе близких родственников;
- долгосрочные сбережения и инвестиции — без права получить инвестиционные налоговые вычеты и вычеты на долгосрочные сбережения граждан.
Статус иностранного агента имеет значение в отчётном календарном году. Если хотя бы один день у человека был статус иноагента, на него эти поправки будут распространяться.
Перечень лиц, получивших статус иноагента, можно найти на сайте Минюста.
Ставку НДС поднимут
Ставку налога на добавленную стоимость (НДС) с 1 января 2026 года поднимут с 20 до 22%. При этом льготная ставка 10% сохранится для всех социально значимых товаров: продуктов питания, лекарств и медицинской продукции, товаров для детей и других.
По мнению экспертов рынка, повышение НДС напрямую не повлияет на стоимость квартир, так как само жильё не облагается этим налогом. Но увеличение ставки затронет большинство сфер бизнеса, в том числе отразится на себестоимости строительства — в конечном счёте цены и на жилую, и на коммерческую недвижимость вырастут.
Некоторые регионы повысили коэффициент кадастровой стоимости для исчисления НДФЛ
Рассчитывая НДФЛ, который собственник обязан уплатить при продаже недвижимости, Федеральная налоговая служба проверяет поданную физлицом — бывшим владельцем налоговую декларацию и сравнивает рыночную цену объекта в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью.
Если цена продажи равна или превышает 70% кадастровой стоимости объекта, налоговой базой — доходом — остаётся цена по договору.
Если цена продажи менее 70% кадастровой стоимости, доходом посчитают 70% кадастровой стоимости — именно от этой суммы будет зависеть размер НДФЛ (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ).
При расчётах проценты переводят в десятые доли. В законах такие значения называют коэффициентами: например, 70% — это коэффициент 0,7.
С 2025 года регионы РФ получили право увеличивать коэффициент с 0,7 вплоть до 1, то есть применять для целей налогообложения не правило «70% кадастра», а, скажем, «100% кадастра» (пункт 9 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ).
В 2026 году список регионов, повысивших коэффициент до 1, пополнился. Соответствующие законы на местном уровне уже приняли:
- Воронежская область;
- Курганская область;
- Новгородская область;
- Новосибирская область;
- Тюменская область.
Напомним, что в 2025 году повышенный коэффициент кадастровой стоимости уже действует в Санкт-Петербурге, в Крыму, Татарстане, Астраханской и Калининградской областях и в некоторых других субъектах.
Правило применяется не к объектам, которые находятся в регионах с повышенным коэффициентом, а к продавцам, которые имеют постоянную регистрацию в этих регионах. То есть важна постоянная регистрация бывшего собственника на момент совершения сделки.
Расширены налоговые льготы для участников СВО
С 2026 года участникам СВО и членам их семей положен вычет, который уменьшает налоговую базу по земельному налогу на величину кадастровой стоимости 600 кв. м площади одного земельного участка.
К примеру, если у участника СВО есть земельный участок размером 16 соток, налог возьмут только с 10 соток.
Законопроект № 1026190-8 планирует освободить физлиц от налогов в отношении всех принадлежащих им земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных на территории, где действуют режимы ЧП, ЧС или правовой режим контртеррористической операции с временным отселением (эвакуацией) жителей. Освобождение распространяется на весь налоговый период, в котором применялся соответствующий режим.
Законопроект уже одобрен Советом Федерации и направлен на подпись президенту РФ.
Льготы будут предоставлять налогоплательщикам преимущественно в проактивном (беззаявительном) режиме — на основании информации, полученной при межведомственном обмене данными.
Памятка об уплате НДФЛ и имущественного налога за 2025 год
В 2026 году физические лица будут уплачивать налоги за прошлый, 2025 год: при продаже жилья в 2025 году декларацию надо будет подать до 30 апреля 2026 года, а НДФЛ заплатить до 15 июля 2026 года.
Налог на имущество и земельный налог за 2025 год уплачивают в срок до 1 декабря 2026 года.
Напомним, что с 2025 года в России налог на доходы рассчитываться по прогрессивной шкале. Доходы от продажи недвижимости до 2,4 млн рублей будут облагаться по ставке 13%, а с превышения этой суммы возьмут 15%.
